Ông Nguyễn Đức Vũ (47 tuổi, quận Bình Tân, TP.HCM) hỏi: Tôi mua lại một miếng đất rộng 400 m2 của ông Trần Văn Sùng (80 tuổi, quận Bình Tân, TP.HCM) qua công chứng ủy quyền toàn phần. Vậy trong trường hợp này việc mua bán của tôi có rủi ro gì không?

Luật sư Nguyễn Phước Vẹn (Đoàn Luật sư TP.HCM, Tổng giám đốc Công ty TNHH Đào tạo PVland Law trả lời: 

Không có bất kỳ văn bản quy phạm pháp luật nào quy định về "mua bán đất công chứng ủy quyền toàn phần". Thực tiễn cho thấy rằng, "mua bán đất công chứng ủy quyền toàn phần" là việc các bên không công chứng hợp đồng mua bán đất mà công chứng hợp đồng ủy quyền.

Theo đó, bên bán ủy quyền cho bên mua được phép chuyển nhượng (bán), tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại đất (ủy quyền toàn bộ các quyền mà bên bán có được theo quy định của pháp luật).

Đây là hoạt động mà các nhà đầu tư thường thực hiện, nhằm mục đích "đánh nhanh, rút gọn". Thay vì, các bên ký hợp đồng mua bán đất, công chứng hợp đồng và bên mua phải được sang tên trên Giấy chứng nhận (thời gian thực hiện tất cả các thủ tục khoảng 30 ngày) mới được bán lại cho người khác thì thông qua hợp đồng ủy quyền toàn phần, bên được ủy quyền (bản chất là bên mua) được bán lại thửa đất đó ngay sau khi hợp đồng ủy quyền được công chứng theo đúng quy định.

Đối với hình thức này, bên ủy quyền, bên được ủy quyền và bên mua đều có rủi ro thông qua hợp đồng ủy quyền, bởi vì nội dung ủy quyền bao gồm cả việc ủy quyền bán đất nên sẽ phát sinh thuế thu nhập cá nhân của bên ủy quyền (chủ đất ban đầu) và phát sinh thuế thu nhập cá nhân của bên được ủy quyền khi bên được ủy quyền bán thửa đất cho người khác (tức là phát sinh hai lần thuế thu nhập cá nhân như trường hợp mua bán thông thường).

Vì theo Luật Thuế thu nhập cá nhân, "thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật" phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Nếu các bên không nắm rõ sẽ dẫn đến không minh bạch và đặc biệt là, bên mua sau cùng sẽ gặp khó khăn khi sang tên (do chủ đất, bên được ủy quyền chưa hoàn thành việc nộp thuế thu nhập cá nhân). 

Khi đó, để nhanh chóng được sang tên mà bên mua sau cùng có thể chịu thiệt, "bấm bụng thanh toán" dẫn đến việc không thanh toán giá trị còn lại hoặc "cấn trừ vào tiền thanh toán còn lại" hoặc có thể phải chịu thiệt hoàn toàn do đã thanh toán 100% giá trị thửa đất vào thời điểm công chứng. Điều này có thể dẫn đến thiệt hại về kinh tế, tranh chấp, kiện tụng...

Ngoài ra, người mua bán nhà đất qua chuyển nhượng bằng hợp đồng ủy quyền toàn phần cần hiểu rõ những tiềm ẩn rui ro:

 Theo Luật thì chuyển nhượng bằng hợp đồng ủy quyền không làm phát sinh việc chuyển quyền sử dụng đất từ người mua sang người bán trên thực tế, nên xét về bản chất người bán vẫn là chủ đất. 

Nếu xảy ra tranh chấp, người mua rất khó bảo vệ được quyền và lợi ích của mình, cũng như chứng minh là "chủ đất" mới. Bởi, việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ phát sinh hiệu lực khi được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. 

Để tiến hành đăng ký vào sổ địa chính, làm thủ tục sang tên đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013. 

Do đó, nếu ký kết hợp đồng ủy quyền thì mặc dù người mua (người được ủy quyền) có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất thông qua hợp đồng ủy quyền, nhưng người bán (người ủy quyền) trong trường hợp này vẫn là "chủ đất" nên về nguyên tắc họ có mọi quyền đối với thửa đất của mình.

Bên cạnh đó, một trong hai bên có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào

Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 562 Bộ luật dân sự 2015 thì bên ủy quyền hay bên được ủy quyền đều có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào nếu báo trước một thời gian hợp lý đối với hợp đồng ủy quyền không có thù lao hoặc trả thù lao và bồi thường thiệt hại đầy đủ nếu có đối với hợp đồng ủy quyền có thù lao.

Pháp luật cho phép các bên dễ dàng đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Do đó, khi một trong các bên cảm thấy phúc lợi từ việc chuyển nhượng đất này không còn tốt như mong muốn hay vì nhiều lý do khác thì vẫn có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền này bất cứ lúc nào, và người chịu thiệt sẽ là bên còn lại.

Trường hợp này việc khởi kiện cũng sẽ không giúp quý khách bảo vệ được quyền lợi chính đáng của mình, bởi lẽ những chứng cứ quý khách cung cấp sẽ được giải quyết theo hướng của hợp đồng ủy quyền, chứ không phải là hợp đồng mua bán đất, do đó nghĩa vụ của mỗi bên dựa trên cơ sở đã thỏa thuận thống nhất sẽ khác so với hợp đồng mua bán.

Một điều vô cùng quan trọng nữa là hợp đồng ủy quyền đương nhiên hết hiệu lực nếu một trong hai bên chết. 

Theo khoản 3 Điều 422 Bộ luật dân sự 2015 quy định khi cá nhân giao kết hợp đồng chết thì hợp đồng sẽ đương nhiên bị chấm dứt. Do đó, khi người ủy quyền chết, quyền sử dụng đối với thửa đất trong hợp đồng sẽ trở thành di sản thừa kế và sẽ được chia cho những người thừa kế của người ủy quyền theo quy định của pháp luật về thừa kế, người được ủy quyền sẽ không còn quyền lợi gì với thửa đất nữa.

Ngoài ra, hợp đồng ủy quyền là hợp đồng có thời hạn, do đó nếu hết thời hạn ủy quyền mà người được ủy quyền không thể bán được mảnh đất đó thì khi hết thời hạn ủy quyền bắt buộc phải ủy quyền lại. 

Như vậy, nếu trong hợp đồng ủy quyền không có quy định nào thì hợp đồng ủy quyền mặc định có hiệu lực 1 năm kể từ ngày hai bên xác lập việc ủy quyền. Khi hết thời hạn ủy quyền, bên ủy quyền và bên được ủy quyền sẽ phải ký kết hợp đồng ủy quyền mới. Trường hợp bên ủy quyền không đồng ý tiếp tục ủy quyền thì người mua sẽ mất toàn bộ quyền lợi với mảnh đất đó.

Tóm lại, việc mua bán đất thông qua hợp đồng công chứng ủy quyền toàn phần tiềm ẩn rủi ro cho tất cả các bên, trong đó người chịu rủi ro nhiều nhất là bên được ủy quyền và bên mua tiếp theo.