Khi khách thuê không còn chọn văn phòng chỉ vì vị trí

Theo các chuyên gia, làn sóng dịch chuyển của khách thuê sang các tòa nhà chất lượng cao đang buộc nhiều chủ đầu tư phải thay đổi tư duy phát triển. Những tòa nhà văn phòng đã vận hành hơn một thập kỷ đứng trước áp lực cải tạo, nâng cấp nếu không muốn bị bỏ lại phía sau trong cuộc cạnh tranh ngày càng khốc liệt.

Theo ghi nhận của JLL Việt Nam, tỷ lệ lấp đầy của phân khúc văn phòng hạng A tại TP.HCM vẫn duy trì ở mức khả quan. Tuy nhiên, động lực tăng trưởng hiện nay không còn đến từ việc doanh nghiệp mở rộng diện tích thuê mà chủ yếu đến từ sự dịch chuyển của khách thuê từ các tòa nhà cũ sang những dự án mới, hiện đại hơn.

Diễn biến này phản ánh sự thay đổi rõ rệt trong cách doanh nghiệp lựa chọn văn phòng. Nếu trước đây, vị trí trung tâm và chi phí thuê là hai yếu tố gần như quyết định, thì nay doanh nghiệp bắt đầu đánh giá văn phòng như một phần trong chiến lược phát triển dài hạn. Không gian làm việc không chỉ phục vụ hoạt động kinh doanh mà còn góp phần xây dựng hình ảnh thương hiệu, thu hút nhân sự chất lượng cao và đáp ứng các mục tiêu phát triển bền vững.

Theo bà Stephanie Dinh, Giám đốc Quản lý và Phát triển Dự án JLL Việt Nam, thị trường đang hình thành năm tiêu chí quan trọng ảnh hưởng đến quyết định thuê văn phòng.

Đầu tiên là phát triển bền vững. Những doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, ngày càng ưu tiên các tòa nhà đạt chứng nhận xanh như LEED, WELL hay LOTUS. Đây không chỉ là yêu cầu trong chiến lược ESG mà còn giúp giảm chi phí vận hành và nâng cao hình ảnh doanh nghiệp.

Stephanie Dinh, Giám đốc Quản lý và Phát triển Dự án JLL Việt Nam.

Yếu tố thứ hai là trải nghiệm của người sử dụng. Ngày nay, văn phòng không chỉ là nơi làm việc. Từ khu vực sảnh, tốc độ thang máy, hệ thống kiểm soát ra vào, dịch vụ lễ tân cho đến không gian sinh hoạt chung đều tác động trực tiếp đến cảm nhận của nhân viên. Những chi tiết tưởng như nhỏ lại góp phần tạo nên sức hấp dẫn của một tòa nhà.

Sức khỏe người lao động cũng trở thành tiêu chí được doanh nghiệp đặc biệt quan tâm.

Các tòa nhà chú trọng chất lượng không khí, tận dụng ánh sáng tự nhiên, bổ sung nhiều mảng xanh hay không gian nghỉ ngơi đang được đánh giá cao hơn. Theo các chuyên gia, môi trường làm việc tốt góp phần nâng cao năng suất lao động cũng như khả năng giữ chân nhân sự.

Song song với đó là yêu cầu về công nghệ; Một tòa nhà văn phòng hiện đại không chỉ đẹp về kiến trúc mà còn phải được vận hành thông minh. Từ quản lý an ninh, kiểm soát bãi xe, điều khiển thang máy cho đến quản trị vận hành bằng nền tảng số đều giúp tối ưu chi phí và nâng cao trải nghiệm khách thuê.

Cuối cùng là hệ sinh thái tiện ích; không gian làm việc linh hoạt, phòng họp dùng chung, khu vực ăn uống, quán cà phê hay các tiện ích cộng đồng đang dần trở thành tiêu chuẩn mới thay vì chỉ là giá trị gia tăng.

Những thay đổi này cho thấy văn phòng đã không còn đơn thuần là một địa điểm đặt trụ sở mà trở thành một công cụ hỗ trợ doanh nghiệp cạnh tranh trong việc thu hút nhân tài và phát triển thương hiệu.

ESG mở ra cuộc tái định vị cho các tòa nhà văn phòng

Theo thống kê của JLL, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội và TP.HCM hiện đạt khoảng 4,1 triệu m², trong đó văn phòng hạng A chiếm khoảng 33%. Đáng chú ý, khoảng 65% nguồn cung hạng A đã sở hữu chứng nhận xanh quốc tế hoặc được phát triển theo định hướng ESG ngay từ đầu.

Điều này đồng nghĩa với việc các tòa nhà được xây dựng từ 10 đến 20 năm trước đang chịu áp lực cạnh tranh rất lớn.

Thực tế, nhiều công trình vẫn sở hữu vị trí đắc địa và chất lượng xây dựng tốt. Tuy nhiên, không ít tòa nhà đang bộc lộ những hạn chế như hệ thống cơ điện tiêu hao nhiều năng lượng, chất lượng không khí chưa đáp ứng tiêu chuẩn mới, thiếu không gian xanh, tiện ích và công nghệ vận hành hiện đại.

Theo bà Stephanie Dinh, đây không phải là câu chuyện thay thế hoàn toàn các tòa nhà cũ bằng nguồn cung mới.

"Nhiều tài sản hiện hữu vẫn sở hữu những lợi thế rất khó thay thế như vị trí trung tâm, khả năng kết nối và cộng đồng khách thuê ổn định. Nếu được nâng cấp đúng hướng, các tòa nhà này hoàn toàn có thể tái định vị để tiếp tục cạnh tranh hiệu quả trong chu kỳ phát triển mới của thị trường", bà nhận định.

Khách thuê văn phòng không còn chọn vì vị trí, tòa nhà cũ phải nâng cấp theo ESG.

Một điểm đáng chú ý là chi phí nâng cấp không lớn như nhiều chủ đầu tư lo ngại. Theo kinh nghiệm tư vấn của JLL, khoản đầu tư để cải tạo theo định hướng ESG thường chỉ dao động từ 1-7% tổng giá trị tài sản. Tuy nhiên, hiệu quả mang lại có thể lớn hơn nhiều lần thông qua việc giảm chi phí vận hành, nâng cao giá thuê, cải thiện tỷ lệ lấp đầy và bảo vệ giá trị tài sản trong dài hạn.

Các hạng mục được ưu tiên thường bao gồm hệ thống điều hòa hiệu suất cao, chiếu sáng LED, nền tảng quản lý thông minh, cải thiện chất lượng không khí, tiết kiệm nước và bổ sung các tiện ích phục vụ sức khỏe người sử dụng.

Theo nghiên cứu của JLL, những tòa nhà có chứng nhận xanh và lộ trình giảm phát thải rõ ràng đang đạt mức giá thuê cao hơn từ 15-30% so với các tài sản cùng phân khúc chưa chuyển đổi. Thành công của một số dự án sau khi nâng cấp như Mê Linh Point Tower, mPlaza hay Vincom Center Tower là minh chứng rõ nét cho xu hướng này.

Không chỉ chủ đầu tư hưởng lợi, khách thuê cũng được hưởng lợi từ mô hình này.

Trong bối cảnh nhiều tập đoàn toàn cầu đặt mục tiêu phát thải ròng bằng "0", việc lựa chọn văn phòng xanh không còn là yếu tố hình ảnh mà đã trở thành một phần trong chiến lược thực hiện các cam kết ESG, đặc biệt là kiểm soát phát thải Scope 3.

Bà Stephanie Dinh cho rằng ESG đang thay đổi mối quan hệ giữa chủ đầu tư và khách thuê.

Nếu trước đây chủ nhà tập trung tối đa hóa lợi nhuận còn khách thuê tìm cách giảm chi phí thì nay hai bên có thể cùng đạt mục tiêu. Chủ đầu tư nâng cao tỷ lệ lấp đầy, duy trì giá thuê và bảo toàn giá trị tài sản; trong khi khách thuê giảm chi phí vận hành, cải thiện môi trường làm việc và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững. Đây là mô hình "đôi bên cùng có lợi".

Ở góc nhìn thị trường, quá trình này cũng phản ánh sự trưởng thành của phân khúc văn phòng Việt Nam.

Thay vì cạnh tranh chủ yếu bằng vị trí, thị trường đang chuyển sang cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm và chất lượng dịch vụ. Đây là xu hướng tất yếu khi Việt Nam ngày càng hội nhập sâu hơn với chuỗi cung ứng toàn cầu và thu hút nhiều doanh nghiệp quốc tế.

Trong vài năm tới, cuộc đua của các chủ đầu tư sẽ không còn là xây thêm nhiều mét vuông văn phòng cho thuê mà là tạo ra những không gian làm việc đáp ứng các tiêu chuẩn mới của doanh nghiệp.

Những tòa nhà chủ động đầu tư vào ESG, công nghệ, sức khỏe người sử dụng và trải nghiệm khách thuê sẽ có nhiều cơ hội duy trì sức cạnh tranh cũng như gia tăng giá trị tài sản trong dài hạn.

Ngược lại, những tài sản chỉ dựa vào lợi thế vị trí mà chậm thay đổi rất có thể sẽ đối mặt với nguy cơ mất khách thuê khi nguồn cung chất lượng cao ngày càng gia tăng. Đó cũng là lý do nhiều chuyên gia nhận định giai đoạn hiện nay chính là "thời điểm vàng" để các chủ đầu tư tái định vị tài sản, trước khi khoảng cách cạnh tranh giữa các tòa nhà mới và cũ ngày càng lớn hơn.