Nguồn cung đất khu công nghiệp tăng vọt 

Thị trường bất động sản công nghiệp Vùng Kinh tế Trọng điểm miền Bắc trong Quý 3 năm 2025 đã chứng kiến những diễn biến sôi động và đáng chú ý, phản ánh sự chuyển mình mạnh mẽ của khu vực này trong bối cảnhác họa một bức tranh thị trường đầy tiềm năng nhưng cũng không thiếu những điểm cần lưu tâm, đòi hỏi các nhà đầu tư, doanh nghiệp phải có cái nhìn sâu sắc và chiến lược rõ ràng.

Đầu tiên phải kể đến phân khúc đất khu công nghiệp (KCN), nơi tổng nguồn cung tích lũy toàn vùng đã đạt con số ấn tượng 23.563 hecta sau khi định nghĩa lại Vùng Kinh tế phía Bắc theo đơn vị hành chính mới. Sự thay đổi trong cách tính này đã tạo ra một mức tăng trưởng đột phá 37% về quy mô nguồn cung so với trước đó, mở rộng đáng kể không gian phát triển công nghiệp.

Cùng với đó, thị trường cũng tiếp tục chào đón nguồn cung mới thực tế trong quý, với việc khởi công ba khu công nghiệp lớn tại Phú Thọ, Hải Phòng và Ninh Bình, bổ sung thêm hơn 700 hecta diện tích đất cho thuê. Điều này không chỉ cho thấy sự tích cực trong việc mở rộng quỹ đất mà còn phản ánh cam kết của các địa phương trong việc thu hút đầu tư sản xuất.

Tuy nhiên, sự gia tăng đột biến của nguồn cung đã kéo theo một diễn biến có thể dự báo trước về nguồn cầu: tỷ lệ lấp đầy trung bình của thị trường đất công nghiệp miền Bắc trong Quý 3 năm 2025 đã giảm xuống mức 67%, thấp hơn so với Quý 2 năm 2025. Mức sụt giảm này, dù thoạt nhìn có vẻ tiêu cực, nhưng lại không hề phản ánh sự suy yếu của nhu cầu thực tế.

Bất động sản công nghiệp có nhiều diễn biến mới.

Nguyên nhân chính yếu nằm ở việc một lượng lớn nguồn cung từ các tỉnh mới được sáp nhập vào vùng kinh tế trọng điểm như Bắc Giang, Phú Thọ vốn có mặt bằng giá thuê và tỷ lệ hấp thụ thấp hơn so với các tỉnh "đầu tàu" truyền thống. Các khu vực này cần thêm thời gian để thị trường hấp thụ hết quỹ đất.

Thực tế cho thấy, sức cầu vẫn rất mạnh mẽ tại các "đầu tàu" công nghiệp: Hà Nội gần như đã lấp đầy hoàn toàn quỹ đất hiện hữu, trong khi Bắc Ninh duy trì tỷ lệ lấp đầy ở mức cao khoảng 75%. Nhu cầu thuê vẫn tập trung mạnh mẽ vào các ngành có giá trị gia tăng cao như công nghệ, sản xuất linh kiện điện tử và bo mạch, những ngành vốn đang là động lực tăng trưởng chính của nền kinh tế.

Về giá chào thuê đất KCN, Quý 3 năm 2025 ghi nhận mức trung bình 133 USD/m2 cho toàn thời hạn thuê. Mức giá này có sự điều chỉnh giảm nhẹ 2% so với quý trước, chủ yếu do ảnh hưởng từ việc các tỉnh có mặt bằng giá thuê thấp hơn được sáp nhập vào toàn vùng. Tuy nhiên, nếu loại bỏ yếu tố này và xét trên một mặt bằng ổn định, giá thuê vẫn cho thấy xu hướng tăng trưởng bền vững 4% so với cùng kỳ năm trước.

Điều này khẳng định rằng tại các khu vực công nghiệp trọng điểm và có vị trí đắc địa, giá thuê đất vẫn tiếp tục đi lên, được thúc đẩy bởi nhu cầu mạnh mẽ và sự khan hiếm nguồn cung thực sự hiệu quả.

Triển vọng thị trường đất công nghiệp trong những năm tới được đánh giá là rất tích cực. Thị trường dự báo sẽ tiếp tục gia tăng nguồn cung, với khoảng 6.500 hecta đất công nghiệp được bổ sung vào thị trường trong giai đoạn từ 2025 đến 2028.

Trong quá trình phát triển mạnh mẽ này, Ninh Bình đang nổi lên như một vùng kinh tế tiềm năng với hai dự án Khu công nghiệp lớn dự kiến sắp triển khai trong thời gian tới là KCN Đồng Văn V và KCN Đồng Văn VI của Chủ đầu tư Western Pacific, cung cấp gần 500 hecta diện tích cho thuê mới. Việc sáp nhập tỉnh, mở rộng vùng kinh tế đóng vai trò quyết định trong việc hình thành một vành đai kinh tế công nghiệp liền mạch, nâng cao lợi thế cạnh tranh của toàn miền Bắc.

Chính sách này giúp đồng bộ hóa thủ tục hành chính và tối ưu hóa phân bổ nguồn lực, tạo điều kiện thuận lợi hơn để thu hút các nhà đầu tư quy mô lớn, đặc biệt là vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Đồng thời, sự phát triển mạnh mẽ của các dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm như mở rộng sân bay Gia Bình thành cảng hàng không quốc tế cấp 4E và mở rộng đoạn cao tốc Bắc – Nam sẽ củng cố khả năng kết nối liên vùng, đóng vai trò là "xương sống" logistics, kết nối các trung tâm sản xuất với hệ thống cảng biển phía Bắc, tạo ra một lợi thế cạnh tranh vượt trội.

Nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 87%

Chuyển sang phân khúc nhà xưởng xây sẵn (Ready-Built Factories – RBF), Quý 3 năm 2025 cũng ghi nhận những chuyển biến đáng kể. Tổng nguồn cung tích lũy hiện hữu nhà xưởng xây sẵn tại khu vực phía Bắc đã đạt khoảng 5,1 triệu m2 diện tích cho thuê. Quy mô này tăng khoảng 14% so với quy mô trước khi sáp nhập tỉnh, cho thấy sự mở rộng rõ rệt.

Thị trường cũng chào đón gần 100.000 m2 sàn cho thuê mới gia nhập, đến từ hai dự án đáng chú ý: KTG Industrial VSIP Bắc Ninh 2 - Giai đoạn 1 với khoảng 43.000 m2 sàn cho thuê và một dự án khác tại Hưng Yên. Điều này khẳng định xu hướng các nhà phát triển lớn đang đẩy mạnh đầu tư vào phân khúc này để đáp ứng nhu cầu thị trường.

Điểm nhấn đáng chú ý nhất trong phân khúc RBF trong Quý 3 năm 2025 là nguồn cầu mạnh mẽ, thể hiện qua tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn tại miền Bắc đạt khoảng 87%, tăng ấn tượng 4 điểm phần trăm so với Quý 2 năm 2025. Mức tăng trưởng này đặc biệt ấn tượng khi diễn ra đồng thời với việc thị trường đón nhận gần 100.000 m2 nguồn cung mới.

Điều này chứng tỏ sức cầu trên thị trường đang vượt trội hơn tốc độ phát triển nguồn cung, và mọi dự án mới có vị trí tốt đều được hấp thụ nhanh chóng. Hà Nội tiếp tục đứng đầu với tỷ lệ lấp đầy gần như đạt 100%, phản ánh sự khan hiếm nguồn cung và sức hấp dẫn vượt trội của thủ đô.

Nhu cầu kho xưởng thị trường tăng cao.

 Tiếp theo là Hưng Yên với tỷ lệ lấp đầy khoảng 93%, Hải Phòng với 87% và Bắc Ninh với 86%. Nhu cầu chủ yếu đến từ các ngành mũi nhọn như linh kiện điện tử, bo mạch và một số ngành sản xuất truyền thống, vốn ưu tiên giải pháp RBF để tiết kiệm thời gian triển khai và tối ưu chi phí đầu tư ban đầu.

Về giá chào thuê RBF, Quý 3 năm 2025 vẫn duy trì ở mức 5,0 USD/m2/tháng, không thay đổi so với Quý 2 năm 2025. Sự ổn định so với quý trước cho thấy thị trường đang trong giai đoạn hấp thụ nguồn cung mới một cách cân bằng.

 Tuy nhiên, mức tăng 2% so với cùng kỳ năm ngoái là chỉ dấu cho thấy xu hướng tăng giá trong dài hạn vẫn được duy trì mạnh mẽ, củng cố bởi nền tảng nhu cầu vững chắc và sự phát triển của các ngành công nghiệp chủ lực.

Triển vọng thị trường RBF miền Bắc được dự báo sẽ tiếp tục tăng tốc nhờ làn sóng sản xuất công nghệ cao. Khoảng 900.000 m2 sàn cho thuê mới dự kiến sẽ được bổ sung trong ba năm tới để đáp ứng làn sóng đầu tư đang ngày càng gia tăng.

Xu hướng các chủ đầu tư chuyển dịch từ phát triển nhà kho sang nhà xưởng phản ánh sự linh động của các nhà phát triển chuỗi giá trị tại miền Bắc, tập trung vào các hoạt động sản xuất có giá trị cao hơn thay vì chỉ lưu trữ đơn thuần. Động lực phát triển này được thúc đẩy bởi việc hoàn thiện các tuyến cao tốc và kỳ vọng từ việc phát triển các cảng hàng không mới như Gia Bình sẽ tạo ra một mạng lưới logistics liền mạch và hiệu quả.

Việc sáp nhập các tỉnh mở rộng vùng kinh tế cũng mở ra nhiều cơ hội mới, giúp thị trường RBF phát triển bền vững hơn bằng cách tạo ra một vành đai công nghiệp rộng lớn và kết nối. Sự đồng bộ hóa về quản lý hành chính trong các khu vực mở rộng sẽ giảm thiểu rào cản đầu tư, củng cố lợi thế cốt lõi của RBF là tính sẵn có và tốc độ triển khai nhanh chóng.

Điều này đặc biệt hấp dẫn đối với các nhà đầu tư công nghệ cao và linh kiện điện tử, những nhà đầu tư muốn nhanh chóng thiết lập chuỗi cung ứng tại khu vực miền Bắc, tận dụng tối đa lợi thế của một thị trường có quy mô lớn và quy hoạch hiệu quả.

Giá chào thuê nhà kho xây sẵn tăng nhẹ

Cuối cùng, phân khúc kho xây sẵn (Ready-Built Warehouses – RBW) & kho xưởng hỗn hợp (Ready-Built Hybrid – RBH) cũng cho thấy những điểm sáng rõ rệt. Sau khi sáp nhập tỉnh, tổng nguồn cung tích lũy hiện hữu của nhà kho xây sẵn tại khu vực phía Bắc đạt khoảng 3,4 triệu m2 diện tích cho thuê.

Quy mô này tăng khoảng 7,6% so với quy mô trước khi sáp nhập. Thị trường ghi nhận sự gia nhập nguồn cung mới là 18.000 m2 diện tích sàn cho thuê từ một dự án tại Hưng Yên, cho thấy sự bổ sung đều đặn nhưng thận trọng.

Điểm nổi bật của phân khúc này trong Quý 3 năm 2025 là nguồn cầu có sự gia tăng mạnh mẽ, thể hiện qua tỷ lệ lấp đầy của thị trường nhà kho xây sẵn đạt khoảng 77%, tăng ấn tượng 7 điểm phần trăm so với Quý 2 năm 2025. Sự tăng trưởng mạnh mẽ về nhu cầu thuê này chủ yếu đến từ việc tích trữ hàng hóa phục vụ dịp lễ cuối năm (điển hình là các mặt hàng bánh kẹo, thức ăn, hàng tiêu dùng) và sự phát triển ổn định của các ngành linh kiện điện tử, bo mạch, sản xuất truyền thống và vật liệu xây dựng.

Với quy mô dự án hạn chế, các tỉnh như Hà Nội, Ninh Bình và Quảng Ninh có tỷ lệ lấp đầy xấp xỉ từ 97% đến 100%, cho thấy sự khan hiếm nghiêm trọng. Tiếp theo là Hưng Yên với gần 80% và Hải Phòng là 78%, phản ánh sự tập trung nhu cầu tại các trung tâm logistics chính.

Giá chào thuê nhà kho xây sẵn trong Quý 3 năm 2025 vẫn duy trì ở mức 4,9 USD/m2/tháng, không thay đổi so với sáu tháng đầu năm. Sự ổn định này cho thấy thị trường đang giữ vững cân bằng. Tuy nhiên, giá thuê vẫn ghi nhận mức tăng nhẹ khoảng 2% so với cùng kỳ năm trước, một dấu hiệu cho thấy xu hướng tăng giá trong dài hạn vẫn được duy trì, củng cố bởi nền tảng nhu cầu vững chắc và hạn chế về nguồn cung chất lượng.

Triển vọng thị trường RBW được đánh giá là rất khả quan. Trong ba năm tới, dự báo nguồn cung nhà kho xây sẵn tại Vùng Kinh tế Trọng điểm phía Bắc sẽ đạt khoảng 800.000 m2 diện tích mới. Nguồn cung tương lai sẽ tập trung chủ yếu vào Bắc Ninh (chiếm khoảng 49%) và Hải Phòng (khoảng 31%), củng cố vị thế của hai tỉnh này là cửa ngõ logistics quan trọng, phục vụ cả hoạt động sản xuất và xuất nhập khẩu.

Chủ trương sáp nhập tỉnh đã tạo ra một đòn bẩy chiến lược cho phân khúc nhà kho xây sẵn (RBW) tại miền Bắc. Quy mô hành chính được mở rộng, kết hợp với các chính sách đầu tư hạ tầng mạnh mẽ, đang là chất xúc tác giúp tối ưu hóa mạng lưới phân phối, giảm thiểu chi phí vận hành và logistics. Đồng thời, việc đồng bộ và đơn giản hóa thủ tục hành chính đã tháo gỡ các rào cản, tạo điều kiện thuận lợi để các nhà đầu tư quốc tế nhanh chóng triển khai những trung tâm phân phối hiện đại.

Với sự cộng hưởng từ các công trình hạ tầng trọng điểm như cao tốc Bắc – Nam, sân bay Gia Bình, nhà kho xây sẵn sẽ giữ vai trò then chốt, thúc đẩy sự phát triển của hệ sinh thái thương mại điện tử và chuỗi cung ứng công nghiệp trong toàn khu vực, định hình tương lai vững chắc cho bất động sản công nghiệp miền Bắc.

Nhìn chung, thị trường bất động sản công nghiệp Vùng Kinh tế Trọng điểm miền Bắc trong Quý 3 năm 2025 đã cho thấy một bức tranh đa chiều: sự gia tăng mạnh mẽ về nguồn cung, một tỷ lệ lấp đầy ổn định bất chấp sự mở rộng hành chính, và xu hướng tăng giá bền vững trong dài hạn.

Đây là tín hiệu rõ ràng cho thấy sức hấp dẫn của khu vực đối với các nhà đầu tư công nghiệp, đặc biệt trong bối cảnh các chính sách vĩ mô đang tạo ra những đòn bẩy mạnh mẽ, hứa hẹn một tương lai đầy bứt phá cho bất động sản công nghiệp Việt Nam.

HÀ MY