Thị trường bất động sản Tháng 7/2025 ghi nhận nhiều chuyển động đáng chú ý, khi loạt chính sách và thay đổi hành chính được đưa ra với kỳ vọng tạo thêm động lực cho thị trường hướng đến minh bạch và phát triển bền vững. Việc sáp nhập các đơn vị hành chính và rút gọn còn 34 tỉnh/thành phố có hiệu lực từ 1/7/2025 được đánh giá sẽ mở ra không gian phát triển mới, tạo điều kiện cho dòng vốn đầu tư, bao gồm cả hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A) các dự án bất động sản. Song song với đó, đề xuất của Bộ Tài Chính gần đây về thay đổi trong cách tính thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản cũng đang nhận được sự quan tâm lớn từ giới đầu tư.

Chính sách thuế thuế TNCN sẽ thay đổi thế nào?

Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc, Dịch vụ Nghiên cứu & S22M, Savills TP. Hồ Chí Minh, trước tiên, cần xác định rõ mục tiêu của chính sách trước khi phân tích tác động. Nếu so sánh giữa việc áp thuế 2% trên giá chuyển nhượng (hiện hành) và đề xuất 20% trên lãi thực tế, thì mục tiêu thứ nhất sẽ là tăng thu ngân sách, vì trong đa số trường hợp sẽ cao hơn so với hiện tại, đồng thời phản ánh đúng lợi nhuận thực tế hơn.

Mục tiêu thứ hai là tạo sự công bằng về thuế, vì người có lợi nhuận cao sẽ nộp thuế cao hơn. Nhìn xa hơn, mục tiêu thứ ba là chính sách có thể được xem như công cụ điều tiết thị trường, giúp hạn chế đầu cơ nắm giữ bất động sản và thúc đẩy giao dịch minh bạch hơn. Đây là những mục tiêu tích cực, có thể có lợi cho thị trường trong dài hạn.

Những thay đổi trong cách tính thuế TNCN sẽ tác động đến thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, khi đánh giá về hiệu quả khả năng thực hiện, cũng như vấn đề thực tiễn trên thị trường, thì đây vẫn là một câu hỏi lớn. Bởi vì, thực tiễn cho thấy được điều kiện tiên quyết để áp dụng là cần phải có một hệ thống cơ sở dữ liệu về giá thị trường, phải xác định được giá mua, giá bán, chi phí liên quan, mà hiện vẫn chưa có dữ liệu nào đầy đủ. Tôi đánh giá việc áp dụng hiện tại cho các chính sách này vẫn còn khó khăn.

Việc áp dụng hiện tại cho chính sách mà chưa có hạ tầng thì sẽ có hai sự ảnh hưởng. Thứ nhất, ảnh hưởng thanh khoản thị trường, có thể làm chậm quá trình giao dịch, làm tắt nghẽn quá trình thu thuế, cũng như xảy ra các mâu thuẫn, tranh chấp. Sự ảnh hưởng thứ hai có thể không phải là tác động trực tiếp, việc áp thuế mới sẽ dẫn đến việc thuế cao hơn, khi người bán vẫn muốn giữ lợi nhuận tối thiểu, thì gánh nặng thuế này sẽ đẩy sang người mua, có thể dẫn đến áp lực giá nhà tăng cao. Điều này làm khó khăn hơn trong việc tiếp cận tệp người mua nhà ở thật.

Do vậy, để áp dụng chính sách này hiệu quả, cần phải có hai yếu tố: hạ tầng và lộ trình.

Về hạ tầng, cần một hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, được cập nhật liên tục, bao gồm giá mua/giá thực tế, chi phí đầu tư và các yếu tố liên quan. Hơn nữa, cơ chế thu thập, xác minh và xử lý dữ liệu minh bạch, chính xác và nhất quán trên toàn thị trường. Ngoài ra, chính sách này cần sự đồng thuận cao từ người dân, vì việc xác định phần lãi sẽ dễ dẫn đến tranh cãi do mỗi bên có thể có cách tính chi phí khác nhau.

Trong khi hệ thống dữ liệu hiện nay vẫn còn phân tán, giá chuyển nhượng BDS đang dựa vào việc khai báo trên HDMB giữa người mua & người bán, giá thực tế giao dịch có thể cao hơn, do đó phương án đánh thuế theo phần lãi có thể gây khó khăn trong triển khai, dẫn tới khiếu nại hoặc thất thu ngân sách.

Về lộ trình, cần lộ trình đánh giá lại tính hiệu quả về mặt thực thi và điều chỉnh nếu cần thiết, nên có sự thí điểm tại những khu vực có hệ thống dữ liệu tốt. Sau khoảng 2 tới 6 tháng có thể kiểm tra tính hiệu quả và phát hiện lỗ hổng, từ đó hoàn thiện quy trình. Đây là vấn đề cần được lên chiến lược kỹ càng từ các cơ quan chức năng trước khi đưa ra thị trường.

Sáp nhập hành chính tạo cơ hội mới cho M&A

Theo bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Dịch vụ Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội, trong thời gian vừa qua, nhà đầu tư trong nước chiếm ưu thế về số lượng giao dịch nhờ khả năng quyết định nhanh và am hiểu thị trường. Tuy nhiên, nhà đầu tư ngoại vẫn đóng vai trò chủ đạo trong các thương vụ lớn, đặc biệt ở phân khúc nhà ở cao cấp, khu đô thị và bất động sản công nghiệp.

Một số thương vụ tiêu biểu gần đây có thể kể đến Capitaland (Sycamore) mua dự án tại Bình Dương từ Becamex IDC trị giá 553 triệu USD, Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và NTT Urban Development cùng hợp tác với Kim Oanh Group phát triển dự án The One World hay Nishi Nippon Railroad mua 25% cổ phần dự án Paragon Đại Phước từ Nam Long. Những thương vụ này phản ánh sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore và gần đây là sự nổi lên của các quỹ từ Mỹ và Châu Âu.

Bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Dịch vụ Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội

Từ nay đến cuối năm 2025, Savills kỳ vọng thị trường M&A sẽ tăng trưởng tốt nhờ các yếu tố cải cách pháp lý, chiến lược ngoại giao kinh tế chủ động và dòng vốn tìm kiếm giá trị bền vững. Đáng chú ý, nhiều quỹ đầu tư đã đưa tiêu chí ESG và hiệu quả dài hạn thành điều kiện tiên quyết, thúc đẩy các thương vụ vào dự án xanh, khu công nghiệp, nhà ở cho chuyên gia. Hơn hết, các hình thức như hợp tác phát triển, M&A theo giai đoạn, hoặc chuyển nhượng từng phần sẽ tiếp tục phổ biến nhằm tăng linh hoạt và tối ưu hóa dòng vốn.

Ngoài ra, việc sắp xếp, sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh được kỳ vọng sẽ mở ra không gian phát triển mới, tạo điều kiện thuận lợi cho dòng vốn đầu tư, bao gồm cả hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A) các dự án bất động sản.

Những khu vực nằm tại ranh giới hành chính cũ, có vị trí chiến lược và tiềm năng phát triển đô thị cao thường sẽ được hưởng lợi trước tiên, đặc biệt khi đi cùng với chính sách quy hoạch tổng thể, đầu tư hạ tầng và cải thiện kết nối vùng.

Chẳng hạn, việc sáp nhập giữa thành phố Hải Phòng và tỉnh Hải Dương đang thu hút sự quan tâm từ thị trường với các khu vực như An Dương, Thủy Nguyên (thuộc Hải Phòng), Chí Linh và Kinh Môn (thuộc Hải Dương) nổi bật nhờ vị trí trung gian, quỹ đất phát triển còn lớn và hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Đây là các yếu tố thuận lợi để phát triển các dự án đô thị mới, khu công nghiệp, logistics và nhà ở phục vụ giãn dân.

Tương tự, khu vực vùng ven Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh cũng đang chứng kiến sự gia tăng về nhu cầu khảo sát, chuyển nhượng và hợp tác đầu tư. Việc mở rộng các đô thị trung tâm cùng với sự nâng cấp hệ thống giao thông liên vùng đang thúc đẩy những địa phương này trở thành điểm đến tiềm năng cho hoạt động M&A trong giai đoạn tới.