Nền tảng vĩ mô củng cố

Trong bối cảnh trên, năm 2025 đóng vai trò là năm bản lề quan trọng khi các yếu tố nền tảng dần được củng cố, còn giai đoạn 2026-2027 được kỳ vọng sẽ là điểm rơi tăng trưởng theo hướng chọn lọc và bền vững hơn.

“Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản không bước vào một chu kỳ phục hồi đồng loạt. Thay vào đó, các yếu tố vĩ mô, chính sách tiền tệ và khung pháp lý mới sẽ cùng lúc tái định hình thị trường theo hướng thận trọng và có chọn lọc hơn, với sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc và khu vực,” bà Giang Huỳnh nhận định.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, các chỉ số kinh tế vĩ mô trong 9 tháng đầu năm 2025 cho thấy nền kinh tế Việt Nam duy trì đà tăng trưởng tích cực. GDP tăng 7,9%, thuộc nhóm cao nhất trong nhiều năm, trong khi lạm phát được kiểm soát quanh mức 3,3%. Tổng vốn FDI đăng ký đạt 28,5 tỷ USD, tăng 15% so với cùng kỳ, phản ánh niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài vào triển vọng trung và dài hạn của Việt Nam.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills Tp.HCM.

Bên cạnh đó, theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư (MPI), trong 9T/2025, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài TP.HCM mở rộng đạt 4,8 tỷ USD. Trong ba tỉnh đã sáp nhập, TP.HCM (cũ) dẫn đầu về tổng vốn đăng ký mới với 699 triệu USD, tăng 92% theo năm từ 1.254 dự án, chiếm 48%.

Những yếu tố này đang tạo nền tảng quan trọng cho thị trường bất động sản, đặc biệt tại TP.HCM. Trên thị trường nhà ở, nguồn cung sơ cấp trong Q3/2025 đạt khoảng 5.200 căn, tăng theo năm nhưng vẫn ở mức khiêm tốn so với nhu cầu thực.

Tỷ lệ hấp thụ đạt 51%, cho thấy tâm lý thị trường đã cải thiện, dù khả năng chi trả tiếp tục là thách thức khi nguồn cung căn hộ giá rẻ sụt giảm và chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng nguồn cung. Thực tế này đang thúc đẩy xu hướng dịch chuyển nhu cầu sang các khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận, nơi có mức giá dễ tiếp cận hơn và hưởng lợi từ hạ tầng kết nối.

Ở phân khúc văn phòng, thị trường TP.HCM tiếp tục duy trì trạng thái ổn định với tổng nguồn cung gần 3 triệu m² sàn cho thuê. Công suất trung bình duy trì quanh mức 90%, ngay cả khi có thêm nguồn cung mới, phản ánh nhu cầu thuê bền vững từ các doanh nghiệp, đặc biệt là nhóm công nghệ, thông tin truyền thông và tài chính. Trong bối cảnh nguồn cung tương lai hạn chế, mặt bằng giá thuê được dự báo sẽ tiếp tục ổn định trong ngắn hạn.

Tăng trưởng theo hướng chọn lọc và thực chất

Theo bà Giang Huỳnh, kỳ vọng về điểm rơi tăng trưởng của thị trường bất động sản vào giai đoạn 2026-2027 là có cơ sở khi nhiều yếu tố nền tảng đang hội tụ. Trước hết, bước sang năm 2026, thị trường sẽ vận hành dưới tác động toàn diện của các bộ luật mới (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản) và bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026.

Mặc dù bảng giá đất mới có thể làm tăng nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và người dân, nhưng về dài hạn, điều này sẽ tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch và công bằng hơn. Những điểm nghẽn trước đây về xác định giá đất dự án, được kỳ vọng sẽ khơi thông, tạo điều kiện cho nguồn cung thị trường cải thiện.

Song song đó, động lực tăng trưởng kinh tế tiếp tục được củng cố bởi dòng vốn FDI duy trì tích cực, tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ trong 9 tháng đầu năm 2025 đạt hơn 5,2 triệu tỷ đồng, tăng trưởng thực trên 7%. Đây là những yếu tố hỗ trợ trực tiếp cho nhu cầu nhà ở, văn phòng và bất động sản thương mại tại các đô thị lớn.

Ngoài ra, một trong những động lực then chốt thúc đẩy thị trường bất động sản chính là kế hoạch đầu tư công khổng lồ. Việc đẩy mạnh đầu tư vào các dự án hạ tầng then chốt trong 5 năm tới sẽ là động lực tăng trưởng chủ đạo, giúp cải thiện kết nối liên vùng, thúc đẩy giãn dân đô thị và hình thành các cực phát triển mới dọc các tuyến hạ tầng trọng điểm.

Xét theo phân khúc, Savills cho rằng bất động sản công nghiệp & logistics tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt nhờ nhu cầu thuê ổn định từ các doanh nghiệp sản xuất. Phân khúc nhà ở sẽ phân hóa rõ nét hơn giữa khu vực lõi đô thị - nơi giá bán cao và nguồn cung hạn chế và các khu vực vùng ven, nơi hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng kết nối và xu hướng giãn dân.

Trong khi đó, bất động sản thương mại và văn phòng có triển vọng tích cực gắn liền với đà tăng trưởng của nền kinh tế và hoạt động của khu vực doanh nghiệp, với lợi thế thuộc về các dự án có vị trí tốt và chất lượng vận hành cao.

Nhìn tổng thể, chuyên gia nhận định chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ được xác lập rõ nét từ giai đoạn 2026-2027, theo hướng chọn lọc và bền vững hơn. “Dù vẫn tồn tại những thách thức như chi phí đất đai cao, khả năng chi trả của người mua ở thực hay rủi ro từ biến động vĩ mô bên ngoài, bất động sản vẫn được xem là kênh tích lũy tài sản dài hạn có tính ổn định.

Tuy nhiên, trong bối cảnh mới, thị trường đòi hỏi nhà đầu tư phải thận trọng hơn, tập trung vào chất lượng tài sản, pháp lý và khả năng khai thác thực tế, thay vì chạy theo các kỳ vọng ngắn hạn,” bà Giang Huỳnh nhấn mạnh.