Từ ngày 26/8/2026, Nghị định 339/2026/NĐ-CP của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà và kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực.

Một trong những nội dung đáng chú ý với hàng triệu người đang sinh sống tại các khu chung cư nằm ở Điều 62 của Nghị định. Theo đó, cá nhân có thể bị phạt từ 100 triệu đồng đến 130 triệu đồng nếu sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để, trừ trường hợp cho thuê để ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Mức phạt tại khoản 3 Điều 62 là mức áp dụng đối với cá nhân. Nghị định cũng quy định hộ kinh doanh, hộ gia đình và cộng đồng dân cư vi phạm hành chính áp dụng mức phạt dành cho cá nhân. 

Dùng căn hộ sai mục đích có thể bị phạt tới 130 triệu đồng

Cụ thể, điểm d khoản 3 Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định mức phạt 100-130 triệu đồng đối với hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, ngoại trừ trường hợp cho thuê để ở.

Đáng chú ý, việc nộp tiền phạt chưa phải là kết thúc. Theo khoản 4 Điều 62, người vi phạm còn bị buộc sử dụng căn hộ chung cư trở lại mục đích để ở.

Quy định này không phải lần đầu pháp luật đặt ra nguyên tắc căn hộ phải được sử dụng đúng công năng. Tại điểm c khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023, việc “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở” đã được xác định là một trong những hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Trên thực tế, vấn đề thường phát sinh khi một căn hộ vốn được xác định với công năng để ở lại được biến thành nơi hoạt động thường xuyên của doanh nghiệp, văn phòng, kho chứa hàng hay địa điểm kinh doanh.

Báo An ninh Thủ đô dẫn quy định mới cho biết, nguy cơ vi phạm rõ hơn khi căn hộ được chuyển thành địa điểm hoạt động thường xuyên, có nhân viên tới làm việc, tiếp khách, tập kết hàng hóa hoặc không còn được sử dụng như nơi ở. Muốn xác định một diện tích trong chung cư có được kinh doanh hay không, người dân cần xem công năng cụ thể đã được phê duyệt, thay vì chỉ căn cứ vào việc cả tòa nhà được gọi là chung cư “hỗn hợp”.

Nói cách khác, một tòa nhà có khu thương mại, dịch vụ hay văn phòng không đồng nghĩa mọi căn hộ bên trong đều có thể được tự do chuyển thành địa điểm kinh doanh.

Bán hàng online, làm việc tại nhà có bị phạt?

Đây cũng là điểm người dân cần hiểu đúng để tránh lo lắng quá mức.

Việc một người sử dụng máy tính làm việc từ xa hay thực hiện các công việc online tại chính nơi gia đình đang sinh sống không đồng nghĩa đương nhiên với việc sử dụng căn hộ sai mục đích.

Đáng chú ý, tại Công văn 6463/BXD-QLN ngày 4/5/2026, Bộ Xây dựng đã trả lời vấn đề liên quan đến cá nhân kinh doanh trên nền tảng thương mại điện tử có nhu cầu sử dụng địa chỉ căn hộ đang cư trú làm địa chỉ liên hệ.

Trường hợp được đặt ra là toàn bộ giao dịch diễn ra trên môi trường số, không phát sinh hoạt động lưu kho, trưng bày hoặc giao nhận hàng hóa tại căn hộ. Bộ Xây dựng cho biết pháp luật về nhà ở không cấm chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ dùng địa chỉ căn hộ làm địa chỉ liên hệ, liên lạc; quy định cấm tập trung vào việc sử dụng căn hộ vào mục đích không phải để ở.

Điều đó có nghĩa cần phân biệt giữa một người vẫn sinh sống bình thường trong căn hộ và làm việc trên môi trường số với việc biến căn hộ thành văn phòng, kho hàng hay địa điểm tổ chức hoạt động kinh doanh trên thực tế.

Đây cũng là lý do người kinh doanh online không nên hiểu quy định theo hướng “cứ bán hàng từ nhà là bị phạt 130 triệu đồng”.

Người đang ở hoặc sở hữu căn hộ chung cư cần lưu ý gì?

Trước mức xử phạt mới, điều đầu tiên các chủ căn hộ nên làm là xác định rõ công năng của phần diện tích mình đang sử dụng thông qua hợp đồng mua bán, hồ sơ liên quan của dự án và thông tin từ đơn vị quản lý.

Nếu đang cho thuê căn hộ, chủ nhà cũng nên kiểm tra mục đích sử dụng thực tế. Bộ Xây dựng khẳng định Luật Nhà ở 2023 **không cấm chủ sở hữu cho thuê căn hộ chung cư để ở**. Tuy nhiên, trường hợp hợp đồng ghi cho thuê để ở nhưng trên thực tế bên thuê biến căn hộ thành văn phòng, kho hàng hoặc địa điểm kinh doanh thì cần được rà soát lại.

Với người đang dùng căn hộ làm địa điểm hoạt động kinh doanh, cần kiểm tra xem phần diện tích đó có được phê duyệt cho chức năng thương mại, dịch vụ, văn phòng hay không. Không nên chỉ dựa vào việc đã có đăng ký kinh doanh hoặc sử dụng được địa chỉ trên giấy tờ để mặc nhiên cho rằng có thể tổ chức hoạt động kinh doanh tại căn hộ. 

Còn với người làm việc tại nhà hoặc kinh doanh qua mạng, điểm cần chú ý là không biến nơi ở thành nơi lưu kho, trưng bày, giao nhận hàng hóa hoặc vận hành như một địa điểm kinh doanh thực tế nếu căn hộ chỉ có công năng để ở.

Như vậy, quy định mới không nhằm cấm người dân làm việc hay tạo thu nhập tại nhà. **Điểm mấu chốt nằm ở mục đích và cách căn hộ được sử dụng trên thực tế.** Với mức phạt có thể lên tới 130 triệu đồng, người sở hữu và sử dụng căn hộ chung cư nên chủ động rà soát để bảo đảm nơi ở được sử dụng đúng công năng đã được pháp luật và dự án xác định.