Cải cách pháp lý và số hóa dữ liệu tạo bước chuyển

Việt Nam đang có bước tiến mới trên hành trình minh bạch hóa thị trường bất động sản. Theo Chỉ số Minh bạch Bất động sản Toàn cầu (Global Real Estate Transparency Index - GRETI) 2026 do JLL và LaSalle công bố, Việt Nam đạt 3,15 điểm, đứng thứ 50 trong số 88 quốc gia và vùng lãnh thổ được khảo sát, thuộc nhóm “Bán minh bạch” (Semi-Transparent).

Điểm đáng chú ý không chỉ nằm ở thứ hạng, mà ở tốc độ cải thiện. Việt Nam nằm trong Top 10 thị trường có mức tăng điểm minh bạch mạnh nhất toàn cầu trong giai đoạn 2024-2026, cùng Ba Lan, Thái Lan, Australia, Qatar, Hàn Quốc, Ấn Độ, Ả-rập Xê-út, Dubai và Abu Dhabi.

GRETI được JLL và LaSalle thực hiện hai năm một lần, đánh giá thị trường dựa trên 256 tiêu chí thuộc sáu nhóm chính gồm đo lường hiệu suất thị trường, pháp lý và quy định, nền tảng thị trường, quy trình giao dịch, quản trị doanh nghiệp niêm yết và phát triển bền vững.

Với các nhà đầu tư, mức độ minh bạch không đơn thuần là một chỉ số về chất lượng thị trường. Đây còn là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng đánh giá rủi ro, định giá tài sản và đưa ra quyết định đầu tư.

Theo JLL, khu vực châu Á - Thái Bình Dương là nơi ghi nhận sự cải thiện mạnh về minh bạch trong kỳ đánh giá năm 2026. Một nửa số thị trường nằm trong Top 10 cải thiện tốt nhất toàn cầu thuộc khu vực này, trong đó có Ấn Độ, Việt Nam, Hàn Quốc, Australia và Thái Lan.

Sự cải thiện của Việt Nam diễn ra trong bối cảnh khung pháp lý về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được điều chỉnh theo hướng đồng bộ hơn.

Các luật quan trọng gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được sửa đổi, cùng với Luật Giá, tạo thêm nền tảng pháp lý cho thị trường. Đây là những thay đổi có ý nghĩa đối với một thị trường từng đối mặt với tình trạng dữ liệu phân tán, thủ tục phức tạp và khó khăn trong việc xác định thông tin pháp lý cũng như giá trị tài sản.

Một bước tiến khác nằm ở quá trình xây dựng hạ tầng dữ liệu. Việc phát triển hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được kỳ vọng giúp giảm dần tình trạng thông tin nằm rải rác ở nhiều cơ quan, địa phương và nguồn dữ liệu khác nhau.

Đây là vấn đề có ý nghĩa đặc biệt đối với thị trường bất động sản. Bởi khác với nhiều loại tài sản khác, giá trị bất động sản phụ thuộc đồng thời vào vị trí, pháp lý, quy hoạch, hạ tầng, khả năng khai thác và diễn biến của khu vực. Khi dữ liệu thiếu đồng bộ, nhà đầu tư phải mất thêm thời gian kiểm chứng và đánh giá rủi ro.

Bước tiến về minh bạch cũng diễn ra cùng với sự gia tăng quan tâm của dòng vốn quốc tế đối với Việt Nam. Theo số liệu được JLL dẫn lại, vốn FDI đăng ký trong 7 tháng năm 2026 đạt khoảng 38,1 tỷ USD, gần tương đương tổng vốn đăng ký của cả năm trước.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, cho rằng việc Việt Nam lọt Top 10 thị trường cải thiện độ minh bạch tốt nhất toàn cầu là kết quả của quá trình cải cách pháp lý kéo dài nhiều năm.

Theo bà Trang, những thay đổi đồng bộ về hoàn thiện pháp lý, cải cách thủ tục hành chính và định hướng phát triển kinh tế đang tạo ra những kết quả tích cực bước đầu, thể hiện qua sự gia tăng của dòng vốn đầu tư.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam.

Tuy nhiên, việc lọt vào nhóm cải thiện nhanh không đồng nghĩa Việt Nam đã tiến vào nhóm thị trường minh bạch cao. Với vị trí 50/88 và mức điểm 3,15, Việt Nam vẫn đang thuộc nhóm “Bán minh bạch”, tức còn một khoảng cách đáng kể so với những thị trường dẫn đầu.

Khoảng cách này cũng thể hiện khá rõ qua dòng vốn bất động sản thương mại toàn cầu. Theo JLL, hai nhóm thị trường “Minh bạch” và “Minh bạch cao” hiện thu hút hơn 98% tổng vốn đầu tư bất động sản thương mại toàn cầu. Riêng nhóm “Minh bạch cao” chiếm khoảng 81%.

Trong khi đó, nhóm “Bán minh bạch”, nơi Việt Nam đang đứng, chỉ chiếm khoảng 1,3% dòng vốn toàn cầu.

Điều này cho thấy cải thiện minh bạch không chỉ là câu chuyện về thứ hạng. Khi dữ liệu và quy định trở nên rõ ràng, khả năng tiếp cận nguồn vốn quốc tế của thị trường cũng có cơ hội được mở rộng.

Khoảng cách dữ liệu vẫn là điểm nghẽn của thị trường

Một trong những vấn đề được JLL nhấn mạnh là mối quan hệ giữa minh bạch dữ liệu và công tác định giá bất động sản.

Tại các thị trường có mức độ minh bạch cao, dữ liệu giao dịch được công khai tương đối đầy đủ, giúp quá trình định giá diễn ra nhanh hơn và kết quả có độ tin cậy cao hơn. JLL ước tính độ chính xác định giá tại nhóm thị trường này có thể đạt 85%-95%, thời gian định giá trung bình khoảng 5-10 ngày.

Ngược lại, tại nhóm “Bán minh bạch”, dữ liệu công khai còn hạn chế và phân mảnh. Độ chính xác định giá được JLL ước tính ở mức 60%-75%, trong khi thời gian định giá có thể kéo dài 10-20 ngày.

Đáng chú ý, nguồn thông tin sử dụng trong định giá cũng có sự khác biệt. Ở các thị trường minh bạch cao, khoảng 70% dữ liệu đầu vào đến từ nguồn công khai, 20% từ khảo sát thị trường và 10% dựa trên kinh nghiệm chuyên gia.

Trong khi đó, tại các thị trường bán minh bạch, tỷ trọng này có xu hướng đảo ngược: dữ liệu công khai chỉ khoảng 20%, khảo sát thị trường khoảng 40% và kinh nghiệm chuyên gia khoảng 40%.

Sự khác biệt này cho thấy bài toán lớn của thị trường Việt Nam không chỉ là “có dữ liệu”, mà là dữ liệu phải đầy đủ, thống nhất, có thể kiểm chứng và được cập nhật thường xuyên.

Ông Võ Văn Hữu Phước, Giám đốc cấp cao, Tư vấn Định giá và Quản trị Rủi ro, JLL Việt Nam, cho rằng việc số hóa hồ sơ đất đai, xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất trên toàn quốc và từng bước áp dụng các tiêu chuẩn định giá quốc tế như IPMS sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc thu hẹp khoảng cách.

Theo hướng này, JLL xác định sáu nhóm giải pháp Việt Nam cần tiếp tục thúc đẩy gồm hoàn tất số hóa hồ sơ đất đai; xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất; áp dụng các tiêu chuẩn định giá quốc tế; công bố dữ liệu về tín dụng bất động sản thương mại; tăng cường chứng nhận công trình xanh gắn với quy hoạch và dữ liệu; đồng thời nâng cao yêu cầu công bố thông tin của doanh nghiệp niêm yết.

Đây cũng là những vấn đề ngày càng quan trọng khi thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn đòi hỏi chất lượng phát triển cao hơn.

Nếu trước đây nhà đầu tư có thể chấp nhận việc phải dựa nhiều vào quan hệ, khảo sát thực địa hoặc kinh nghiệm cá nhân để đánh giá tài sản, thì yêu cầu của dòng vốn quốc tế hiện nay ngày càng khác. Nhà đầu tư cần khả năng kiểm chứng độc lập về pháp lý, quy hoạch, giá trị tài sản, hiệu quả khai thác, chất lượng công trình và các rủi ro liên quan.

Trong bối cảnh đó, minh bạch trở thành một dạng “hạ tầng mềm” của thị trường bất động sản.

Việt Nam đã có bước tiến đáng kể khi từ nhóm “Minh bạch thấp” trước năm 2020 chuyển lên “Bán minh bạch” và tiếp tục nằm trong Top 10 thị trường cải thiện nhanh nhất giai đoạn 2024-2026.

Nhưng thứ hạng 50/88 cũng cho thấy chặng đường phía trước còn dài. Thách thức không còn chỉ là sửa đổi luật, mà là đưa các quy định vào thực tiễn, kết nối dữ liệu giữa các hệ thống và tạo ra một thị trường mà thông tin quan trọng có thể được tiếp cận, kiểm chứng và sử dụng một cách nhất quán.

Khi khoảng cách dữ liệu được thu hẹp, quá trình định giá được chuẩn hóa và thông tin doanh nghiệp được công khai đầy đủ hơn, lợi ích không chỉ thuộc về nhà đầu tư. Người mua nhà, doanh nghiệp phát triển dự án, tổ chức tín dụng và cơ quan quản lý đều có thêm cơ sở để ra quyết định.

Vì vậy, bước tiến của Việt Nam trên bảng xếp hạng GRETI 2026 có thể xem là một tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, giá trị lớn hơn của kết quả này nằm ở câu hỏi thị trường sẽ đi tiếp như thế nào: từ “cải thiện minh bạch” sang “minh bạch thực chất”, để nâng chất lượng dòng vốn và tạo nền tảng cho một thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn.