Thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, luôn là tâm điểm của sự quan tâm, không chỉ từ phía người dân mà còn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Trong bối cảnh nền kinh tế đang có những chuyển biến rõ nét và các khung pháp lý mới sắp có hiệu lực, đâu là những yếu tố đang định hình thị trường và đâu là triển vọng trong thời gian tới? Để có cái nhìn sâu sắc và toàn diện hơn về vấn đề này, chúng tôi đã có buổi trò chuyện cùng Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Dịch vụ Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội.

Thưa bà Đỗ Thu Hằng, thị trường nhà ở Hà Nội đang chịu tác động của những yếu tố nào và đâu là rào cản chính khiến nguồn cung chưa thực sự bùng nổ như kỳ vọng?

Bà Đỗ Thu Hằng: Chào bạn và quý độc giả. Hiện tại, thị trường nhà ở Hà Nội đang trải qua một giai đoạn chuyển mình rõ rệt, chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố cả vĩ mô lẫn vi mô. Những yếu tố định hình thị trường lớn nhất đến từ các văn bản pháp luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, và Luật Kinh doanh bất động sản. Các luật này đã được ban hành và sẽ chính thức có hiệu lực từ tháng 8 năm 2024. Đây là những thay đổi mang tính cốt lõi, được kỳ vọng sẽ tạo ra một hành lang pháp lý minh bạch và đồng bộ hơn cho toàn thị trường.

Tuy nhiên, chính những thay đổi này cũng đang là một trong những rào cản khiến nguồn cung nhà ở chưa thực sự bùng nổ như mong đợi. Để các luật mới có thể áp dụng một cách đồng bộ và hiệu quả vào thực tiễn, chúng ta vẫn cần thêm thời gian. Cụ thể, cần có sự ban hành đầy đủ và chi tiết của các văn bản hướng dẫn, cũng như các quy định triển khai cụ thể từ các cơ quan chức năng. Điều này đòi hỏi một quá trình không thể diễn ra trong ngày một ngày hai.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội

Ngoài ra, hiện nay, rất nhiều dự án bất động sản đang trong giai đoạn hoàn thiện các thủ tục pháp lý phức tạp, từ việc phê duyệt thiết kế, điều chỉnh quy hoạch cho đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai. Những bước này tuy đã được các cơ quan quản lý đẩy nhanh tiến độ nhưng vẫn cần một khoảng thời gian nhất định để đảm bảo sự minh bạch, chính xác và tuân thủ đúng quy trình. Do đó, dù có những tín hiệu tích cực từ việc tháo gỡ pháp lý, chúng ta vẫn sẽ chứng kiến một độ trễ nhất định trước khi nguồn cung mới có thể thực sự dồi dào và đi vào thị trường.

Với những rào cản hiện tại, bà có thể chia sẻ dự báo cụ thể hơn về nguồn cung và diễn biến giá nhà ở tại Hà Nội trong thời gian tới, đặc biệt là giai đoạn 2025 – 2027?

Bà Đỗ Thu Hằng: Dựa trên những phân tích và nghiên cứu của Savills, chúng tôi có thể đưa ra một số dự báo về nguồn cung và diễn biến giá nhà ở tại Hà Nội trong những năm tới.

Trong khoảng 6 tháng cuối năm 2025, chúng tôi dự báo thị trường Hà Nội sẽ có khoảng 11.500 căn hộ được chào bán ra thị trường. Nguồn cung này vẫn sẽ tập trung chủ yếu vào phân khúc hạng A và B, điều này đồng nghĩa với sự đa dạng hóa sản phẩm vẫn còn hạn chế. Điều này có thể khiến phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn còn khan hiếm trong ngắn hạn.

Tuy nhiên, từ năm 2026 trở đi, bức tranh nguồn cung dự kiến sẽ thay đổi mạnh mẽ hơn. Khi các dự án thí điểm đã hoàn tất các thủ tục pháp lý và đi vào triển khai, nguồn cung mới sẽ tăng cường đáng kể. Chúng tôi dự kiến giai đoạn 2026 – 2027, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 46.600 căn hộ đến từ 43 dự án khác nhau. Đáng chú ý, phần lớn các dự án này sẽ nằm ngoài khu vực trung tâm hiện hữu, chủ yếu ở các vùng lân cận có quỹ đất rộng hơn.

Sự gia tăng nguồn cung mạnh mẽ này có thể tạo ra một áp lực nhất định, dẫn đến việc điều chỉnh giá trên thị trường. Tuy nhiên, tôi cho rằng mức điều chỉnh sẽ không diễn ra đồng đều trên toàn thị trường mà sẽ chỉ xảy ra ở những khu vực có quỹ đất dồi dào và hệ thống hạ tầng giao thông, xã hội chưa thực sự đồng bộ. Những khu vực này có thể thấy giá bán có xu hướng ổn định hoặc điều chỉnh nhẹ để phù hợp với sức mua và cạnh tranh.

Ngược lại, đối với các dự án có vị trí chiến lược, nằm trong khu vực vành đai 2 đến vành đai 3, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín và có tiềm lực, giá nhiều khả năng vẫn sẽ giữ vững hoặc thậm chí tăng nhẹ. Điều này là nhờ vào sự khan hiếm tương đối của quỹ đất ở những vị trí đắc địa và nhu cầu thực vẫn rất cao từ phía người dân và nhà đầu tư có năng lực tài chính. Nhìn chung, thay vì một làn sóng giảm giá toàn thị trường, chúng ta sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ nét về giá theo khu vực địa lý, chất lượng sản phẩm và uy tín của chủ đầu tư.

Theo bà, cần những giải pháp gì để vừa cải thiện nguồn cung nhà ở, vừa đưa giá nhà về mức phù hợp với khả năng chi trả của người dân, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ?

Bà Đỗ Thu Hằng: Để giải quyết bài toán khó khăn về nguồn cung và giá nhà ở, đặc biệt là đưa giá về mức phù hợp với khả năng chi trả của đông đảo người dân, Hà Nội đang triển khai một cách đồng bộ nhiều giải pháp chiến lược.

Về tổng thể, các giải pháp bao gồm cải cách thể chế nhằm tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng để mở rộng không gian đô thị, và thí điểm các mô hình dự án nhà ở mới. Đáng chú ý, hiện nay, nhiều dự án đang được xem xét triển khai ở các khu vực ngoài vành đai 3 đến 3,5. Đây là một định hướng rất tích cực, bởi việc phát triển các khu đô thị vệ tinh sẽ giúp phân tán dân cư, giảm áp lực lên khu vực trung tâm và quan trọng nhất là tạo ra quỹ đất lớn hơn cho việc phát triển nhà ở. Khi các thủ tục pháp lý cho những dự án này được hoàn tất và sản phẩm được tung ra thị trường, chắc chắn sẽ có tác động tích cực tới mặt bằng giá chung, giúp giá nhà tiệm cận hơn với khả năng chi trả của người dân.

Tuy nhiên, một yếu tố cực kỳ quan trọng và cần được xem xét kỹ lưỡng là chi phí sử dụng đất. Yếu tố này hiện đang chiếm một tỷ trọng rất lớn trong tổng giá thành của một sản phẩm nhà ở. Nếu chi phí sử dụng đất được tính toán một cách hợp lý hơn, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp, thì đây sẽ là một đòn bẩy mạnh mẽ giúp giá nhà có thể giảm xuống, về mức phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân.

Đồng thời, chúng ta cũng rất cần các cơ chế ưu đãi cụ thể và rõ ràng hơn. Chẳng hạn như các chính sách ưu đãi về thuế, về tín dụng hoặc về đất đai dành riêng cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Việc thúc đẩy phát triển dòng sản phẩm này không chỉ đáp ứng nhu cầu an cư bức thiết của một bộ phận lớn người dân mà còn góp phần ổn định xã hội, tạo điều kiện cho lực lượng lao động ổn định cuộc sống và cống hiến.

Các nhà đầu tư nước ngoài tỏ ra quan tâm đến bất động sản nhà ở Việt Nam, nhưng dòng vốn FDI vào phân khúc này vẫn chưa thực sự bùng nổ. Theo bà, vì sao và cần làm gì để thu hút FDI hiệu quả hơn?

Bà Đỗ Thu Hằng: Đúng vậy, các yếu tố nền tảng của Việt Nam luôn rất hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài. Chúng ta có một dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, thu nhập bình quân đầu người đang trên đà tăng trưởng mạnh mẽ, cùng với triển vọng kinh tế vĩ mô tích cực. Tất cả những điều này tạo nên một thị trường đầy hứa hẹn. Quan sát của Savills cũng cho thấy dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng đã có sự hiện diện rõ rệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng.

Tuy nhiên, để dòng vốn FDI vào phân khúc nhà ở có thể phát triển mạnh mẽ hơn, đạt được sự bùng nổ như tiềm năng thực sự của nó, chúng ta cần tập trung vào việc rút ngắn và minh bạch hóa hơn nữa quy trình cấp phép, phê duyệt dự án. Hiện tại, các thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, vẫn còn phức tạp và mất nhiều thời gian, đôi khi là thiếu sự đồng bộ giữa các cấp, các sở ban ngành.

Tốc độ thực hiện thủ tục đầu tư chính là một lợi thế cạnh tranh lớn nhất để chúng ta có thể giữ chân và thu hút hiệu quả các dòng vốn quốc tế. Các nhà đầu tư nước ngoài luôn ưu tiên sự rõ ràng, nhanh chóng và ổn định trong môi trường pháp lý. Nếu chúng ta có thể đơn giản hóa các quy trình, công khai hóa thông tin và rút ngắn thời gian chờ đợi cho việc cấp phép, chắc chắn sẽ tạo được niềm tin lớn hơn và khuyến khích họ mạnh dạn đổ vốn vào phân khúc nhà ở tại Việt Nam.

Việc Hà Nội đẩy mạnh phát triển giao thông công cộng và hạn chế phương tiện cá nhân trong nội đô có thể tác động như thế nào đến thị trường bất động sản, đặc biệt tại khu vực trung tâm?

Bà Đỗ Thu Hằng: Đây là một chính sách lớn, mang tính chiến lược và là một quá trình chuyển đổi tổng thể của đô thị Hà Nội, hướng tới một thành phố hiện đại và bền vững hơn. Khi chính sách điều tiết phương tiện cá nhân được triển khai một cách quyết liệt, chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận các khu vực trung tâm bằng phương tiện cá nhân. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc sẽ gây ra tác động tiêu cực trực tiếp và ngay lập tức đến thị trường bất động sản.

Bản chất của bất động sản là gắn liền với nhu cầu sử dụng, mà trong đó, nhà ở luôn là một nhu cầu thiết yếu và không thể thay thế. Dù phương thức di chuyển có thay đổi, người dân vẫn sẽ tìm cách tiếp cận các khu vực cần thiết cho công việc, học tập, sinh hoạt bằng nhiều phương án khác nhau, đặc biệt là thông qua hệ thống giao thông công cộng đang được đầu tư mạnh mẽ.

Hiện nay, thị trường vẫn đang trong giai đoạn quan sát và phân tích kỹ lưỡng tác động của các thay đổi về hạ tầng và giao thông này. Theo đánh giá của Savills, ở một số khu vực đặc thù như phố cổ Hà Nội, nếu được định hướng và khai thác hiệu quả cho các mục đích như du lịch, thương mại, với việc phát triển đồng bộ các phương tiện giao thông công cộng và hạ tầng thân thiện với người đi bộ, thì giá trị bất động sản hoàn toàn có thể được duy trì, thậm chí gia tăng nhờ vào đặc tính độc đáo và sự thuận tiện trong tiếp cận bằng các phương tiện xanh.

Về nhu cầu nhà ở, như đã nói, vẫn rất lớn tại các đô thị lớn như Hà Nội. Vì vậy, ngay cả trong bối cảnh thay đổi phương tiện giao thông, thị trường bất động sản vẫn có cơ chế tự điều chỉnh và thích ứng để phục vụ nhu cầu này. Tuy nhiên, do đây là một quá trình phức tạp và còn nhiều yếu tố liên quan đến quy hoạch, đầu tư hạ tầng, và thói quen của người dân, chúng tôi cho rằng cần tiếp tục theo dõi và đánh giá trong thời gian tới, thay vì đưa ra kết luận sớm về tác động trực tiếp tới giá trị bất động sản tại thời điểm hiện tại. Sự thay đổi này sẽ định hình lại cách chúng ta sống, làm việc và di chuyển trong đô thị, từ đó tác động gián tiếp và dài hạn đến các giá trị bất động sản.

VIÊN TRẦN