Gần 20 năm đất chưa bồi thường, dự án đã rao bán?

Vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB) luôn là một nút thắt nhạy cảm trong phát triển dự án bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt là với các dự án có quy mô lớn. Tại tỉnh Đồng Nai, nơi nhiều khu đô thị được quy hoạch, những tranh chấp kéo dài hàng chục năm không còn là chuyện hiếm. Mới đây, một vụ việc liên quan đến dự án Izumi City, một trong những khu đô thị trọng điểm của liên doanh Nam Long Group và Hankyu Hanshin Properties Corp đã trở thành tâm điểm chú ý khi người dân lên tiếng tố cáo việc chưa bồi thường thỏa đáng đã bán dự án.

Theo đơn thư phản ánh của ông Vũ Văn Cường (sinh năm 1956, ngụ TP. Hồ Chí Minh), đại diện ủy quyền của bà Hứa Phón Xình (ngụ tại xã Long Hưng, tỉnh Đồng Nai), một khoảng đất rộng khoảng 4.700m² của bà Xình hiện đang bị Tập đoàn Nam Long Group và Hankyu Hanshin Properties Corp sử dụng để xây dựng dự án Izumi City Đồng Nai mà chưa hề có một thỏa thuận bồi thường thỏa đáng nào được ký kết.

Ông Vũ Văn Cường cho biết, vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng tại Khu đô thị Long Hưng (trong đó có một phần là Izumi City) đã kéo dài gần 20 năm qua mà vẫn chưa được giải quyết dứt điểm. Dù các cơ quan từ Trung ương đến địa phương đã liên tục ban hành văn bản chỉ đạo, tình hình vẫn "giậm chân tại chỗ", khiến quyền lợi của người dân bị treo lơ lửng trong suốt thời gian dài.

Văn bản của UBND tỉnh Đồng Nai về việc thoả thuận bồi thường đối với các hộ dân trong dự án Khu đô thị Long Hưng.

Theo đó, vào ngày 21/10/2024, cả Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) thông qua văn bản số 1896/TTr-TDSLĐT và Ban Tiếp Công Dân Trung ương với văn bản số 4058/BTCDTW-XLĐ đã đồng loạt chuyển đơn khiếu nại của các hộ dân về UBND tỉnh Đồng Nai để yêu cầu giải quyết dứt điểm.

Trước đó, một văn bản quan trọng khác là Thông báo số 10264/UBND-KT của UBND tỉnh Đồng Nai đã chấp thuận cho chủ đầu tư Khu đô thị kinh tế mở Long Hưng (dự án gốc của Izumi City) được phép thỏa thuận bồi thường trực tiếp với các hộ dân.

Nội dung trong Thông báo nêu rõ: “Chấp thuận cho chủ đầu tư Khu đô thị kinh tế mở Long Hưng được phép thỏa thuận bồi thường đối với các hộ dân có đất nằm trong dự án để bồi thường, giải phóng mặt bằng… Đồng thời giao Sở Tài chính phối hợp Sở Tài nguyên và Môi trường và các đơn vị có liên quan hướng dẫn chủ đầu tư thực hiện".

Trước đó, ngày 9/3/2021, Thanh tra Chính phủ đã công bố Thông báo số 374/TB-TTCP về “Kết quả kiểm tra, rà soát nội dung tố cáo của công dân tại dự án Khu đô thị sinh thái mở Long Hưng”. Kết luận thanh tra này chỉ rõ nhiều nội dung phản ánh của người dân Long Hưng là có cơ sở pháp lý, ví dụ như: Quyết định phê duyệt quy hoạch chung xây dựng tỷ lệ 1/5.000 để hình thành Khu đô thị sinh thái mở (KĐT) Long Hưng là chưa phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của tỉnh Đồng Nai giai đoạn 1996–2010.

Việc UBND tỉnh Đồng Nai có văn bản cho phép đầu tư 3 dự án KĐT Long Hưng với quy mô đều lớn hơn 200 ha là không đúng thẩm quyền theo Quy chế quản lý KĐT mới được quy định tại Nghị định 02/2006/NĐ-CP (thẩm quyền thuộc Thủ tướng Chính phủ quyết định).

Dự án chưa đảm bảo đầy đủ về trình tự, thủ tục, chưa đúng thẩm quyền theo quy định pháp luật, gây ảnh hưởng lớn đến cuộc sống và quyền lợi hợp pháp của người dân.

Thanh tra Chính phủ cũng đã yêu cầu địa phương chỉ đạo giải quyết dứt điểm các khiếu nại liên quan đến thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư, và xem xét chính sách an sinh xã hội cho người dân bị ảnh hưởng.

“Tuy nhiên, sau rất nhiều văn bản chỉ đạo của các cơ quan chức năng, đến nay đất của bà Hứa Phón Xình vẫn chưa được bồi thường thỏa đáng, nhưng dự án Izumi City đã được rao bán công khai với mức giá từ vài tỷ đến hàng chục tỷ đồng,” ông Vũ Văn Cường bức xúc bày tỏ.

Để chấm dứt tình trạng chậm trễ kéo dài và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bà Hứa Phón Xình, ngày 13/11, ông Vũ Văn Cường đã gửi đơn khẩn cấp lên UBND xã Long Hưng. Trong đơn, ông Cường đề nghị chính quyền địa phương yêu cầu liên doanh Nam Long Group và Hankyu Hanshin Properties Corp ngưng ngay mọi hoạt động bán hàng tại dự án Izumi City Đồng Nai, đồng thời thực hiện ngay việc bồi thường đầy đủ và thỏa đáng  đối với bà Hứa Phón Xình.

Nam Long nói gì?

Trước những thông tin phản ánh và đơn thư khiếu nại liên quan đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại xã Long Hưng, Thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai đại diện Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai (DNWF), đơn vị đầu tư dự án Izumi City, là liên doanh giữa Nam Long và hai đối tác Nhật Bản đã có phản hồi chính thức. DNWF khẳng định lập trường minh bạch thông tin, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng, đối tác và uy tín thương hiệu đã được xây dựng hơn 30 năm.

Về thông tin mà báo chí đã nêu, DNWF cho biết: Dự án Izumi City là dự án được đầu tư bởi Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai (DNWF), liên doanh giữa Nam Long và hai đối tác Nhật Bản. Dự án này được nhận chuyển nhượng từ Công ty DonaCoop. DNWF khẳng định đã hoàn tất công tác bồi thường giải phóng mặt bằng theo đúng quy định của pháp luật và đã được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho toàn bộ dự án. Đây là yếu tố then chốt để đảm bảo tính pháp lý cho việc triển khai và bán hàng.

DNWF cũng cho biết dự án này là do Nhà nước thực hiện thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và giao/thuê đất cho Chủ đầu tư ban đầu là DonaCoop. Sau đó, DNWF nhận chuyển nhượng lại một phần dự án từ DonaCoop. Do đó, theo lý giải của DNWF, việc bà Hứa Phón Xình khiếu nại không liên quan trực tiếp đến Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai (DNWF). 

DNWF khẳng định lập trường nhất quán đang hiện đang hoạt động dựa trên nguyên tắc thượng tôn Pháp luật. Đặc biệt, DNWF nhấn mạnh đến uy tín của các đối tác quốc tế Nhật Bản (Hankyu Hanshin Properties Corp) đang đồng phát triển dự án Izumi City, những đơn vị đang tích cực đóng góp vào sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam. Việc thông tin sai lệch có thể gây tổn hại nghiêm trọng đến môi trường đầu tư nước ngoài.

Những phản hồi của Nam Long Group đã làm rõ một phần thông tin, nhưng đồng thời cũng đặt ra thêm nhiều câu hỏi cần được làm rõ bởi các cơ quan chức năng. Nếu dự án đã hoàn tất GPMB và được cấp sổ đỏ như Nam Long Group khẳng định, vậy cơ sở pháp lý nào dẫn đến việc người dân, mà đại diện là ông Vũ Văn Cường, vẫn tiếp tục khiếu nại suốt gần 20 năm qua, và các cơ quan như Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ban Tiếp Công Dân Trung ương, Thanh tra Chính phủ vẫn phải ra văn bản chỉ đạo giải quyết?

Trách nhiệm của DonaCoop, chủ đầu tư ban đầu, trong việc giải quyết các khiếu nại của người dân là gì khi đã chuyển nhượng dự án cho DNWF? 

dự án Izumi City Nam Long Đồng Nai do Tập đoàn Nam Long Group – Hankyu Hanshin Nhật Bản làm chủ đầu tư.

Dự án Izumi City Đồng Nai, trước đây được biết đến với tên Water Front Central City, là một phần của Khu đô thị Long Hưng rộng 1.173 ha. Ban đầu, dự án này thuộc về HTX Dịch vụ nông nghiệp tỉnh Đồng Nai (DonaCoop) làm chủ đầu tư từ năm 2007. Sau đó, DonaCoop đã "chuyển nhượng" lại một phần dự án cho liên doanh Nam Long và Hankyu Hanshin Properties Corp.  

Mới đây, CTCP Đầu tư Nam Long (NLG – HoSE) vừa thông báo đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng 15,1% vốn điều lệ tại Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai cho Tokyu Corporation. Sau giao dịch, Nam Long giảm sở hữu xuống 50%, trong khi Hankyu Hanshin Properties giữ nguyên 34,1%. 

Dự án Izumi City tại Long Hưng, Biên Hòa, Đồng Nai gồm các dòng sản phẩm Flora, shophouse, nhà phố, biệt thự đơn – song lập. Giữa tháng 6/2025, dự án được UBND TP.Biên Hòa (cũ) phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch 1/500 tại 10 vị trí, tổng diện tích gần 105 ha, liên quan đến phân bổ lại các chức năng đất ở, thương mại, hạ tầng, cây xanh, mặt nước… Quy mô dân số sau điều chỉnh khoảng 47.600 người. Chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp chính quyền địa phương để công bố công khai quy hoạch.

Tính đến 30/9/2025, giá trị dở dang của Izumi City vượt 8.700 tỷ đồng, tăng gần 27 tỷ đồng so với đầu năm.

Về hoạt động kinh doanh của Nam Long, lũy kế 9 tháng đầu năm, Nam Long đạt doanh thu 3.941 tỷ đồng, gấp 5 lần cùng kỳ, chủ yếu từ bàn giao Akari, Cần Thơ II Central Lake và Southgate. Lợi nhuận sau thuế đạt 441 tỷ đồng, gấp 8 lần năm 2024. Doanh nghiệp đã hoàn thành 58% kế hoạch doanh thu và 63% mục tiêu lợi nhuận năm 2025.

Tính đến cuối quý III, tổng tài sản của Nam Long giảm còn 28.387 tỷ đồng; hàng tồn kho gần 17.852 tỷ đồng, chiếm 63% tổng tài sản. Nợ phải trả giảm 11% xuống 14.020 tỷ đồng, gồm 1.442 tỷ đồng vay ngắn hạn và 5.550 tỷ đồng vay dài hạn.