Khi đi mua nhà, không khó để bắt gặp hai căn có diện tích và chất lượng tương đương nhưng giá bán lại khác nhau đáng kể chỉ vì vị trí. Một căn nằm gần khu vực đông đúc, thuận tiện đi lại có thể đắt hơn. Căn khác phải di chuyển xa hơn để đi làm, mua sắm hay sử dụng các dịch vụ thiết yếu lại thường có mức giá dễ tiếp cận hơn. Điều này khiến câu "nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận lộ" trở nên khá thú vị khi nhìn dưới góc độ hiện đại.

Hiểu đơn giản, "cận thị" là gần nơi buôn bán, giao thương; "cận giang" là gần sông, nguồn nước; "cận lộ" là gần những tuyến đường thuận tiện đi lại. Câu nói hình thành trong bối cảnh đời sống xưa nên không thể bê nguyên từng chữ để áp dụng cho thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, điểm cốt lõi của nó lại khá quen thuộc: vị trí thuận lợi thường đem lại giá trị sử dụng cao hơn cho một nơi ở. Và khi giá trị sử dụng được nhiều người cùng cần, nó có thể chuyển thành giá trị kinh tế.

"Nhất cận thị": Gần những thứ cần dùng hàng ngày có thể đáng tiền hơn chúng ta nghĩ

Ngày xưa, sống gần chợ đồng nghĩa với thuận tiện trao đổi, mua bán và mưu sinh. Ngày nay, chữ "thị" có thể hiểu rộng hơn là khả năng tiếp cận những nơi phục vụ cuộc sống hàng ngày. Một căn nhà gần nơi làm việc, trường học, bệnh viện, siêu thị và các khu dịch vụ rõ ràng đem lại trải nghiệm khác với một căn mà muốn làm gì cũng phải di chuyển một quãng đường dài.

Khoản chênh lệch không chỉ nằm ở tiền xăng.

Chẳng hạn, nếu vị trí căn nhà giúp một người rút ngắn 20 phút cho mỗi lượt đi làm, cả đi lẫn về đã tiết kiệm khoảng 40 phút mỗi ngày. Khi việc di chuyển lặp lại hàng trăm ngày mỗi năm, lượng thời gian tiết kiệm được là rất đáng kể, chưa kể nhiên liệu, phí gửi xe và nhiều chi phí phát sinh khác. Đó cũng là lý do những khu vực có khả năng tiếp cận tốt thường được người mua quan tâm. Khi nhiều người cùng muốn sống tại một vị trí thuận tiện, nhu cầu ấy có thể được phản ánh vào giá bất động sản. Vì vậy, một căn nhà gần khu vực có đầy đủ tiện ích đắt hơn không có nghĩa người mua chỉ đang trả tiền cho cái mác vị trí đẹp. Một phần số tiền đó có thể đang mua sự thuận tiện trong nhiều năm sinh sống. Tuy nhiên, cũng cần phân biệt gần tiện ích với sát tiện ích. Nhà ngay cạnh khu buôn bán quá đông đúc có thể phải đánh đổi bằng tiếng ồn, ùn tắc, khó đỗ xe hoặc mật độ người qua lại lớn. Vị trí tốt phải giúp tiếp cận thuận tiện chứ không phải càng gần càng tốt.

"Nhị cận giang": Ngày nay càng không thể hiểu đơn giản cứ gần sông là tốt

Trong xã hội xưa, nguồn nước gắn trực tiếp với sinh hoạt, sản xuất, giao thông và giao thương. Vì vậy, việc coi trọng những nơi gần sông có cơ sở rất thực tế trong bối cảnh lúc đó. Nhưng với người mua nhà hiện nay, "cận giang" lại là phần càng cần xem xét kỹ.

Nhà gần sông, hồ hoặc mặt nước có thể sở hữu tầm nhìn thoáng, cảnh quan dễ chịu và khoảng mở mà những vị trí nằm sâu trong khu dân cư không có. Nếu những căn có đặc điểm tương tự tương đối khan hiếm trong khi nhu cầu cao, lợi thế đó hoàn toàn có thể được phản ánh vào giá bán. Tuy nhiên, chỉ nhìn thấy view sông rồi mặc định căn nhà sẽ đáng tiền hoặc giữ giá tốt là quá đơn giản. Người mua còn phải kiểm tra cao độ khu đất, khả năng thoát nước, lịch sử ngập của khu vực, khoảng cách thực tế tới bờ sông, quy hoạch và chất lượng hạ tầng xung quanh. Một căn nhà có cảnh quan đẹp nhưng nằm ở nơi thường xuyên ngập hoặc bất tiện trong sinh hoạt chưa chắc đã là bài toán tài chính tốt. Nói cách khác, gần mặt nước chỉ trở thành lợi thế khi giá trị mà nó mang lại lớn hơn những bất tiện và rủi ro đi kèm.

"Tam cận lộ": Đường sá thuận tiện mới là thứ đáng quan tâm

"Cận lộ" cũng không nên được hiểu đơn giản là nhà càng sát đường lớn càng tốt. Điều thực sự có giá trị là khả năng kết nối. Một ngôi nhà dễ dàng tiếp cận đường lớn, phương tiện công cộng, khu vực làm việc và những địa điểm quan trọng của thành phố có thể giúp người ở giảm đáng kể thời gian di chuyển. Đây là lợi ích rất cụ thể, hoàn toàn không cần giải thích bằng yếu tố phong thủy. Nhưng ngôi nhà nằm ngay sát một trục giao thông lớn lại có thể phải chịu tiếng ồn, bụi, lưu lượng xe cao hoặc khó ra vào vào giờ cao điểm. Bởi vậy, có trường hợp căn nhà nằm cách đường lớn vài trăm mét nhưng đường vào thuận tiện, ít ồn và dễ kết nối lại mang đến trải nghiệm sống tốt hơn một căn nằm ngay mặt đường. Thứ người mua cần tìm không phải là "nhà sát đường", mà là nhà đủ gần để hưởng lợi từ hạ tầng nhưng không phải chịu quá nhiều bất tiện do chính hạ tầng đó tạo ra.

Điều đáng học nhất lại nằm ở khả năng giữ giá

Đến đây mới thấy "nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận lộ" nếu nhìn theo cách hiện đại không phải công thức để chọn nhà đẹp, càng không có nghĩa cứ đủ ba yếu tố là bất động sản chắc chắn tăng giá. Điều đáng tham khảo nằm ở nhu cầu và những giá trị khó thay thế của vị trí.

Nội thất cũ có thể thay. Tường xấu có thể sơn. Căn nhà xuống cấp có thể sửa. Nhưng khoảng cách từ nhà tới nơi làm việc, trường học, bệnh viện, tuyến giao thông lớn hay những tiện ích quan trọng gần như không thể thay đổi bằng tiền sửa nhà.

Nếu một vị trí giúp cuộc sống thuận tiện và có nhiều người cùng muốn sống tại đó, bất động sản có thêm một lợi thế khi chủ nhà cần bán hoặc cho thuê. Đây mới là bài toán tài chính đáng chú ý: mua nhà không chỉ cần hỏi căn nhà hôm nay đáng bao nhiêu tiền, mà còn phải nghĩ vài năm sau điều gì khiến người khác vẫn muốn mua nó. Tất nhiên, vị trí tốt không đồng nghĩa với việc bất động sản chắc chắn tăng giá hay giữ giá trong mọi hoàn cảnh. Giá nhà còn phụ thuộc vào pháp lý, nguồn cung, chất lượng dự án, quy hoạch, hạ tầng khu vực, tình hình thị trường và nhiều yếu tố khác. Vì vậy, "gần chợ, gần sông, gần đường" chỉ nên được xem là những yếu tố để đánh giá chứ không phải bảo chứng cho một khoản đầu tư.

Vậy khi mua nhà, nên áp dụng câu này thế nào?

Đừng đi tìm một căn nhà bằng cách máy móc đánh dấu ba ô: gần chợ, gần sông, gần đường rồi cho rằng đã chọn đúng. Thay vào đó, hãy đặt những câu hỏi thực tế hơn: Từ đây đi làm mất bao lâu? Trường học, bệnh viện và nơi mua sắm có thuận tiện không? Đường vào nhà có thường xuyên ùn tắc không? Nếu gần sông thì khu vực có từng ngập hay không? Nếu gần đường lớn thì tiếng ồn thế nào? Và quan trọng hơn, những lợi thế này có xứng đáng với khoản tiền chênh phải bỏ ra hay không? Khi có ý định mua, người mua cũng nên thử di chuyển từ căn nhà tới những địa điểm gia đình sử dụng thường xuyên vào đúng giờ cao điểm thay vì chỉ nhìn số kilomet trên bản đồ. Một nơi cách chỗ làm 8km nhưng đường thông thoáng đôi khi còn thuận tiện hơn nơi chỉ cách 5km nhưng ngày nào cũng ùn tắc.

Câu "nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận lộ" vì thế không cần được coi là một nguyên tắc bất di bất dịch khi chọn nhà. Điều đáng học nằm ở cách suy nghĩ phía sau: ưu tiên những đặc điểm vị trí tạo ra giá trị sử dụng thật và khó thay thế. Bởi khi bỏ ra một khoản tiền lớn để mua nhà, thứ đáng mua không phải một địa chỉ nghe có vẻ đẹp, mà là nơi vừa phù hợp với cuộc sống hiện tại, vừa có những giá trị đủ thực tế để người khác vẫn muốn sở hữu trong tương lai.

*Thông tin trong bài mang tính chất tham khảo