Thời gian gầy đây tại Thành phố Hồ Chí Minh, bên cạnh việc tăng giá các sản phẩm bất động sản nhờ chất lượng, chủ đầu tư uy tín, lợi thế vị trí…, đang có xu hướng tăng ồ ạt bất động sản đất nền chủ yếu do việc gom đất, "thổi giá" của giới đầu cơ, cò đất, đặc biệt "ăn theo" các quy hoạch hạ tầng, đô thị.

Điều này sẽ gây ra nhiều hệ lụy tai hại cho thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến nhu cầu mua thực của người dân cũng như gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước về quy hoạch đô thị, trong đó có bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư công.

"Nhảy múa" theo quy hoạch

 Dư luận còn không quá xa lạ vào thời điểm trước, trong và sau khi thành lập thành phố Thủ Đức (tháng 12/2020) từ việc sáp nhập quận Thủ Đức, quận 2 và quận 9, giá đất tại đây đã tăng phi mã. Riêng đối với đất nền, giá tăng từ 28 triệu đồng/m2 lên tới 45 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi tăng tới 50 triệu đồng/m2 mặc dù vị trí không mấy thuận lợi cho việc đi lại như đường Lò Lu, Nguyễn Xiển, Bưng Ông Thoàn… Bên cạnh đó, hàng loạt dự án không người ở nhiều năm nay cũng được các cò đất tung giá bán mới trong khi hạ tầng nội khu đang xuống cấp nghiêm trọng.

 Trải qua hơn 2 năm dịch COVID-19, đặc biệt từ đợt bùng phát lần thứ 4 (tháng 4/2021), những tưởng giá bất động sản tại khu Đông Thành phố Hồ Chí Minh mà tâm điểm là Thành phố Thủ Đức hạ nhiệt nhưng cơn sốt vẫn còn âm ỉ, thậm chí bắt đầu tăng nhiệt trở lại khi Trung ương, Thành phố Hồ Chí Minh và các địa phương nơi dự án đi qua đang khẩn trương hoàn thiện các thủ tục đầu tư dự án Đường Vành đai 3.

Chị Hạnh, chủ căn nhà xây dựng 2 tầng thuộc dự án Centana Điền Phúc Thành thuộc khu vực đường Trường Lưu, phường Long Trường, thành phố Thủ Đức, cho biết từ cuối năm 2018 chị mua lại nền đất với giá 35 triệu đồng/m2 nhưng đến nay có người trả tới 52 triệu đồng/m2 nhưng chưa bán. Lý do chính là nhà của chị đối diện với đường Vành đai 3 sẽ đi qua nên giá đất sẽ tiếp tục tăng.

Tương tự, anh Nguyễn Dương Anh Đức, chủ nền đất 100m2 tại dự án Centana Điền Phúc Thành cho hay: Anh mua đất từ thời điểm chủ đầu tư làm thủ tục pháp lý với giá 19 triệu đồng/m2, đến nay có người hỏi mua với giá 59 triệu đồng/m2 nhưng anh chưa có ý định bán.

"Sắp tới dự án đường Vành đai 3 đi qua nên chắc chắn giá đất sẽ tăng tiếp, lúc này bán sẽ có lời hơn. Hiện nhiều chủ đất tại dự án cũng đang găm hàng, chưa muốn bán," anh Đức chia sẻ.

Trong khi đó, nhiều dự án đất nền khu vực lân cận như dự án Đông Tăng Long trên đường Nguyễn Duy Trinh, dự án Singa City trên đường Trường Lưu… bỏ hoang, không người ở từ nhiều năm nay, trâu bò được chăn thả tự nhiên nhưng khi được hỏi thì các cò đất vẫn "hét giá" từ 40 triệu đồng/m2.

Tương tự khu Đông Thành phố Hồ Chí Minh, cơn sốt ảo giá đất cũng đang lan ra tới khu vực Tây Bắc Thành phố mà trọng tâm là huyện Củ Chi khi các thông tin chuyển huyện Củ Chi lên Thành phố mà không qua cấp quận, việc triển khai dự án cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh-Mộc Bài, tỉnh Tây Ninh xuất hiện.

Nhìn chung, mặt bằng giá đất nông nghiệp được giới đầu cơ thổi lên chóng mặt, từ 2-3 triệu đồng/m2. Đơn cử như khu đất có diện tích 1.000m2 ở xã Bình Mỹ, trong đó có 300m đất ở nông thôn, còn lại là đất trồng cây lâu năm được rao bán với giá 8,2 tỷ đồng/m2 (giá 8,2 triệu đồng/m2, trong năm 2021 chỉ với giá 6,8 triệu đồng/m2). Khu đất 240m2 trong đó có 185 m2 thổ cư cách đường Nguyễn Thị Rành, xã Nhuận Đức 500m được rao bán với giá 2,8 triệu đồng/m2 (giá trước đây tầm 1,6 triệu đồng/m2)…

Khu đô thị mới Thủ Thiêm sau hơn 20 năm quy hoạch. (Ảnh: Quang Nhựt/TTXVN)

Trở lại đường Võ Văn Bích, Bình Mỹ, huyện Củ Chi (tâm bão sốt đất nhiều nhất tại huyện Củ Chi) sau hơn 1 năm chống dịch COVID-19, phóng viên vẫn thấy dọc trên những tuyến đường này là những khu đất cũ được phân lô, san ủi đất, đường giao thông xuống cấp, thậm chí lối vào nhiều nơi bị chặn lại. Thi thoảng có một vài dự án xây lên 3-4 ngôi nhà. Đơn cử dự án đất nền của Công ty Trách nhiệm hữu hạn Địa ốc Lan Phương trên đường Võ Văn Bích có diện tích 81,1m2 đang được rao bán tới 1,95 tỷ đồng.

Ông Công Thành, một người môi giới nhà đất tại đây cho biết hiện tại ở huyện Củ chi cũng chỉ có nguồn cung đất nền cũ, xào qua bán lại mà thôi chứ không có dự án mới. Chừng nào có sản phẩm mới thì giá mới hạ nhiệt. Riêng sản phẩm cũ thì giá chỉ có lên chứ không có xuống.

\Đơn cử như năm 2018 tại trục đường này (Võ Văn Bích), nền đất chỉ có giá 900-920 triệu đồng/nền nhưng nay dao động từ 1,9 tỷ đồng/nền. Mặc dù đã qua nhiều đợt thổi giá nhưng theo ông Công Thành, giá khu đất này vẫn có thể tăng vài 30-40 triệu đồng và có thể chạm mức tối đa 3 tỷ đồng/nền nếu cư dân vào ở nhiều.

Chỉ tay ra khu vực về phía Bình Dương, Tây Ninh, ông Công Thành cho biết thêm thời gian gần đây người từ địa phương khác và từ trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh về Củ Chi mua đất nông nghiệp nhiều lắm, chủ yếu là các khu đất dọc tuyến cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh-Mộc Bài, đường Vành đai 3. Nhiều người cũng gom đất nông nghiệp để chờ khi Củ Chi lên thành phố sẽ chạy thủ tục phân lô tách thửa.

Anh Nguyễn Chiến, chủ doanh nghiệp nhỏ lẻ kinh doanh hàng ăn uống tại Tp. Hồ Chí Minh chia sẻ: Anh và một số người bạn đang gom tiền tầm trên dưới 20 tỷ đồng để mua đất đông nghiệp, ưu tiên các khu đất nơi dự án cao tốc Tp. Hồ Chí Minh-Mộc Bài đi qua để được đền bù. Nếu không sau này khi Củ Chi lên thành phố sẽ dễ chuyển mục đích sử dụng đất, phân lô, tách thửa hoặc xin làm chung cư.

Cần quản lý tốt quy hoạch

Việc các "cò đất," giới đầu cơ đi gom đất, "thổi giá," chờ quy hoạch để được đền bù hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất với giá cao hơn đã diễn ra từ nhiều năm nay nhưng vẫn chưa thể xử lý dứt điểm.

Theo các chuyên gia, thực tiễn này đã và đang gây ra nhiều hệ lụy khó giải quyết, đặc biệt là ảnh hưởng đến việc đảm bảo chỗ ở cho người dân có thu nhập thấp, trung bình cũng như việc triển khai các dự án đầu tư công liên quan đến đến bù giải phóng mặt bằng. Trước, trong thời điểm công bố quy hoạch, giá đất khu vực nơi dự án đi qua đã được đẩy lên cao, và vì thế ngân sách Nhà nước sẽ phải tăng thêm để bồi thường giải phóng mặt bằng.

Hiện nay các cơ quan quản lý Nhà nước Thành phố Hồ Chí Minh đã và đang tìm các hướng giải quyết nhằm ổn định giá đất, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển minh bạch, đúng hướng, đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị và nhu cầu nhà ở của người dân.

Tại dự án đường Vành đai 3, theo tính toán ban đầu, tổng chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư qua 4 địa phương, Thành phố Hồ Chí Minh, Long An, Bình Dương và Đồng Nai, dự kiến 41.589 tỷ đồng; trong đó nhiều diện tích đất là đất nông nghiệp như tại huyện Bình Chánh, Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh. Đây là con số không hề nhỏ, tuy nhiên nếu nhà nước quản lý quy hoạch không tốt, hoặc "chậm chân," tình trạng gom đất sẽ xảy ra ồ ạt và vào thời điểm triển khai dự án, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng sẽ đội lên rất nhiều so với con số ban đầu đưa ra.

Theo nhiều chuyên gia trong lĩnh vực nhà ở, để hạn chế tình trạng thổi giá, đầu cơ đất, Nhà nước cần nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển bất động sản. Nhà nước cũng cần chủ động toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp, điều tiết thị trường đất đai thứ cấp, bảo đảm sử dụng đúng mục đích theo quy hoạch đã được xét duyệt. Công khai, minh bạch trong quản lý đất đai, xây dựng và hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất, công khai hóa hoạt động kinh doanh bất động sản và thông tin về thị trường bất động sản.

Cùng với đó các cơ quan quản lý Nhà nước cần hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai từ Trung ương xuống địa phương, tăng cường thực thi các công cụ giám sát để thực hiện có hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật. Xây dựng chế tài xử phạt và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai và quản lý đất đai đặc biệt là hành vi đầu cơ thổi giá.

Ngoài ra, cần nhanh chóng hoàn thành hệ thống đăng ký bất động sản, cấp giấy chứng nhận về bất động sản thống nhất, công khai, minh bạch, đảm bảo không có tình trạng bất cân xứng thông tin, người dân có điều kiện kiểm tra, xác minh thông tin các dự án trên thị trường. Công bố thông tin dữ liệu về các dự án bất động sản được chấp thuận đầu tư, kế hoạch và quy hoạch sử dụng đất tại các địa phương, dự án được phép giao dịch trên thị trường cũng như biến động giá bất động sản để toàn dân dễ nhận biết nhằm hạn chế tình trạng tồn tại các dự án ma như thời gian qua.

Dưới góc độ quy hoạch, theo Tiến sỹ Võ Kim Cương, nguyên Phó Kiến trúc sư trưởng Thành phố Hồ Chí Minh, khi hay có tin có dự án làm đường, giới đầu cơ hay người nhạy thông tin về quy hoạch đã đổ xô đi mua đất... Đây là một trong những nguyên nhân làm thị trường nhà đất bị nhiễu loạn, việc giải phóng mặt bằng cho các dự án hiện nay gặp quá nhiều khó khăn. Vì thế ngoài rà soát quỹ đất vùng phụ cận, đối với những khu vực mặt tiền có tiềm năng, Nhà nước có thể mở rộng giải tỏa để phát triển đô thị hoặc đấu giá tăng thêm nguồn thu, qua đó hạn chế được tình trạng đổ xô đầu cơ, làm rối loạn thị trường nhà đất.

Còn theo Giáo sư Tiến sỹ Nguyễn Thị Cành, Trường Đại học Kinh tế-Luật Thành phố Hồ Chí Minh, cần điều chỉnh lại định hướng xây dựng quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp, thực hiện tốt công tác quy hoạch các khu công nghiệp, khu kinh tế, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm để tăng cường, hạn chế thiếu sót gây khó khăn trong công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất. Đồng thời xử lý nghiêm các trường hợp được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án, nhưng quá thời hạn cam kết vẫn chưa triển khai, không đưa đất vào sử dụng, không thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai…

Hiện nay "cơn sốt đất ảo" đang có chiều hướng lan từ Khu Đông Thành phố Hồ Chí Minh với tâm điểm thành phố Thủ Đức sang khu vực Tây Bắc với tâm điểm huyện Củ Chi. Ngay từ thời điểm này, để tránh cơn "bão giá" càn quyết, để lại các "vết sẹo" đô thị là những dự án ma, bỏ hoang, lãng phí, trong khi người dân không đủ tiền mua đất, cất nhà, các cơ quan quản lý Nhà nước Thành phố Hồ Chí Minh cần nhanh chóng vào cuộc, xử lý, ngăn chặn tình trạng gom đất, thổi giá. Có như vậy thị trường bất động sản mới tránh được nguy cơ "bong bóng," phát triển đúng hướng, minh bạch và bền vững./