Một người bạn của tôi từng rất hào hứng khi mua căn hộ tầng thấp có khoảng sân thượng khá rộng. Khi mua nhà, anh được giới thiệu rằng phần sân này có thể sử dụng riêng, gần như không phải trả thêm tiền.

Anh lập tức nghĩ tới một khu vườn nhỏ: vài luống cây xanh, bàn ghế uống trà, một góc cho trẻ chơi vào cuối tuần. Sau khi nhận nhà, anh cũng bỏ không ít tiền để lát lại sàn, mua chậu cây, đất, phân bón rồi chăm chút từng góc.

Nhìn qua quả thực rất đáng mơ ước. Nhưng chưa đầy nửa năm sau, khu vườn ấy bị tháo bỏ gần hết.

Nguyên nhân không chỉ đến từ một vấn đề. Hàng xóm phía dưới phản ánh có hiện tượng thấm nước. Tầng trên thỉnh thoảng lại rơi tàn thuốc, rác nhỏ xuống sân. Cây cối khiến việc vệ sinh ngày càng mất công. Quan trọng hơn, anh bắt đầu nhận ra quyền sử dụng phần sân thượng không đơn giản như lời giới thiệu ban đầu.

Khi đó anh mới nói: “Nếu được chọn lại, chắc tôi sẽ cân nhắc rất kỹ”.

Thực tế, sân thượng ở căn hộ tầng thấp không phải lúc nào cũng là điểm cộng. Có ít nhất 4 vấn đề người mua nên xem xét trước khi xuống tiền.

1. Điều đáng lo đầu tiên không phải diện tích, mà là quyền sử dụng có thực sự rõ ràng hay không

Điểm hấp dẫn nhất của nhiều căn hộ tầng thấp chính là một khoảng sân hoặc sân thượng được quảng cáo dưới những cụm từ như “tặng thêm”, “sử dụng riêng”, “không tính vào diện tích bán”.

Nghe càng có lợi lại càng cần kiểm tra kỹ.

Người mua nên phân biệt giữa quyền sử dụng trên thực tế và quyền được ghi nhận trong hồ sơ pháp lý, hợp đồng hoặc quy định quản lý của dự án.

Một khoảng sân bạn đang sử dụng không có nghĩa là chủ nhà được tự do xây mái che, làm phòng kín, nâng nền, dựng nhà kính hay thay đổi kết cấu.

Ở nhiều khu chung cư, những thay đổi liên quan tới mặt ngoài công trình, kết cấu, chống thấm hoặc diện tích chung đều chịu sự quản lý rất chặt. Có trường hợp gia chủ bỏ hàng chục triệu đồng để cải tạo sân thành phòng làm việc hoặc góc sinh hoạt, sau đó lại bị yêu cầu tháo dỡ, trả về hiện trạng ban đầu.

Vì vậy, trước khi mua căn hộ có sân rộng, câu hỏi quan trọng không phải là:

“Được tặng bao nhiêu mét vuông?”

Mà phải là:

“Tôi thực sự được phép làm gì trên số mét vuông đó?”

Nếu điều này không được xác nhận rõ ràng bằng giấy tờ hoặc quy định của dự án, khoảng diện tích tưởng là phần thưởng đôi khi lại trở thành nơi bạn không dám cải tạo nhưng vẫn phải bỏ công chăm sóc.

2. Chống thấm và thoát nước có thể biến sân đẹp thành nỗi ám ảnh mỗi mùa mưa

Nhiều người thường chỉ lo căn hộ tầng trên cùng bị dột. Nhưng một khoảng sân ngoài trời ở tầng thấp cũng phải chịu nắng, mưa và thay đổi nhiệt độ liên tục.

Sau một thời gian, lớp chống thấm có thể xuống cấp. Nếu hệ thống thoát nước thiết kế không tốt hoặc miệng thoát bị lá cây, đất, rác làm tắc, nước rất dễ đọng lại trên sân.

Chỉ cần vài trận mưa lớn, vấn đề bắt đầu xuất hiện.

Nhẹ thì chân tường ẩm. Nặng hơn có thể là nước thấm xuống căn hộ phía dưới, chảy ngược vào nhà hoặc khiến tường, sàn xuất hiện nấm mốc.

Phiền phức nằm ở chỗ một khi sân đã lát gạch, đặt bồn cây hoặc làm tiểu cảnh, việc tìm chính xác vị trí thấm không hề đơn giản. Muốn xử lý triệt để đôi khi phải tháo gạch, bóc lớp chống thấm cũ rồi thi công lại.

Chi phí lúc này không còn nhỏ.

Chưa kể nếu nước từ sân nhà mình gây ảnh hưởng tới căn hộ khác, câu chuyện không chỉ còn là sửa nhà mà có thể kéo theo tranh cãi với hàng xóm.

Bởi vậy, với căn hộ có sân ngoài trời, hệ thống chống thấm và thoát nước nên được coi là một hạng mục quan trọng ngay từ lúc xem nhà, chứ không phải đợi tới khi chuyển vào ở mới kiểm tra.

3. Rác từ tầng trên, tiếng ồn và thiếu riêng tư là những thứ ảnh phối cảnh bán hàng hiếm khi cho bạn thấy

Trên hình quảng cáo, khoảng sân tầng thấp thường xuất hiện với bàn trà, cây xanh, ánh nắng đẹp và một gia đình đang thư giãn. Nhưng trong đời thực, phía trên sân ấy có thể là hàng chục căn hộ khác.

Chỉ cần một vài người thiếu ý thức, bạn có thể phải đối mặt với đủ thứ rơi từ trên cao: tàn thuốc, giấy vụn, nước lau nhà, tóc, bụi hoặc những món đồ nhỏ.

Tàn thuốc đặc biệt nguy hiểm nếu gia đình phơi quần áo, đặt bàn ghế gỗ hoặc trồng cây khô ngoài sân.

Tiếp đến là tiếng ồn.

Căn hộ tầng thấp thường gần lối đi, đường nội khu, bãi xe, khu vui chơi hoặc cửa hàng thương mại. Ban ngày có thể không quá rõ rệt, nhưng sáng sớm, buổi tối hoặc cuối tuần, lượng người qua lại dễ khiến không gian ngoài trời mất đi sự yên tĩnh mà gia chủ từng hình dung.

Quyền riêng tư cũng là vấn đề đáng cân nhắc.

Bạn có thể ngồi uống cà phê ngoài sân, nhưng đồng thời cũng có khả năng nằm trong tầm nhìn của khá nhiều căn hộ phía trên.

Muốn che chắn lại không phải lúc nào cũng đơn giản, bởi dựng mái hoặc lắp kết cấu cố định còn phụ thuộc quy định của từng tòa nhà.

4. Có thêm sân cũng đồng nghĩa có thêm một khu vực phải bỏ tiền và thời gian để duy trì

Một khoảng sân trống nhìn rất dễ chăm. Nhưng khi biến nó thành khu vườn nhỏ, khối lượng công việc tăng lên nhanh chóng.

Bạn cần mua đất, phân bón, chậu cây, dụng cụ làm vườn; phải tưới nước, cắt tỉa, dọn lá, xử lý sâu bệnh. Càng trồng nhiều cây, nguy cơ xuất hiện muỗi và côn trùng càng lớn, đặc biệt nếu có nhiều chậu đọng nước.

Sàn ngoài trời cũng bẩn nhanh hơn trong nhà. Chỉ cần vài ngày mưa gió là bụi đất, lá cây và nước bẩn có thể tích tụ thành từng mảng.

Ngoài vệ sinh, chống thấm cũng cần được theo dõi định kỳ. Các khe tiếp giáp, miệng thoát nước và chân tường nếu xuống cấp đều có thể trở thành điểm thấm.

Nói cách khác, 20-30m² sân “được tặng thêm” cũng có nghĩa là bạn đang sở hữu thêm 20-30m² phải vệ sinh, bảo trì và chịu trách nhiệm mỗi ngày.

Đối với người thực sự thích trồng cây, có thời gian chăm sóc và hiểu rõ đặc điểm căn hộ, đây vẫn có thể là một không gian rất đáng giá.

Nhưng với người mua chỉ vì nghĩ rằng "cùng tiền mà được thêm diện tích", lợi ích chưa chắc lớn như tưởng tượng.

Đừng chỉ nhìn vào phần diện tích được "tặng"

Căn hộ tầng thấp có sân thượng không phải loại nhà không nên mua. Với gia đình có trẻ nhỏ, người thích cây xanh hoặc mong muốn một khoảng không gian ngoài trời riêng, đây thậm chí có thể là lựa chọn rất phù hợp.

Điều quan trọng là đừng quyết định chỉ vì hai chữ "tặng kèm".

Trước khi xuống tiền, nên kiểm tra rõ quyền sử dụng, quy định cải tạo, hiện trạng chống thấm, hệ thống thoát nước, môi trường xung quanh cũng như mức độ riêng tư của căn hộ.

Bởi có những thứ nhìn qua tưởng như được miễn phí, nhưng chi phí thực sự chỉ xuất hiện sau khi bạn bắt đầu sống cùng nó.

Một khoảng sân đẹp có thể nâng chất lượng cuộc sống. Nhưng nếu mua mà không hiểu hết những rủi ro phía sau, chính khoảng sân ấy cũng có thể trở thành phần khiến chủ nhà mệt mỏi nhất sau khi dọn vào.