Bộ Công an mới đây cho biết hị trường bất động sản là lĩnh vực thu hút dòng tiền lớn của xã hội, tác động trực tiếp đến sự phát triển kinh tế, xã hội và đảm bảo an sinh cho người dân. Thời gian qua, thị trường bất động sản có nhiều biến động, giá bất động sản tăng quá cao so với thu nhập của người dân, thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ dẫn đến nhiều người dân có nhu cầu mua nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại "giá ưu đãi", "suất ngoại giao". 

Trước nhu cầu bức thiết của người dân về nhà ở xã hội, nhà ở thương mại "giá ưu đãi", nhiều đối tượng đã lợi dụng lòng tin của người dân để tiến hành một số hành vi lừa đảo, chiếm đoạt tài sản, lợi dụng để chiếm dụng vốn của người dân trái quy định.

Lừa đảo chiếm đoạt tài sản thông qua việc chào bán "suất ngoại giao", "suất nội bộ" tại các dự án nhà ở xã hội

Thủ đoạn của các đối tượng thường "quảng cáo", "đánh bóng" về việc có quan hệ, quen biết với lãnh đạo cấp cao, chủ đầu tư nên có "suất ngoại giao", "suất nội bộ" tại các dự án nhà ở xã hội; sử dụng hình ảnh, thông tin từ các dự án nhà ở xã hội mới được phê duyệt chủ trương đầu tư, đang triển khai để tạo lòng tin, lôi kéo người dân, khách hàng thông qua việc đưa ra các cam kết như "làm trọn gói hồ sơ", "không cần xét duyệt" hoặc "bảo đảm nhận nhà nhanh"…

Chúng yêu cầu khách hàng nộp từ 20-100 triệu đồng để "giữ chỗ", "làm tin", sau đó bằng các thủ đoạn tác động tâm lý, đánh vào nhu cầu cũng như sự thiếu hiểu biết, lòng tham của khách hàng để tiếp tục yêu cầu nộp thêm chênh lệch (từ 300 triệu đến 1 tỷ đồng), tùy từng dự án, có thể thu trước hoặc sau khi bốc thăm được quyền mua nhà.

Lợi dụng việc thực hiện dự án nhà ở xã hội để huy động vốn, nhận đặt cọc bán nhà ở xã hội không đúng quy định

Tại một số dự án, mặc dù chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư và tiến hành đầy đủ các thủ tục pháp lý của dự án nhưng một số tổ chức, cá nhân đã quảng bá thông tin dự án lên các trang thông tin đại chúng, sau đó tiến hành huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, chưa đủ căn cứ pháp lý, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, chiếm đoạt tài sản của người dân,.

Tuy nhiên, cơ quan chức năng khó khăn trong công tác xử lý do đây là giao dịch dân sự, người dân vì muốn mua được nhà ở xã hội nên chủ động ký hợp đồng "góp vốn", "đặt cọc" với chủ đầu tư, môi giới và chỉ tố cáo tới cơ quan chức năng khi chủ đầu tư, "môi giới" không thực hiện các cam kết trong hợp đồng.

Vi phạm trong mua bán, chuyển nhượng trái phép nhà ở xã hội

Theo quy định tại điểm d, điểm đ khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở: Bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở.

Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. 

Đồng thời, theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở: Nghiêm cấm hành vi thực hiện giao dịch mua bán, thuê mua, thuê, cho thuê lưu trú, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở không đúng quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; bàn giao nhà ở cho người mua, thuê mua nhà ở khi chưa đủ điều kiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.

Thời gian vừa qua, tại một số dự án, ngay sau khi vừa mở bán xong đã xuất hiện một số đối tượng chào bán "suất mua" nhà ở xã hội. Đây là các đối tượng "cò mồi" hoặc "người trúng suất mua" chào bán để thu lời bất chính, vi phạm quy định pháp luật, tiềm ẩn nguy cơ người mua bị lừa đảo chiếm đoạt toàn bộ khoản tiền đặt mua "suất mua", đồng thời, người bán "suất mua" cũng có nguy cơ bị xử lý vi phạm.

Đồng thời, tại một số dự án nhà ở xã hội đã được bàn giao đưa vào sử dụng, người sở hữu nhà ở xã hội chào bán căn hộ khi chưa đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định dưới các hình thức hợp đồng viết tay, vi bằng, tuy nhiên, đây là hoạt động vi phạm quy định pháp luật, tiềm ẩn nguy cơ bị xử lý, thu hồi nhà, cũng như khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng, sang tên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện

Theo quy định của Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai do cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh, cam kết bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của ngân hàng. 

Đồng thời, theo quy định khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, một số chủ đầu tư chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý của dự án, chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng đã "lách luật" bán sản phẩm nhà ở cho khách hàng bằng các hình thức như "Hợp đồng đặt cọc giữ chỗ", "Hợp đồng góp vốn", "Hợp đồng hợp tác đầu tư", "Hợp đồng vay vốn" với những chiêu trò quảng cáo mua nhà ở sớm sẽ được hưởng các ưu đãi, giá rẻ hơn. 

Việc này dẫn tới rủi ro cho người mua: Không được nhận nhà đúng thời gian cam kết, không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thậm chí bị đọng vốn kéo dài khi dự án chậm tiến độ, chủ đầu tư không hoàn thành các thủ tục pháp lý dự án, chủ đầu tư không có khả năng hoàn thành dự án.

Lừa đảo trong mua bán đất nền, nhà ở có sẵn dưới các hình thức hợp đồng viết tay, mua bán vi bằng

Theo Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng không có giá trị thay thế văn bản công chứng, chứng thực và không ghi nhận quyền sở hữu, sử dụng bất động sản. Hành vi làm giả giấy tờ, vẽ dự án ma để chiếm đoạt tài sản sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Điều 147 Bộ luật Hình sự 2015 (Sửa dổi, bổ sung 2017) với khung hình phạt cao nhất lên đến chung thân.

Tuy nhiên, tại một số nơi vẫn xảy ra tình trạng: 

(1) Các đối tượng đã tự vẽ sơ đồ thiết kế dự án trên đất nông nghiệp, đất rừng hoặc đất thuộc quy hoạch công cộng, sau đó chào bán cho người dân dưới các hình thức hợp đồng viết tay, vi bằng; 

(2) Một số đối tượng có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở nhưng bán cho nhiều người dưới hình thức giao dịch viết tay, nhận đặt cọc; 

(3) Đối tượng thuê, mượn giấy tờ của chủ đất sau đó giả danh là chủ sở hữu của thửa đất hoặc người được ủy quyền để bán cho người dân dưới hình thức viết tay. Đối với các trường hợp trên, khi xảy ra tranh chấp, tất cả các hợp đồng lách luật (vi bằng, giấy tay) đều bị tòa tuyên án vô hiệu theo quy định pháp lý. Người mua buộc phải trả lại nhà đất nhưng không đòi lại được tiền do bên bán đã tẩu tán tài sản, dẫn đến gánh nặng tâm lý, khiếu kiện kéo dài gây kiệt quệ tài chính và ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống tinh thần gia đình.

Thời gian tới, nguồn cung nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, đất nền là rất lớn với 1.691 dự án nhà ở thương mại với quy mô 867.583 căn hộ; 875 dự án nhà ở xã hội với quy mô 771.971 căn hộ; 475 dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở với quy mô khoảng 158.917 lô/nền đất. Do đó, nguy cơ các đối tượng tiếp tục lợi dụng nhu cầu của người dân để tiến hành một số các hành vi lừa đảo, chiếm đoạt sản cũng như hành vi vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Để phòng, tránh những rủi ro về mặt pháp lý trong giao dịch nhà ở xã hội, nhà ở thương mại và đất nền, Cục An ninh kinh tế - Bộ Công an khuyến cáo doanh nghiệp, người dân nâng cao ý thức chấp hành quy định pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, cụ thể như sau:

Đối với dự án nhà ở xã hội: 

Tuyệt đối không thanh toán bất kỳ khoản tiền chênh, mua - bán suất ngoại giao, phí đối ngoại nào cho môi giới hoặc bên thứ ba; mua - bán nhà ở xã hội theo đúng quy định pháp luật, không tin vào các đối tượng cò mồi, môi giới chào bán, đặt cọc để "suất ngoại giao", "suất nội bộ", "suất mua" nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại giá ưu đãi, tránh để bị các đối tượng lừa đảo, chiếm đoạt tiền đặt cọc, tiền chênh; 

Đối với dự án nhà ở thương mại: 

Kiểm tra kỹ các thông tin pháp lý của dự án, trước khi giao dịch, chỉ ký hợp đồng mua - bán khi chủ đầu tư cung cấp đủ các giấy tờ pháp lý của dự án như (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy phép xây dựng; biên bản nghiệm thu hoàn thành hạ tầng kỹ thuật và móng công trình; văn bản của Sở Xây dựng xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán; 

Đối với việc mua bán đất nền, nhà ở sẵn có: