Một trong những thị trường bất động sản nóng nhất thế giới sắp hạ nhiệt

New Zealand đang dùng mọi công cụ để điều chỉnh giá bất động sản mà không làm rung chuyển nền kinh tế của mình và phá vỡ thị trường.

New Zealand đang nổi lên như một trường hợp thử nghiệm về việc kiềm chế giá nhà tăng cao mà không làm ảnh hưởng đến thị trường và không gây bất ổn cho nền kinh tế hay không.

Những nỗ lực của quốc gia Nam Thái Bình Dương có thể đưa ra một kế hoạch chi tiết cho nhiều quốc gia khác đang đối mặt với tình thế tiến thoái lưỡng nan tương tự sau đại dịch COVID-19.

Sự kết hợp giữa tỷ giá thấp, kích thích kinh tế và những thay đổi trong mô hình mua khi mọi người làm việc từ xa đang đẩy giá trị bất động sản lên cao hơn trên toàn thế giới, khiến nhiều người mua nhà lần đầu bị loại khỏi cuộc chơi.

Vấn đề đặc biệt nghiêm trọng ở New Zealand, nơi nguồn cung nhà ở không theo kịp với sự gia tăng dân số trong một thập kỷ qua. Giá nhà đã tăng hơn 30% trong năm qua, theo chỉ số giá bất động sản từ Viện Bất động sản New Zealand.

im-429899.jpg
Giá nhà ở New Zealand đã tăng hơn 30% trong năm qua; một vùng ngoại ô Wellington. Ảnh: Bloomberg 

Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập ở nước này, một thước đo khả năng chi trả, là cao nhất so với mức trung bình dài hạn trong số 30 nền kinh tế chủ chốt được phân tích bởi công ty nghiên cứu Capital Economics.

Đối với mỗi nền kinh tế, công ty đã thiết lập chỉ số ở mức 100 là mức trung bình dài hạn của tỷ lệ giá nhà trên thu nhập. Điểm số của New Zealand trong chỉ số là 178, hoặc cao hơn nhiều so với mức trung bình dài hạn của nó. Trong khi đó, điểm số của Hoa Kỳ chỉ ở mức 93, dưới mức trung bình, là điểm thấp thứ sáu trong danh sách.

Các chính phủ có sẵn một số công cụ để tác động đến giá bất động sản, bao gồm thúc đẩy nguồn cung nhà ở thông qua đầu tư trực tiếp hoặc thay đổi các quy định sử dụng đất, hạn chế cho vay thế chấp và hỗ trợ tài chính cho những người mua lần đầu.

Các nhà kinh tế và các nhà hoạch định chính sách tranh luận về việc liệu các ngân hàng trung ương có nên sử dụng lãi suất để kiềm chế giá nhà ở bằng cách tác động đến chi phí vay hay không.

Lãi suất cao hơn có thể làm cho các khoản thế chấp đắt hơn và nhu cầu về nhà ở giảm xuống, nhưng chúng cũng có thể có những tác động không mong muốn đến lạm phát hoặc việc làm, những lĩnh vực truyền thống được các ngân hàng trung ương tập trung.

Vào tháng 10, ngân hàng trung ương của nước này đã tăng lãi suất chuẩn lên 0,5% từ mức thấp kỷ lục 0,25% và báo hiệu sẽ tăng nhiều hơn trong năm tới, một phần do giá nhà tăng vọt.

Và hồi đầu năm, chính phủ New Zealand, trong một động thái mới, đã chỉ đạo ngân hàng trung ương xem xét giá nhà khi đưa ra quyết định về chính sách tiền tệ, mặc dù các quan chức ngân hàng cảnh báo rằng điều đó sẽ có ít tác động đến thị trường và có thể dẫn đến giảm việc làm và lạm phát dưới mục tiêu.

New Zealand cũng đã hạn chế cho vay tiền gửi thấp, một động thái được thiết kế để giảm các khoản thế chấp rủi ro và giảm nguy cơ thị trường nhà ở điều chỉnh gây tổn hại, vốn có thể gây bất ổn cho nền kinh tế nói chung.

Bắt đầu từ ngày 1/11, chỉ 10% khoản cho vay dành cho chủ sở hữu có thể có tỷ lệ khoản vay trên giá trị hơn 80%, giảm so với mức cho vay 20% hiện nay. Điều này hạn chế nợ trên thu nhập như một công cụ bổ sung.

im-429921.jpg
Ngành xây dựng đang gặp khó khăn trong việc đáp ứng nhu cầu; một công nhân xây dựng ở Auckland vào tháng 9. Ảnh: Getty

Chính phủ New Zealand cũng có kế hoạch làm cho việc xây dựng nhà ở mật độ cao hơn ở các thành phố dễ dàng hơn và hạn chế việc khấu trừ chi phí lãi vay đối với các khoản đầu tư bất động sản dân cư.

Việc thay đổi thuế nhằm mục đích ngăn chặn nhu cầu của nhà đầu tư đối với bất động sản nhà ở hiện có, một động lực đã góp phần làm tăng giá bất động sản trong quá khứ và khiến những người mua lần đầu gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận bất động sản.

Liệu những nỗ lực của New Zealand có tác động đến giá nhà ở mà không có bất kỳ tác dụng phụ nào không mong muốn về kinh tế hoặc xã hội hay không? Mọi đo lường vẫn chưa rõ ràng.

Vào tháng 9, giá bất động sản ở 7 trong số 16 khu vực của New Zealand đạt mức trung bình kỷ lục, theo Viện Bất động sản. Giá ở Auckland, thành phố lớn nhất của nước này đã giảm 4% từ tháng 8 đến tháng 9, nhưng việc đóng cửa vì COVID-19 trong thành phố đã hạn chế mua và bán. Viện cho biết họ hy vọng hoạt động sẽ tăng lên khi việc đóng cửa được dỡ bỏ.

Gareth Kiernan, trưởng dự báo tại Infometrics, không hy vọng giá nhà ở New Zealand sẽ sớm giảm. Ông nói, tất cả các biện pháp của chính phủ và ngân hàng trung ương kết hợp có thể thành công trong việc làm chậm tốc độ tăng giá, nhưng điều đó vẫn có nghĩa là một viễn cảnh tồi tệ đối với những người mua lần đầu.

Tôi nghĩ rằng điều đó sẽ rất khó cho những người muốn tham gia vào thị trường nhà ở trong một thời gian dài.

Gareth Kiernan, trưởng dự báo tại Infometrics

Ông Kiernan cho biết, nhu cầu cũng có thể sẽ tăng lên. Chính phủ gần đây đã cấp phép cư trú cho hàng chục nghìn người bằng thị thực tạm thời, đồng nghĩa với việc sẽ có nhiều người tìm mua nhà hơn. Và ngành xây dựng vẫn đang phải vật lộn để xây nhà đủ nhanh để đáp ứng nhu cầu hiện có.

Ông Kiernan cho biết lãi suất cần phải tăng thêm một chút so với dự kiến ​​hiện tại để làm giảm giá. Ngân hàng trung ương New Zealand vào tháng 8 đã dự đoán rằng tỷ giá tiền mặt sẽ đạt 1,6% vào cuối năm 2022 và 2% vào nửa cuối năm 2023.

Ông Kiernan nói thêm, ngay cả khi giá nhà ngừng tăng và giả sử thu nhập tăng 3% một năm, thì tỷ lệ giá nhà trên thu nhập sẽ mất đến năm 2050 để giảm xuống mức ở năm 2000.

Capital Economics, trong phân tích gần đây, kỳ vọng lạm phát giá nhà ở các nền kinh tế lớn sẽ giảm xuống trong những tháng tới và không kỳ vọng giá nhà sẽ giảm một cách bất ổn.

Tuy nhiên, họ cho biết nguy cơ tai nạn tăng cao ở các quốc gia như New Zealand, nơi khả năng chi trả được kéo dài ngay cả trước khi đại dịch xảy ra. Các quốc gia khác trong tình trạng tương tự bao gồm Canada, Đan Mạch, Úc, Thụy Điển và Na Uy.

(Nguồn: The Wall Street Journal)

CHẤN HƯNG