Gần đây, Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Dự thảo Nghị định 101) đã được soạn thảo và đem ra thảo luận, góp ý. Theo đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM ( HoREA ) đánh giá cao Dự thảo Nghị định 101 vì “đã có nhiều quy định mới, có tính đồng bộ hơn”.

Hiệp hội đánh giá cao nhất là quy định giao thẩm quyền cho cấp tỉnh quyết định các chỉ tiêu về quy hoạch, trong đó có “chỉ tiêu dân số”; quy định về bồi thường tái định cư; quy định về miễn tiền sử dụng đất , tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án xây dựng lại nhà chung cư.

Tuy nhiên, phía HoREA cho rằng một số điểm trong dự thảo trên còn tồn đọng bất cập và đưa ra góp ý.

Chung cư nào phải phá dỡ khẩn cấp?

Theo HoREA, Dự thảo Nghị định 101 quy định “trường hợp phải phá dỡ khẩn cấp nhà chung cư do bị sập đổ vì thiên tai, động đất” là đương nhiên. Nhưng quy định “các trường hợp khác” thì không rõ, dẫn đến khó thực hiện, hoặc có thể bị lạm dụng trong thực tế. 

Chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ cần phải tháo dỡ. Ảnh: Người Lao Động

Do vậy, Hiệp hội này cho rằng, dự thảo trên cần xác định rõ “các trường hợp khác” là các trường hợp đã được quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 99, Khoản 2 và Khoản 3 Điều 110, Khoản 3 Điều 112 Luật Nhà ở, để các địa phương thống nhất thực hiện.

Theo đó, các trường hợp này cụ thể là nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng; nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ; nhà chung cư được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới,…

Về quy hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, HoREA thống nhất với nội dung rằng, khi lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, cơ quan nhà nước có thẩm quyền được tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình và chỉ tiêu dân số của khu vực dự án. Tuy vậy, việc này phải bảo đảm kết nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và phù hợp về không gian kiến trúc, cảnh quan.

Quy hoạch mới sau cải tạo chung cư cần tính toán đến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và không gian kiến trúc. Ảnh: Nhân Dân

Về cơ chế, chính sách về đất đai áp dụng đối với dự án xây dựng lại nhà chung cư, Hiệp hội cho rằng, Điều 110 Luật Đất đai quy định các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và còn quy định các trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khác theo quy định của Chính phủ.

Tuy nhiên, theo thông tin từ HoREA, trong 5 năm qua, ngành tài chính đã không đồng ý miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất được giao trong phạm vi dự án xây dựng lại nhà chung cư. “Đây cũng là một vướng mắc lớn gây trở ngại cho việc thực hiện kế hoạch xây dựng lại các chung cư cũ”, ông Châu chỉ rõ. 

Do vậy, Hiệp hội đề nghị Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng chủ trì làm việc với Bộ Tài chính , Bộ Kế hoạch Đầu tư và Bộ Tư pháp để đạt được sự đồng thuận về nội dung trên. Nhờ đó, kế hoạch xây dựng lại nhà chung cư cũ mới được tạo điều kiện thực hiện.

4 năm, TP.HCM chỉ cải tạo được 2 chung cư

Mới đây, tại hội thảo góp ý Dự thảo Nghị định 101 của TP.HCM, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng thông tin rằng, từ khi chương trình hành động của Thành ủy năm 2016 đến nay, mới có 2/237 chung cư cũ được cải tạo, xây mới.

Hai chung cư cũ được xây mới là chung cư 192 Nam Kỳ Khởi Nghĩa (quận 3) và lô B chung cư Nguyễn Kim (quận 10), với 876 căn hộ, tổng diện tích sàn khoảng 90.000 m2. Ngoài ra, thành phố còn có 3 chung cư đang thi công dang dở có quy mô khoảng 260.000 m2 sàn với hơn 2.000 căn hộ, gồm: 231 Hoàng Văn Thụ (quận Tân Bình), 289 Trần Hưng Đạo và Cô Giang đều ở quận 1.

Đại diện Sở cho hay, việc chung cư cũ chậm được xây mới do vướng một số khó khăn về trình tự thủ tục đầu tư xây dựng như đối với chung cư không phải cấp D phải có sự đồng thuận 100% hộ dân; còn ít cơ chế ưu đãi nhà đầu tư; chưa phân cấp phân, quyền nhiều cho quận, huyện trong việc đầu tư, xây mới chung cư cũ,…

Chung cư Ngô Gia Tự ở quận 10 bị hư hỏng xuống cấp, hư hỏng vào tháng 3/2017 nhưng chưa thể tháo dỡ di dời. Ảnh: VnExpress

Theo ông Thanh Khiết, việc cải tạo và xây mới chung cư nằm trong chương trình hành động của Thành uỷ TP.HCM đề ra từ năm 2016. Mục tiêu đến năm 2020, thành phố sẽ cải tạo, sửa chữa hoặc xây mới 237 chung cư (chiếm 50%) trong số 474 chung cư có trước năm 1975 bị xuống cấp, hư hỏng. Trong đó, 15 chung cư cấp D (cấp nguy hiểm) phải di dời, tháo dỡ, đầu tư xây dựng mới.

Theo ông Khiết, 5 năm qua TP.HCM đã hoàn tất phân loại và kiểm định chất lượng đối với 474 chung cư cũ. Trong số này 199 chung cư được sửa chữa, nâng cấp với tổng chi phí hơn 275 tỷ đồng. Thành phố đã di dời 19 chung cư với 885 hộ, riêng 15 chung cư cấp D thì đã di dời được 6 khu với 335 hộ.

Về công tác tháo dỡ, thành phố đã thực hiện được 10 chung cư với 14 lô diện tích hơn 120.000 m2 sàn. "Thời gian qua thành phố chủ yếu sửa chữa, nâng cấp các chung cư cũ còn số lượng xây dựng mới rất ít", ông Khiết nói.

TP.HCM còn 275 chung cư chưa được tiến hành sửa chữa, nâng cấp. Ảnh: Lao Động

Chia sẻ với báo chí, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết: “Cả nước hiện có khoảng 2.500 chung cư cũ, xuống cấp tập trung chủ yếu ở Hà Nội và TP.HCM. Ước tính đến cuối năm nay, số lượng chung cư được cải tạo, xây dựng mới chỉ đạt hơn 1% do vướng mắc về chính sách".

Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, Nghị định 101 đã có hướng dẫn quy định cụ thể nhưng quá trình thực hiện gặp nhiều vấn đề phát sinh dẫn đến cải tạo chung cư cũ đạt kết quả rất thấp. Tới đây, dự thảo sửa đổi Nghị định 101 sẽ được xây dựng theo hướng đồng bộ, phù hợp với thực tế, đơn giản các thủ tục hành chính.