Du lịch toàn cầu phục hồi, bất động sản nghỉ dưỡng "ấm lên"

Năm 2024 ghi dấu một bước ngoặt đáng chú ý của ngành du lịch toàn cầu khi lượng khách quốc tế đạt khoảng 1,4 tỷ lượt qua đêm – tương đương với mức trước đại dịch và tăng 11% so với năm 2023. Sự phục hồi diễn ra trong bối cảnh nhu cầu du lịch tăng mạnh từ các thị trường nguồn truyền thống, cùng với đà mở cửa rõ rệt ở khu vực châu Á – Thái Bình Dương. Nhiều điểm đến trên thế giới đã lấy lại hoặc vượt qua mức đón khách năm 2019, kéo theo tác động tích cực tới các lĩnh vực liên quan, đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng.

Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu vẫn chịu ảnh hưởng bởi lạm phát và chi phí vay cao, phân khúc khách sạn trở thành tâm điểm đầu tư nhờ nguồn thu tương đối ổn định và tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Theo dự báo, lượng khách quốc tế sẽ tiếp tục tăng trưởng 3–5% mỗi năm trong giai đoạn tới, mở ra cơ hội cho việc mở rộng nguồn cung lưu trú tại các đô thị lớn như Thượng Hải, New York, London hay Dubai. Tầng lớp trung lưu ngày càng tăng ở các nền kinh tế mới nổi, cùng với xu hướng chi tiêu cho trải nghiệm thay vì hàng hóa, được xem là động lực chính thúc đẩy sự chuyển động này.

Tuy nhiên, tốc độ phục hồi không đồng đều giữa các khu vực. Đức, Mỹ và Trung Quốc tiếp tục là ba thị trường cung cấp lượng khách quốc tế lớn nhất. Riêng Trung Quốc, mặc dù lượng khách đi nước ngoài đang trên đà tăng, nhưng cần thêm thời gian – có thể đến năm 2026 – để trở lại mức của năm 2019. Doanh thu từ hoạt động du lịch toàn cầu, bao gồm cả vận chuyển hành khách, ước tính đạt khoảng 1.900 tỷ USD trong năm 2024 – cao hơn mức trước đại dịch khoảng 4%, cho thấy vai trò ngày càng lớn của ngành trong nền kinh tế thế giới.

Tuy vậy, không phải sự phục hồi nào cũng diễn ra suôn sẻ. Một số thành phố du lịch nổi tiếng như Barcelona, Paris hay quần đảo Canary đã chứng kiến làn sóng phản đối do lo ngại về quá tải du lịch. Những phản ứng này làm nổi bật nhu cầu quản lý du lịch theo hướng bền vững hơn, đồng thời mở ra khả năng phân tán dòng khách đến các điểm đến ít được biết đến hơn, giúp giảm áp lực và tăng cơ hội phát triển cho các khu vực khác.

Du lịch toàn cầu phục hồi.

Bức tranh bất động sản nghỉ dưỡng toàn ghi nhận phục hồi đáng kể: Tại châu Mỹ, đặc biệt là vùng Caribe – vốn là điểm đến nghỉ dưỡng nổi bật – lượng khách đã vượt mức trước đại dịch, với hơn 28 triệu lượt khách quốc tế trong năm 2024. Tốc độ tăng trưởng trung bình từ 2010 đến nay đạt khoảng 40%, riêng giai đoạn 2019–2024 duy trì mức tăng 8% mỗi năm.

Song song với các dự án khách sạn, khu vực này đang chứng kiến sự phát triển mạnh của loại hình bất động sản có thương hiệu và các khu nghỉ dưỡng đa chức năng. Đến giữa năm 2024, có 21 dự án đang vận hành và 30 dự án khác đang được triển khai, cung cấp hàng ngàn bất động sản nghỉ dưỡng mới. Mô hình căn hộ – khách sạn cũng được ưa chuộng tại đây, cho phép cư dân lưu trú lâu dài và không nhất thiết phải mang thương hiệu.

Ở châu Âu, Tây Ban Nha là điểm sáng khi thu hút 94 triệu lượt khách quốc tế trong năm 2024, vượt mức của năm 2019. Quần đảo Canary vẫn là lựa chọn phổ biến nhất, với phần lớn du khách đến từ các quốc gia châu Âu lân cận. Khoảng 82% khách chọn ở lại các cơ sở lưu trú du lịch, chủ yếu là khách sạn.

Ngành du lịch đóng góp khoảng 13% GDP quốc gia, với doanh thu toàn ngành dự kiến đạt hơn 200 tỷ euro trong năm. Tại Madrid, doanh thu trung bình trên mỗi phòng tăng mạnh, cho thấy khả năng thu hút của điểm đến này không chỉ nhờ lượng khách mà còn do giá trị tiêu dùng của khách tăng lên. Năm 2025, dự kiến thị trường khách sạn tại Tây Ban Nha sẽ có thêm các thương vụ mua bán và sáp nhập lớn, đi kèm sự tập trung quyền vận hành và sở hữu.

Trung Đông nổi lên như một trong những khu vực phục hồi mạnh mẽ nhất với lượng khách quốc tế tăng 32% so với năm 2019. UAE tiếp tục giữ vững vai trò trung tâm du lịch khu vực, trong khi Ả Rập Xê Út đẩy mạnh thực hiện chiến lược phát triển kinh tế ngoài dầu mỏ. Các quốc gia tại đây đầu tư mạnh vào hạ tầng như sân bay, đường sắt, khu phức hợp nghỉ dưỡng nhằm nâng cao năng lực đón khách và mở rộng sức hút toàn cầu. Ngành du lịch hiện chiếm khoảng 9% GDP khu vực và được kỳ vọng tăng trưởng gấp ba lần so với tốc độ chung của nền kinh tế đến năm 2032.

Dù triển vọng ngành du lịch là tích cực, các chuyên gia nhận định yếu tố bền vững cần được chú trọng trong phát triển. Tăng trưởng không chỉ được đo bằng lượng khách hay doanh thu, mà còn phụ thuộc vào khả năng tạo ra giá trị lâu dài cho địa phương, gìn giữ tài nguyên văn hóa – môi trường và phân bổ lợi ích hợp lý trong cộng đồng.

Thị trường Việt Nam đang diễn ra thế nào?

Trong bức tranh phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch toàn cầu, khu vực châu Á – Thái Bình Dương đang chứng kiến sự trỗi dậy đáng chú ý của Nhật Bản và Việt Nam. Hai quốc gia này không chỉ ghi nhận những con số ấn tượng về lượng khách quốc tế mà còn cho thấy những tín hiệu tích cực đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Tại Nhật Bản, năm 2024 được xem là một năm bứt phá khi lượng khách quốc tế đạt 37 triệu lượt – vượt mức kỷ lục 32 triệu lượt của năm 2019. Tình hình công suất phòng khách sạn phục hồi rõ rệt, trong khi giá phòng bình quân tiếp tục tăng. Tokyo dẫn đầu với mức tăng giá phòng khoảng 20% theo năm, phản ánh nhu cầu lưu trú gia tăng tại các đô thị lớn.

Tuy vậy, thách thức vẫn hiện diện, đặc biệt là chi phí xây dựng cao và tình trạng thiếu hụt lao động trong ngành khách sạn. Điều này khiến nguồn cung khách sạn mới bị hạn chế, từ đó tạo ra lợi thế cạnh tranh cho các cơ sở lưu trú hiện có, đặc biệt tại các trung tâm du lịch lớn như Tokyo, Osaka và Kyoto.

Việc nguồn cung tăng chậm đang giúp các khách sạn hiện hữu duy trì tỷ lệ lấp đầy cao và tăng giá trị tài sản. Đây là yếu tố then chốt giúp thị trường khách sạn tại Nhật Bản tiếp tục ổn định và phát triển trong bối cảnh nhu cầu quốc tế tiếp tục tăng trưởng.

Tại Việt Nam, đà phục hồi du lịch cũng diễn ra mạnh mẽ. Trong nửa đầu năm 2025, lượng khách quốc tế đạt gần 10,6 triệu lượt, tăng 24% so với cùng kỳ năm 2019. Sự cải thiện trong kết nối hàng không cùng với việc các thị trường nguồn như Hàn Quốc, Trung Quốc, Mỹ và châu Âu dần phục hồi giúp củng cố triển vọng tăng trưởng bền vững cho ngành du lịch Việt Nam.

Bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam cũng phục hồi nhờ du lịch.

Riêng tại TP.HCM, thị trường du lịch đang phục hồi dần nhờ lượng khách công tác và nhu cầu tổ chức hội nghị, sự kiện (MICE). Tuy nhiên, số lượng khách quốc tế vẫn chưa đạt mức năm 2019, ảnh hưởng đến công suất và doanh thu của phân khúc khách sạn cao cấp. Trong quý II/2025, tổng nguồn cung khách sạn tại TP.HCM duy trì ở mức 16.622 phòng do không có dự án mới đi vào hoạt động.

Thay vào đó, xu hướng phổ biến là nâng cấp, cải tạo các khách sạn hiện hữu nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ và khả năng cạnh tranh. Công suất phòng bình quân đạt 61%, trong khi giá phòng trung bình ở mức 77 USD/đêm. Nguồn cung khách sạn mới trong tương lai cũng khá hạn chế, với chỉ khoảng 200 phòng dự kiến được bổ sung từ nay đến năm 2027.

Trong phân khúc căn hộ dịch vụ, TP.HCM hiện có khoảng 8.000 căn, không thay đổi so với các quý trước. Công suất thuê đạt 80%, với giá thuê trung bình khoảng 20 USD/m²/tháng. Việc thu hút 2,7 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong 6 tháng đầu năm 2025 được kỳ vọng sẽ hỗ trợ phân khúc này trong thời gian tới, khi nhu cầu lưu trú dài hạn từ chuyên gia và nhà đầu tư nước ngoài gia tăng.

Tại Hà Nội, thị trường lưu trú cũng ghi nhận hoạt động ổn định. Tổng nguồn cung khách sạn hiện đạt 10.986 phòng từ 66 dự án, giảm nhẹ so với cùng kỳ. Tuy nhiên, trong nửa cuối năm 2025, dự kiến sẽ có thêm bốn khách sạn mới đi vào hoạt động, cung cấp hơn 1.100 phòng, trong đó có ba khách sạn 5 sao và một khách sạn 4 sao. Giá phòng trung bình tại Hà Nội ở mức 108 USD/đêm, công suất đạt 72%.

Phân khúc căn hộ dịch vụ tại Hà Nội hiện có khoảng 6.246 căn từ 64 dự án, chủ yếu tập trung ở khu vực nội thành (chiếm 60% tổng nguồn cung). Tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao, khoảng 86%, trong khi giá thuê trung bình là 24 USD/m²/tháng. Trong 6 tháng đầu năm 2025, Hà Nội thu hút khoảng 3,7 tỷ USD vốn FDI, tạo động lực tích cực cho phân khúc lưu trú dài hạn và bất động sản nghỉ dưỡng.

Nhìn chung, sự phục hồi du lịch tại Nhật Bản và Việt Nam đang góp phần thúc đẩy thị trường lưu trú và bất động sản nghỉ dưỡng trong khu vực. Tuy vẫn còn những thách thức như nguồn cung hạn chế hay áp lực chi phí, xu hướng phát triển hiện tại đang mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư nắm bắt, nhất là trong bối cảnh nhu cầu du lịch và lưu trú chất lượng cao ngày càng gia tăng.