Nguồn cung cải thiện, giá bán vẫn vượt sức mua

Nguồn cung được xác nhận đủ điều kiện mở bán đang tập trung nhiều hơn tại các khu vực ngoài lõi đô thị TP.HCM. Trong bảy tháng đầu năm 2026, thành phố có 37 dự án đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó 30 dự án căn hộ cung cấp 21.165 căn.

Theo phân tích từ danh sách dự án do Sở Xây dựng TP.HCM công bố, khu vực Bình Dương cũ chiếm hơn 55% nguồn cung căn hộ đủ điều kiện mở bán. Sự phân bổ này cho thấy nguồn hàng mới chủ yếu đến từ những địa bàn còn dư địa phát triển, trong khi lựa chọn tại khu vực nội thành cũ vẫn hạn chế.

Tuy nhiên, việc bổ sung nguồn cung chưa đồng nghĩa với khả năng tiếp cận nhà ở được cải thiện tương ứng. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao, còn người mua sử dụng vốn vay phải cân nhắc kỹ hơn về khoản trả hằng tháng và thời gian duy trì nghĩa vụ tài chính.

Quý III/2026 ghi nhận tiến triển trong xử lý vướng mắc tại các dự án tồn đọng. Tính đến đầu tháng 9, TP.HCM đã hoàn tất tháo gỡ cho 650 dự án. Riêng nhóm 921 dự án được tổng hợp sau khi triển khai cơ chế mới, 233 dự án đã hoàn tất tháo gỡ; 688 dự án còn lại đã được các sở, ngành đề xuất phương án xử lý.

Những chuyển động về pháp lý tạo điều kiện để dự án tiếp tục triển khai và bổ sung sản phẩm ra thị trường. Dù vậy, nguồn cung đủ điều kiện mở bán mới chỉ phản ánh một phần quá trình phục hồi; cơ cấu sản phẩm và mức giá vẫn quyết định khả năng hấp thụ.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hồ Chí Minh, nhận định: “Thị trường chưa bước vào chu kỳ điều chỉnh giá trên diện rộng do nguồn cung mới tại TP.HCM chưa có chuyển biến đáng kể.”

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hồ Chí Minh.

Theo bà Hương, thị trường đang trong giai đoạn sức mua chững lại nhưng giá vẫn neo cao. Nguồn cung mới tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi sản phẩm vừa túi tiền khan hiếm, khiến khoảng cách giữa giá bán và khả năng tài chính của người mua ở thực ngày càng rõ.

Dữ liệu Savills cho thấy tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong quý II/2026 giảm xuống khoảng 32%, tiếp tục chịu sức ép trong quý III. Nhu cầu nhà ở vẫn hiện hữu, song chi phí vay cao khiến người mua thận trọng, nhất là khi giá sản phẩm vượt khả năng tài chính và phải sử dụng nhiều vốn vay.

Trong bối cảnh đó, chủ đầu tư chủ yếu điều chỉnh điều kiện thanh toán để hỗ trợ khách hàng. “Chủ đầu tư hiện ưu tiên giữ giá niêm yết và hỗ trợ người mua qua chính sách tài chính”, bà Hương cho biết.

Các hình thức được áp dụng gồm hỗ trợ lãi suất, gói vay lãi suất cố định, ân hạn nợ gốc, chiết khấu thanh toán nhanh và giãn tiến độ thanh toán. Những chính sách này giúp giảm áp lực dòng tiền trong từng giai đoạn, nhưng người mua vẫn phải cân đối nghĩa vụ trả nợ với khả năng tài chính của mình.

Theo nhận định của bà Hương, trong 6–12 tháng tới, mặt bằng giá chung khó giảm mạnh bởi chủ đầu tư cũng chịu chi phí vốn lớn khi phát triển dự án. Nếu có điều chỉnh, diễn biến nhiều khả năng xuất hiện cục bộ, thông qua chính sách bán hàng thay vì giảm giá niêm yết trên diện rộng.

Hạ tầng mở thêm lựa chọn, thanh khoản tiếp tục phân hóa

Khi giá nhà tại khu vực trung tâm duy trì ở mức cao, người mua phải cân đối giữa vị trí, khả năng kết nối và ngân sách. Những địa bàn có giao thông được cải thiện, thời gian di chuyển thuận lợi hơn và mức giá dễ tiếp cận hơn có thể trở thành lựa chọn thay thế.

Theo bà Hương, về dài hạn, nguồn cung từ các đại đô thị và khu vực vùng ven gắn với hạ tầng sẽ mở thêm lựa chọn cho người mua ở thực. Lợi thế vị trí vì thế được xem xét cùng khả năng di chuyển, giá bán và môi trường sống, thay vì chỉ dựa vào khoảng cách đến trung tâm.

Thị trường căn hộ TP.HCM nguồn cung ra vùng ven, giá vẫn cao. Ảnh: Cẩm Viên.

Sự dịch chuyển ra ngoài lõi đô thị cũng được phản ánh ở phân khúc nhà thấp tầng. Gần như toàn bộ nguồn cung mới đến từ khu vực ngoại vi; hai khu đô thị quy mô lớn ở phía Bắc và phía Nam chiếm hơn 90% lượng giao dịch của phân khúc này.

Dù có thêm lựa chọn, thị trường khó phục hồi đồng đều khi lãi suất vẫn là biến số ảnh hưởng đến quyết định mua nhà. Khả năng giữ giá và thanh khoản sẽ khác nhau giữa các dự án, tùy mức độ đáp ứng nhu cầu và khả năng chi trả của khách hàng.

“Dự án có vị trí, pháp lý và chủ đầu tư uy tín nhiều khả năng giữ giá ổn định. Ngược lại, sản phẩm kém cạnh tranh hoặc dựa nhiều vào đòn bẩy sẽ chịu áp lực điều chỉnh”, bà Hương nhận định.

Với người mua ở thực, chính sách hỗ trợ tài chính cần được xem xét cùng giá bán và khả năng kết nối của dự án. Một khoản thanh toán ban đầu thấp có thể giúp dễ tiếp cận sản phẩm hơn, song quyết định mua vẫn gắn với tổng nghĩa vụ tài chính trong thời gian dài.

Nguồn cung đang dịch chuyển về những khu vực có dư địa phát triển, còn hạ tầng mở rộng phạm vi tìm kiếm nhà ở. Theo dự báo của Savills, sự điều chỉnh sắp tới sẽ phân hóa theo từng dự án, trong đó vị trí, pháp lý và mức độ phù hợp với khả năng chi trả tiếp tục là những yếu tố đáng chú ý.