GS Đặng Hùng Võ từng nhận định thị trường bất động sản Việt Nam đang mất cân đối khi nguồn cung tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp, còn nhà ở phục vụ số đông lại thiếu.

Nhìn ra thế giới, không có một công thức giống nhau, nhưng đều có điểm chung là cần bàn tay điều tiết của nhà nước. Singapore xây dựng hệ thống nhà ở công quy mô lớn; Áo nổi bật với nhà ở xã hội được trợ cấp; Anh tận dụng dự án thương mại để bổ sung nhà ở giá phải chăng; còn Pháp tạo nguồn vốn dài hạn với sự tham gia của doanh nghiệp sử dụng lao động.

Singapore: 3 kinh nghiệm phát triển nhà ở công

Thứ nhất, Nhà nước trực tiếp phát triển nguồn cung. Cơ quan Phát triển Nhà ở Singapore (Housing & Development Board - HDB) quy hoạch, xây dựng và tổ chức bán căn hộ mới. Doanh nghiệp tư nhân chủ yếu tham gia với vai trò nhà thầu xây dựng, tư vấn và cung ứng.

Thứ hai, Singapore trợ giá theo hai lớp. Trước tiên, căn hộ HDB mới đã được bán thấp hơn giá thị trường nhờ trợ cấp của Chính phủ. Sau đó, gia đình mua nhà lần đầu có thu nhập bình quân không quá 9.000 SGD/tháng còn có thể nhận khoản hỗ trợ bổ sung tối đa 120.000 SGD; thu nhập càng thấp, mức hỗ trợ càng cao. Chẳng hạn, hộ có thu nhập không quá 1.500 SGD/tháng được hưởng mức tối đa, trong khi hộ từ 8.501-9.000 SGD nhận 5.000 SGD.

Nguồn trợ cấp đến từ ngân sách Nhà nước, thay vì yêu cầu nhà thầu tự giảm lợi nhuận. Riêng năm tài chính 2024, HDB ghi nhận thâm hụt 6,34 tỷ SGD trước các khoản cấp từ Chính phủ, trong đó phần lớn liên quan đến chương trình nhà ở công.

Thứ ba, hỗ trợ đi kèm điều kiện để căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực. Với khoản hỗ trợ mua nhà bổ sung nói trên, gia đình mua lần đầu phải có ít nhất một công dân Singapore, người đứng tên từ 21 tuổi và thu nhập hộ không quá 9.000 SGD/tháng. Sau khi mua, chủ căn hộ phải ở thực tối thiểu 5 năm đối với căn tiêu chuẩn và 10 năm đối với các căn thuộc nhóm Plus, Prime trước khi được bán; khi bán căn Plus hoặc Prime còn phải hoàn trả một phần trợ cấp cho HDB.

Như vậy, Singapore không chỉ trợ tiền để người dân mua nhà, mà đồng thời đặt điều kiện nhằm hạn chế việc hưởng trợ cấp rồi nhanh chóng bán lại kiếm lời.

Áo: 3 cách giữ nhà ở xã hội ở mức giá phù hợp

Tại Áo, Vienna nổi bật với hệ thống nhà ở xã hội và nhà ở được trợ cấp đã vận hành trong nhiều thập kỷ.

Thứ nhất, giảm chi phí đất và vốn ngay từ đầu. Quỹ Nhà ở Vienna mua, chuẩn bị quỹ đất cho nhà ở được trợ cấp và tổ chức lựa chọn nhà phát triển. Các khoản vay hỗ trợ nhà ở công cũng đi kèm những điều kiện cụ thể về thời hạn, lãi suất, mức tiền thuê tối đa và tiêu chuẩn chất lượng.

Ngoài vốn công, Áo còn có hệ thống ngân hàng nhà ở huy động tiền thông qua trái phiếu được ưu đãi thuế, sau đó đưa nguồn vốn lãi suất thấp và tương đối ổn định vào các dự án nhà cho thuê được trợ cấp.

Thứ hai, dự án không được chọn chỉ vì xây rẻ. Các dự án được trợ cấp tại Vienna được đánh giá đồng thời về hiệu quả kinh tế, kiến trúc, môi trường và tính bền vững xã hội, nhằm tránh tình trạng hạ giá bằng cách cắt giảm chất lượng.

Thứ ba, Áo tạo một nhóm tổ chức phát triển nhà ở hoạt động theo cơ chế “lợi nhuận giới hạn”. Đây vẫn là các pháp nhân tư nhân, nhưng không vận hành như doanh nghiệp bất động sản thông thường. Tiền thuê được tính trên cơ sở đủ bù chi phí xây dựng, tài chính và bảo trì; phần thặng dư không được tự do rút ra chia cho chủ sở hữu mà phải tiếp tục quay lại xây mới, cải tạo và duy trì nhà ở giá phải chăng. Các đơn vị này còn chịu kiểm toán định kỳ.

Nói cách khác, Nhà nước giúp giảm giá đất và giá vốn; đổi lại, nhà phát triển chấp nhận không tối đa hóa lợi nhuận và giữ tiền trong vòng quay phát triển nhà ở lâu dài.

Anh: 4 cách để dự án thương mại tạo thêm nhà ở xã hội

Anh gắn nghĩa vụ nhà ở với quyền phát triển dự án.

Thứ nhất, thông qua cơ chế nghĩa vụ quy hoạch theo Điều 106, chính quyền địa phương có thể yêu cầu chủ đầu tư dành một phần dự án thương mại cho nhà ở xã hội hoặc nhà ở giá phải chăng.

Thứ hai, Nhà nước vẫn cấp vốn cho các chương trình nhà ở xã hội, thay vì đẩy toàn bộ chi phí sang doanh nghiệp.

Thứ ba, các tổ chức chuyên về nhà ở và chính quyền địa phương có thể tiếp nhận, sở hữu hoặc quản lý số căn này.

Thứ tư, Chính phủ có cơ chế kết nối chủ đầu tư có căn nhà ở giá phải chăng với các tổ chức tiếp nhận, tránh nguồn cung bị “kẹt”.

Pháp: 3 cách tạo dòng tiền dài hạn cho nhà ở xã hội

Điểm đáng chú ý ở Pháp là cách huy động nguồn tiền.

Thứ nhất, các doanh nghiệp sử dụng lao động thuộc diện áp dụng phải đóng khoản đóng góp cho phát triển nhà ở, tính theo một tỷ lệ nhất định trên quỹ lương.

Thứ hai, nguồn tiền được đưa trở lại thị trường thông qua Action Logement, tổ chức chuyên huy động và phân bổ nguồn lực hỗ trợ nhà ở cho người lao động. Dòng vốn này hỗ trợ nhà ở xã hội, nhà ở trung cấp và giúp người lao động thuê hoặc mua nhà.

Thứ ba, nhiều địa phương phải duy trì tỷ lệ nhà ở xã hội nhất định, phổ biến ở mức 20-25% quỹ nhà ở tại những khu vực thuộc diện áp dụng.

Bốn mô hình cho thấy giá nhà ở xã hội thấp không thể chỉ được tạo ra ở khâu bán hàng. Singapore xử lý mạnh bài toán đất, nguồn cung và sức mua; Áo giảm chi phí đầu vào và giới hạn lợi nhuận; Anh tận dụng nguồn cung từ dự án thương mại; Pháp tạo nguồn vốn dài hạn.

Muốn giá phù hợp túi tiền, các chi phí như đất, vốn, lợi nhuận của nhà phát triển hoặc khả năng chi trả của người dân phải được xử lý từ trước.

Thăm dò ý kiến

Bạn thích mô hình phát triển nhà ở của quốc gia nào nhất?

• Mô hình nhà ở công và trợ giá của Singapore

• Mô hình giới hạn lợi nhuận nhà ở của Áo

• Mô hình gắn nghĩa vụ nhà ở xã hội của Anh

• Mô hình huy động nguồn vốn quỹ lương của Pháp

• Khó nói, cần phối hợp đồng bộ các mô hình

Ảnh do AI thiết kế

Tham khảo từ HDB, Wohnfonds Wien, OECD, Bộ Chuyển đổi Sinh thái Pháp