Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi năm 2026 đề xuất mở rộng danh mục các trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ). Những điều chỉnh này được kỳ vọng sẽ giúp quản lý đất đai minh bạch hơn, hạn chế các trục lợi chính sách và giảm thiểu tranh chấp dân sự.

Cụ thể, khoản 45 Điều 1 của Dự thảo đã sửa đổi, bổ sung trực tiếp vào Điều 151 Luật Đất đai năm 2024 theo hướng nghiêm ngặt và chặt chẽ hơn đối với cả quyền sử dụng đất lẫn tài sản trên đất.

Những thay đổi lớn đối với quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Một trong những điểm mới đáng chú ý nhất trong dự thảo lần này là việc không cấp sổ đỏ cho những diện tích đất đã có thông báo thu hồi còn hiệu lực pháp lý hoặc đã có quyết định thu hồi chính thức từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân, dự thảo cũng đưa ra một điều khoản mở: Nếu quá thời hạn 3 năm kể từ ngày có văn bản thu hồi hoặc thông báo giải tỏa mà các cơ quan chức năng vẫn không triển khai thực hiện dự án, người dân vẫn có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận. Bên cạnh đó, nhóm đất được giao thuần túy để quản lý (theo Điều 7 Luật Đất đai 2024) cũng không thuộc diện được cấp sổ đỏ, ngoại trừ các phần diện tích sử dụng chung hoặc có quy định đặc thù riêng.

Dự thảo luật cũng tiếp tục duy trì việc không cấp giấy chứng nhận đối với các nhóm đất sau:

Siết quy định công nhận quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất

Không chỉ dừng lại ở quyền sử dụng đất, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi năm 2026 còn bổ sung thêm nhiều tiêu chuẩn kỹ thuật và pháp lý nhằm siết chặt việc công nhận quyền sở hữu tài sản, nhà ở trên đất. Các loại nhà ở, công trình xây dựng sau đây sẽ bị từ chối công nhận quyền sở hữu:

Các loại nhà ở, công trình mang tính chất tạm bợ, được dựng bằng vật liệu thô sơ (tranh, tre, nứa, lá, đất) hoặc các hạng mục phụ trợ, lán trại phục vụ thi công nằm ngoài ranh giới dự án chính.

Tương tự, bất kỳ công trình, nhà ở nào được xây dựng phát sinh sau khi cơ quan chức năng đã công bố lệnh cấm xây dựng tại khu vực đó cũng không được thừa nhận về mặt pháp lý.

Đối với các tài sản được tạo lập trên đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ, hoặc nằm trong vùng đã có quyết định giải tỏa, thu hồi thì cũng không được công nhận quyền sở hữu (áp dụng ngoại lệ đối với trường hợp dự án treo quá 3 năm).

Cuối cùng, các tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý cũng không được cấp giấy chứng nhận riêng biệt, trừ khi phần tài sản này đã được định giá để làm vốn góp của Nhà nước vào doanh nghiệp theo phê duyệt từ cơ quan tài chính.