Giá nhà khó giảm vì áp lực chi phí vẫn lớn

Sau nhiều năm rơi vào tình trạng khan hiếm nguồn cung, thị trường nhà ở khu vực phía Nam đang đứng trước một chu kỳ mới khi lượng dự án được đưa ra thị trường dự kiến tăng mạnh trong 5 năm tới. Tuy nhiên, theo các chuyên gia của JLL Việt Nam, điều này không đồng nghĩa giá nhà sẽ giảm sâu bởi thị trường vẫn chịu tác động của nhiều yếu tố chi phí và kỳ vọng tăng trưởng.

Tại buổi công bố triển vọng thị trường bất động sản, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám Đốc của JLL Việt Nam cho biết nguồn cung mới đang có dấu hiệu phục hồi rõ nét. Dự kiến trong giai đoạn 5 năm tới, toàn khu vực miền Nam mỗi năm sẽ có khoảng 40.000 căn hộ và 17.000 sản phẩm nhà thấp tầng được đưa ra thị trường. Đây là mức cao hơn đáng kể so với bình quân 5 năm trước, phản ánh giai đoạn khan hiếm nguồn cung đang dần đi qua.

Tuy vậy, JLL cho rằng con số này vẫn chưa phải là quá lớn nếu đặt trong bối cảnh lịch sử. Lượng căn hộ dự kiến tung ra mỗi năm trên toàn miền Nam chỉ tương đương quy mô nguồn cung mà riêng TP.HCM từng ghi nhận trong giai đoạn 2014-2015. Điều đó cho thấy thị trường đã cải thiện nhưng chưa bước vào trạng thái dư cung.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám Đốc của JLL Việt Nam.

Một trong những câu hỏi được thị trường quan tâm là liệu nguồn cung tăng có kéo giá nhà đi xuống hay không.

Theo JLL, tại các thị trường phát triển, giá bất động sản chủ yếu được quyết định bởi quan hệ cung - cầu. Tuy nhiên, tại Việt Nam, giá bán còn chịu tác động đáng kể từ các yếu tố chi phí và kỳ vọng tăng trưởng kinh tế.

Đáng chú ý, chi phí đất đai và xây dựng đã tăng khoảng 30-40% so với đầu năm 2025, tạo áp lực lớn lên giá thành dự án. Trong khi đó, các chủ đầu tư cũng phải đối mặt với chi phí vốn gia tăng và điều kiện huy động vốn chặt chẽ hơn.

Ở chiều ngược lại, thị trường không còn cho phép doanh nghiệp dễ dàng chuyển toàn bộ chi phí tăng thêm vào giá bán. Lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao, khả năng tiếp cận tín dụng của người mua còn hạn chế, trong khi mặt bằng giá nhà đã ở mức cao sau nhiều năm tăng liên tục.

Theo JLL, đây là bài toán cân bằng giữa chi phí đầu vào và sức mua mà các chủ đầu tư sẽ phải giải trong thời gian tới.

TOD sẽ định hình lại thị trường nhà ở

Một xu hướng đáng chú ý khác là sự thay đổi trong không gian phát triển đô thị. Nếu khoảng một thập kỷ trước, phần lớn dự án chỉ tập trung trong khu vực vành đai 1 và vành đai 2 của TP.HCM thì hiện nay, nguồn cung mới đang dịch chuyển mạnh ra các khu vực vành đai 3, vành đai 4 và các địa phương lân cận như Đồng Nai, Long An, Tây Ninh.

Các dự án mới cũng có quy mô lớn hơn, được phát triển theo mô hình đô thị tích hợp với đầy đủ hệ thống giáo dục, thương mại, dịch vụ và tiện ích, thay vì các khu nhà ở đơn lẻ như trước.

Theo JLL, xu hướng này sẽ giúp phân bổ dân cư đồng đều hơn trên toàn vùng đô thị TP.HCM, thay vì tiếp tục tập trung vào khu vực trung tâm.

JLL đánh giá mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) sẽ là một trong những động lực quan trọng của thị trường trong giai đoạn tới.

Nguồn cung nhà ở miền Nam đón thêm hàng chục nghìn sản phẩm nhưng giá khó giảm vì áp lực chi phí lớn.

Kinh nghiệm từ các thị trường phát triển cho thấy, những dự án nằm gần các nhà ga metro thường có tốc độ tăng giá cao hơn mặt bằng chung. Dữ liệu của JLL cũng ghi nhận các dự án trong bán kính xung quanh nhà ga đều có mức tăng giá tốt hơn các khu vực khác trong nhiều năm qua.

Tuy nhiên, đơn vị này lưu ý rằng đây chỉ là tốc độ tăng giá, không đồng nghĩa giá tuyệt đối của các khu vực này đã vượt mặt bằng chung của thị trường.

Theo JLL, việc phát triển hạ tầng giao thông giúp khai mở giá trị những khu vực trước đây chưa được khai thác hết tiềm năng, qua đó phản ánh vào giá bất động sản.

Dù vậy, chuyên gia cũng cảnh báo thị trường không nên hình thành tâm lý rằng cứ có TOD thì giá nhà sẽ tăng liên tục. Trong tương lai sẽ có nhiều dự án TOD cùng được triển khai, khiến nguồn cung gia tăng đáng kể. Nếu kỳ vọng tăng giá quá mức, mô hình TOD sẽ mất đi mục tiêu ban đầu là giãn dân, tối ưu sử dụng đất và góp phần bình ổn thị trường nhà ở.

Một điểm đáng chú ý khác được JLL nhấn mạnh là sự thay đổi trong hành vi của người mua nhà. Sau hơn hai thập kỷ phát triển, thị trường đã trở nên minh bạch hơn, người mua có nhiều thông tin hơn và cũng có kinh nghiệm đánh giá sản phẩm tốt hơn.

Theo đó, quan điểm “giá càng cao thì chất lượng càng tốt” không còn phù hợp. Thay vào đó, khách hàng quan tâm nhiều hơn đến giá trị thực của dự án, chất lượng phát triển, khả năng gia tăng giá trị trong tương lai cũng như mức độ phù hợp với nhu cầu sử dụng.

Điều này buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm và hệ sinh thái tiện ích thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.