Xin giấy phép nhà ở riêng lẻ, làm “chung cư mini”

Mặc dù Sở Xây dựng TP.HCM đã từng khẳng định rằng, mô hình “chung cư mini” là khái niệm không được pháp luật quy định và từ trước đến nay, cơ quan này chưa từng phê duyệt, chấp thuận bất kỳ chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư hoặc cấp phép xây dựng đối với loại hình này.

Mặc dù vậy, trên thực tế, theo Sở Xây dựng, vẫn có cá nhân lợi dụng một số kẻ hở trong chính sách về nhà ở, đất đai đã “hô biến” các công trình nhà ở riêng lẻ của mình thành nhà “chung cư mini” để kinh doanh trái với Luật Kinh doanh bất động sản.

Trong khi đó, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tình trạng này đã bắt đầu cách đây khoảng trên dưới 10 năm và nó đã gây ra nhiều rắc rối cho người thuê, người mua.

“Nhiều chủ đầu tư sau khi xây dựng trái phép, sai phép và không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ cho người mua nhưng vẫn bán, làm phát sinh tranh chấp ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết.

Trở lại với cách sai phạm của nhà chủ đầu tư, các phát hiện của Thanh tra xây dựng thuộc Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, thông thường, sau khi có phép xây dựng, lợi dụng sự thiếu giám sát của cơ quan quản lý xây dựng, nhà đầu tư đã cho cơi nới, xây thêm phòng theo kiểu “căn hộ mini”, biến nhà ở riêng lẻ thành “căn hộ mini” để kinh doanh. Không chỉ vài phòng, nhiều chủ đầu tư đầu còn tăng số phòng được đăng ký với cơ quan chức năng lên gấp đôi.

Theo định nghĩa không chính thức, "chung cư mini" là nhà do hộ gia đình hay cá nhân xây dựng, không phải chủ đầu tư là các công ty, doanh nghiệp trong các dự án căn hộ thương mại. Một chung cư mini thường có hai tầng trở lên, mỗi tầng có từ hai căn hộ khép kín, diện tích sàn xây dựng mỗi căn ít nhất là 30m2, đáp ứng các quy định về nhà chung cư.

"Chung cư mini" là gì?

Đơn cử như trường hợp của chủ đầu tư N. tại phường Bình Trị Đông A (Bình Tân). Công trình này có kết cấu ban đầu được cấp phép xây dựng là 4 tầng nổi và 1 tầng hầm, loại nhà ở riêng lẻ, gồm dãy 2 phòng có hành lang giữa rộng 1,45m. Trong quá trình xây dựng, chủ đầu tư đã ngăn bên trong công trình tăng thành 77 phòng (tăng 47 phòng), mỗi phòng có nhà vệ sinh, kệ bằng tấm đan xi măng không có bếp, lắp thêm 1 thang máy.

Hay như trường hợp của ông Q. (ngụ phường Linh Đông, quận Thủ Đức). Theo báo cáo của Thanh tra xây dựng, ông Q. được cấp phép để xây dựng công trình quy mô 2 khối gồm 3 tầng nổi, 1 tầng lửng và mái che cầu thang.

Tuy nhiên sau đó ông Q. đã xây dựng sai phép tăng hơn 1.400 m2.

Ngoài ra, cơ quan chức năng còn phát hiện, trên 2 thửa đất và công trình sai phép nói trên, ông Q. đã cho ông H., Giám đốc Công ty Cổ phần dịch vụ thương mại và xây dựng địa ốc V. thuê lại để người này mua bán, cho thuê, vi phạm Luật Kinh doanh bất động sản…

Từ những vụ việc trên cho thấy, tình trạng xây dựng “chung cư mini” tràn lan không chỉ khiến người mua, thuê nhà gặp rủi ro do yếu tố pháp lý mà còn gây khó khăn cho công tác quản lý…

“Lỗ hổng” nằm ở đâu?

Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng, tình trạng nở rộ “chung cư mini” vượt ngoài tầm kiểm soát bắt nguồn từ những bất cập trong các quy định pháp luật về phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.

Để bịt “lỗ hổng” này, theo HoREA, cần phải có một số thay đổi liên quan đến Luật Nhà ở, Luật Đất đai…. Và, chỉ có như thế thì thị trường bất động sản TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung mới phát triển minh bạch, rõ ràng.

Về “lỗ hổng” này, HoREA dẫn chứng, theo Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 90/2006/NĐ-CP, không có bất kỳ quy phạm pháp luật nào cho phép "phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân", được thiết kế theo kiểu “chung cư mini”, có nhiều tầng, nhiều căn hộ tại các đô thị. Việc phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân phải phù hợp với quy hoạch, có giấy phép xây dựng, phải bảo đảm yêu cầu kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của đô thị.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xây dựng, cải tạo nhà ở nhằm mục đích kinh doanh (để bán, cho thuê…), thì phải lập dự án đầu tư xây dựng và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA

“Chỉ đến năm 2010, khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP thay thế Nghị định 90/2006/NĐ-CP, mới cho phép "phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân", được thiết kế kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn hộ nhỏ tại các đô thị. Theo tôi quy định này không phù hợp và trái với luật Nhà ở 2005”, ông Lê Hoàng Châu nói.

Cụ thể, Điều 43 Nghị định 71/2010/NĐ-CP đã "nâng cấp", chuyển thành Điều 46 luật Nhà ở 2014 thành: cho phép hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Theo ông Lê Hoàng Châu, chính điều này đã dẫn đến tình trạng “khoét lõm”, xây dựng tràn lan các “chung cư mini” tại các đô thị lớn, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, gây mất mỹ quan và không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy cũng như thiếu các tiện ích, dịch vụ phục vụ cư dân.

Từ những lý do trên, HoREA cho rằng, cần phải sửa đổi Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở.

Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai phòng ở trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi phòng ở theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng thì chủ sở hữu được kinh doanh cho thuê nhà ở theo quy định của pháp luật.