Có một thực tế là chủ đầu tư thường rất ngại xây dựng nhà ở thương mại và nhà ở xã hội cùng một khu. Về mặt hiệu quả đầu tư, khi làm nhà ở xã hội chung với nhà thương mại sẽ khiến nhà ở thương mại giảm giá trị. Không những vậy, do khoảng cách về thu nhập khác nhau, nên những người mua nhà ở xã hội thường không đủ sức đóng phí để sử dụng các dịch vụ, tiện ích.

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 49/2021/NĐ-CP ngày 1/4/2021 để thay thế cho Nghị định 100/2015/NĐ-CP về việc phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Một trong những thay đổi đáng ghi nhận tại Nghị định 49 là tránh được tình trạng chủ đầu tư "lách luật" để "né" việc dành quỹ đất 20% tại dự án cho phát triển nhà ở xã hội.

Nghị định 49 quy định trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NƠXH.

Ngày 28-10-2021, Bộ Xây dựng đã đề xuất gói tín dụng hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội và cơ chế, chính sách đặc thù. Theo đó, Bộ kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận đưa vào Chương trình hỗ trợ phục hồi kinh tế - xã hội sau dịch Covid-19 gói tín dụng 65.000 tỷ đồng. Trong đó có 15.000 tỷ đồng trong kế hoạch đầu tư công trung hạn 2021-2025 dành cấp vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội để các đối tượng khách hàng cá nhân vay mua, thuê mua, xây dựng, sửa chữa nhà ở và cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại do Nhà nước chỉ định để hỗ trợ các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và đối tượng cá nhân được hưởng chính sách nhà ở xã hội vay theo quy định. Đồng thời, 50.000 tỷ đồng tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại để cho công nhân lao động, chủ đầu tư dự án nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp thuê, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay ưu đãi.

Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III, chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai. Quy định là vậy nhưng trên thực tế hiện quỹ đất dành cho nhà ở xã hội rất khan hiếm. Hiện nay đa số các dự án nhà ở, khu đô thị đều chọn hình thức nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước. Rất hiếm những khu đô thị xây dựng nhà ở xã hội trong cùng một khu thương mại.

Trên thực tế khi thực hiện quy định này có nhiều bất cập bởi hầu hết chủ đầu tư đều lựa chọn và các địa phương cũng cho phép dự án dưới 10ha được thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng hình thức nộp tiền. Đơn cử như Thành phố Hồ Chí Minh không có dự án dưới 10ha dành quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, còn Hà Nội chỉ có 8/124 dự án thực hiện quy định này.

Chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp đã có cho đến nay thực ra là khá toàn diện. Nhưng “Chương trình phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp ở đô thị và nhà lưu trú cho công nhân các khu công nghiệp” cho tới nay vẫn chưa khởi sắc, chưa có đột phá, rất cần tìm ra nguyên nhân và những hạn chế của cơ chế chính sách.

Có thể rút ra những hạn chế và bất cập có tính chất cốt lõi trong xây dựng chính sách về nhà ở cho người có thu nhập thấp ở đô thị và nhà lưu trú cho công nhân các khu công nghiệp. Một bước đi quan trọng để thực hiện Chiến lược nhà ở quốc gia trong đó có NƠXH và nhà ở cho người thu nhập thấp là phải hoàn thành quy hoạch xây dựng có tính chiến lược dài hạn và rộng khắp, nhằm cung cấp một khung liên kết chính sách về đô thị và không gian sao cho quy hoạch và đầu tư về nhà ở, toàn bộ cơ sở hạ tầng xã hội-không gian đô thị được phát triển cơ bản là theo quy hoạch đô thị.

Nhật Hạ

(Tổng Hợp)