Ngoại thành trở thành tâm điểm nguồn cung mới

Sau nhiều năm tăng trưởng nóng, thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào giai đoạn phát triển chọn lọc hơn khi cả chủ đầu tư lẫn người mua đều thay đổi chiến lược. Nguồn cung mới tiếp tục dịch chuyển mạnh ra khu vực ngoại thành, trong khi thanh khoản giảm do tâm lý thận trọng và khoảng cách ngày càng lớn giữa giá bán với khả năng chi trả của người dân. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đây không phải tín hiệu tiêu cực mà là bước chuyển cần thiết để thị trường hướng tới sự phát triển bền vững hơn.

Báo cáo MarketBeat Q2/2026 của Cushman & Wakefield cho thấy thị trường căn hộ Hà Nội trong nửa đầu năm ghi nhận khoảng 11.000 căn hộ mở bán mới, riêng quý II đạt gần 4.700 căn, giảm 29% so với quý trước và giảm 44% so với cùng kỳ năm 2025. Sự sụt giảm này phản ánh xu hướng các chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc tung hàng ra thị trường, đồng thời tập trung vào những dự án đã hoàn thiện pháp lý và có chất lượng phát triển cao.

Giá bán sơ cấp trung bình được tính trên diện tích thông thủy, không bao gồm VAT và kinh phí bảo trìTỷ giá USD/VND trong Q2 2026 = 26.350

Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung tiếp tục dịch chuyển khỏi khu vực nội đô. Khoảng 44% nguồn cung mới tập trung tại khu vực rìa trung tâm, 48% đến từ các khu vực ngoại thành, phần còn lại nằm ở phía Tây Hà Nội. Xu hướng này phù hợp với định hướng phát triển đô thị đa cực của Thủ đô, khi Hà Nội hướng tới hình thành 9 trung tâm đô thị và 9 cực tăng trưởng, thay vì tập trung phát triển tại khu vực lõi như trước đây.

Theo Cushman & Wakefield, quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, chi phí phát triển dự án tăng cao cùng việc đầu tư mạnh vào hệ thống hạ tầng giao thông như các tuyến đường sắt đô thị đã thúc đẩy dòng vốn dịch chuyển ra vùng ven.

Không chỉ căn hộ, phân khúc nhà liền thổ cũng ghi nhận xu hướng tương tự. Trong quý II/2026, khoảng 82% nguồn cung mới đến từ các khu vực ngoại thành như Hoài Đức, Thường Tín, Gia Lâm, Thạch Thất hay Phúc Thọ. Điều này cho thấy khu vực ven đô đang dần trở thành động lực tăng trưởng mới của thị trường nhà ở Hà Nội trong trung và dài hạn.

Nguồn cung vẫn lệch pha, áp lực giá chưa hạ nhiệt

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, dù nguồn cung mới giảm, giá bán trên thị trường căn hộ vẫn tiếp tục thiết lập mặt bằng cao do cơ cấu sản phẩm mất cân đối.

Theo báo cáo, hơn 52% nguồn cung mới thuộc phân khúc hạng sang, trong khi phân khúc bình dân gần như vắng bóng. Nếu tính cả phân khúc cao cấp và hạng sang, nhóm này chiếm tới 72% tổng nguồn cung mở bán, khiến thị trường thiếu nghiêm trọng sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân.

Chính sự mất cân đối này đã đẩy giá bán sơ cấp trung bình lên khoảng 4.659 USD/m², tăng 19% theo quý và 36% theo năm.

Trong khi đó, hoạt động giao dịch lại không theo kịp tốc độ tăng giá. Sáu tháng đầu năm, thị trường chỉ ghi nhận khoảng 9.700 căn hộ được tiêu thụ, riêng quý II đạt gần 4.600 căn, giảm 12% so với quý trước và giảm tới 45% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam.

Theo các chuyên gia, sự suy giảm thanh khoản phản ánh tâm lý thận trọng ngày càng rõ nét của người mua. Bên cạnh yếu tố lãi suất cho vay tăng, người mua hiện dành nhiều thời gian đánh giá chất lượng dự án, pháp lý cũng như tiềm năng tăng giá trước khi xuống tiền.

Ở phân khúc nhà liền thổ, bức tranh còn rõ nét hơn khi quý II chỉ ghi nhận hơn 170 giao dịch, giảm 60% theo quý và giảm tới 92% so với cùng kỳ. Dòng tiền đầu tư đang có xu hướng tập trung vào các khu đô thị quy mô lớn, hạ tầng hoàn chỉnh và có pháp lý minh bạch thay vì các dự án nhỏ lẻ.

Thị trường bước vào chu kỳ phát triển bền vững hơn

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường nhà ở Hà Nội đang bước sang giai đoạn phát triển mới khi cả chủ đầu tư và người mua đều đặt trọng tâm vào chất lượng sản phẩm, tính minh bạch pháp lý và khả năng tạo ra giá trị bền vững trong dài hạn.

Theo bà, cùng với quá trình phát triển đô thị đa cực và mở rộng hạ tầng giao thông, đặc biệt là hệ thống đường sắt đô thị, các khu vực ngoại thành sẽ trở thành động lực tăng trưởng chính của nguồn cung nhà ở trong nhiều năm tới. Tuy nhiên, bài toán về khả năng chi trả vẫn là thách thức lớn khi nguồn cung mới tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp và hạng sang.

Nhìn về trung hạn, Cushman & Wakefield dự báo nguồn cung căn hộ sẽ tiếp tục mở rộng tại khu vực ngoại thành, góp phần tạo nên cấu trúc thị trường cân bằng hơn. Giá bán sẽ có xu hướng phân hóa rõ rệt: khu vực nội đô tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao do quỹ đất hạn chế, trong khi vùng ven có khả năng giữ mức giá hợp lý hơn nhờ nguồn cung dồi dào.

Đối với nhà liền thổ, khoảng 72% nguồn cung giai đoạn 2026-2028 dự kiến tiếp tục đến từ khu vực ngoại thành, hưởng lợi từ hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 4, Vành đai 5, các cầu vượt sông Hồng và mạng lưới đường sắt đô thị.

Các chuyên gia nhận định, khi hạ tầng ngày càng hoàn thiện, khoảng cách giữa khu vực trung tâm và vùng ven sẽ dần được rút ngắn. Điều này không chỉ mở rộng không gian phát triển đô thị mà còn tạo điều kiện để người dân tiếp cận nhà ở với mức giá hợp lý hơn.

Thực tế cho thấy thị trường bất động sản Hà Nội đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng sang chu kỳ phát triển lấy giá trị thực làm nền tảng. Trong bối cảnh đó, các dự án có pháp lý đầy đủ, quy hoạch bài bản, kết nối hạ tầng thuận lợi và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục là những sản phẩm giữ được sức hút, bất chấp thanh khoản chung của thị trường còn nhiều thách thức.

Sự dịch chuyển của nguồn cung ra ngoại thành vì vậy không chỉ là lời giải cho bài toán quỹ đất, mà còn phản ánh quá trình tái cấu trúc toàn diện của thị trường nhà ở Hà Nội theo hướng bền vững, cân bằng và phù hợp hơn với chiến lược phát triển đô thị trong nhiều thập niên tới.