Định giá đất muốn sát thị trường phải bắt đầu từ dữ liệu

Theo bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc toàn quốc Bộ phận Tư vấn, Savills Việt Nam, về dài hạn, giá trị bất động sản sẽ ngày càng nằm ở khả năng phát triển, khai thác đất hiệu quả thay vì chỉ nắm giữ tài sản chờ tăng giá.

Một trong những định hướng đáng chú ý của Nghị quyết 21-NQ/TW là đổi mới cơ chế định giá đất theo hướng dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai và minh bạch; đồng thời tăng cường kết nối dữ liệu đất đai với các cơ sở dữ liệu liên quan nhằm hạn chế tình trạng thao túng, hình thành giá ảo.

Cùng với đó là định hướng hạn chế tối đa việc phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn; hoàn thiện chính sách hạn chế đầu cơ và khuyến khích đưa đất vào sử dụng hiệu quả.

Theo các chuyên gia, nếu được cụ thể hóa đồng bộ, những định hướng này không chỉ tác động đến cách xác định giá đất mà còn có thể thay đổi hành vi của nhà đầu tư, thúc đẩy thị trường bất động sản chuyển từ tư duy nắm giữ tài sản chờ tăng giá sang chú trọng khả năng khai thác và giá trị sử dụng thực.

Theo bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc toàn quốc Bộ phận Tư vấn, Savills Việt Nam, những bất cập trong cơ chế định giá và tài chính đất đai là một trong những điểm nghẽn trong quá trình thực thi pháp luật đất đai thời gian qua.

Việc xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn thiếu cơ sở dữ liệu đầy đủ, minh bạch, có thể dẫn đến khoảng cách giữa giá trị thực và mức giá hình thành trên thị trường, đồng thời tạo áp lực tài chính đối với nhà đầu tư.

Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Toàn Quốc Dịch vụ Định Giá và Tư vấn, Savills TP.HCM

Theo bà Giang, để khắc phục tình trạng này cần phân định rõ vai trò giữa Trung ương và địa phương. Trung ương xây dựng tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế kiểm tra, giám sát; địa phương quyết định giá đất dựa trên điều kiện và dữ liệu thực tế.

“Việc quyết định giá đất cần dựa trên phương pháp khoa học và hệ thống dữ liệu có khả năng kết nối giữa các lĩnh vực như thuế, công chứng và ngân hàng. Khi dữ liệu thị trường đầy đủ và minh bạch hơn, khả năng thao túng hoặc hình thành giá ảo cũng sẽ được hạn chế”, bà Giang nhận định.

Thực tế, giá trị một bất động sản liên quan đến nhiều nguồn thông tin khác nhau, từ giao dịch công chứng, nghĩa vụ thuế, dòng tiền ngân hàng đến quy hoạch và pháp lý. Khi các dữ liệu này được liên thông, cơ quan quản lý có thêm cơ sở xác định giá, đồng thời người mua và doanh nghiệp cũng có điều kiện tiếp cận thông tin thị trường minh bạch hơn.

Điều này đặc biệt có ý nghĩa tại những khu vực từng xuất hiện biến động giá mạnh do thông tin quy hoạch, hạ tầng hoặc tâm lý đầu cơ. Khi dữ liệu giao dịch thực được cập nhật và có khả năng kiểm chứng, những mức giá hình thành chủ yếu từ kỳ vọng hoặc một số giao dịch bất thường sẽ khó dẫn dắt thị trường như trước.

Bên cạnh đó, theo bà Giang, chính sách tài chính đất đai cần bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Các công cụ tài chính và thuế nếu được thiết kế phù hợp có thể hạn chế đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng, đồng thời thúc đẩy khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai.

Dư địa “ôm đất” chờ tăng giá có thể dần thu hẹp

Từ góc độ thị trường bất động sản, bà Giang cho rằng những định hướng mới có thể thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch và hiệu quả hơn, trong đó giá trị của bất động sản ngày càng gắn với khả năng khai thác thực tế.

Ba yếu tố có thể tác động trực tiếp tới hành vi đầu tư gồm: hạn chế phân lô bán nền tại các đô thị lớn; tăng chi phí đối với đất nắm giữ nhưng không đưa vào sử dụng; tăng tính minh bạch của giá và giao dịch thông qua kết nối dữ liệu đất đai, quy hoạch, thuế, ngân hàng, công chứng và bất động sản.

Trong nhiều năm, một bộ phận dòng tiền trên thị trường lựa chọn chiến lược mua đất, để đó và chờ tăng giá. Giá trị đầu tư trong trường hợp này không nhất thiết đến từ việc tạo thêm sản phẩm hay dòng tiền mà chủ yếu dựa trên kỳ vọng giá đất tiếp tục đi lên.

Theo bà Giang, điều này không có nghĩa hoạt động phân lô bán nền hay nắm giữ đất chờ tăng giá sẽ biến mất. Tuy nhiên, dư địa của mô hình này có thể dần thu hẹp khi chi phí nắm giữ tăng và thông tin thị trường ngày càng minh bạch.

“Về dài hạn, giá trị sẽ ngày càng nằm ở khả năng phát triển và khai thác đất hiệu quả, thay vì chỉ nắm giữ tài sản và kỳ vọng vào mức tăng giá. Điều này có thể thúc đẩy thị trường chuyển dịch sang những dự án tạo ra sản phẩm, dòng tiền và giá trị sử dụng thực”, bà Giang nhận định.

Nếu xu hướng này được củng cố, tiêu chí lựa chọn bất động sản của nhà đầu tư cũng sẽ thay đổi. Thay vì chỉ đặt câu hỏi một khu vực còn có thể tăng giá bao nhiêu, khả năng khai thác tài sản, nhu cầu thực, dòng tiền và hiệu quả sử dụng đất sẽ ngày càng được coi trọng.

Điều này có thể tạo lợi thế cho những dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu ở, sản xuất, thương mại hoặc có khả năng khai thác tạo dòng tiền. Ngược lại, những khu đất tăng giá chủ yếu dựa trên kỳ vọng nhưng thiếu hạ tầng và nhu cầu thực sẽ đứng trước quá trình sàng lọc mạnh hơn.

Ở góc độ doanh nghiệp, lợi thế cũng có thể chuyển từ khả năng tích lũy quỹ đất sang năng lực phát triển và khai thác quỹ đất. Doanh nghiệp có đất nhưng chậm triển khai sẽ phải đối diện với chi phí nắm giữ, trong khi những chủ đầu tư có khả năng hoàn thiện pháp lý, phát triển dự án và đưa tài sản vào vận hành sẽ có nhiều lợi thế hơn.

Nếu hệ thống dữ liệu đất đai thống nhất, cơ chế định giá minh bạch và chính sách hạn chế đầu cơ được triển khai đồng bộ, thị trường bất động sản có thể từng bước chuyển từ cuộc chơi “nắm giữ đất chờ tăng giá” sang “sử dụng đất để tạo giá trị”.

Đây cũng là nền tảng quan trọng để nguồn lực đất đai được khai thác hiệu quả hơn, đồng thời đưa thị trường trở về gần hơn với nhu cầu thực và giá trị sử dụng thực của bất động sản.