Theo nghiên cứu của JLL Việt Nam, kho lạnh chứa thủy sản sẽ hoạt động hiệu quả nhất khi nằm trong khoảng cách 50 km đến các cảng. Các mặt hàng như rau quả nên được bố trí nằm gần các khu đô thị.

Tại Việt Nam, lĩnh vực xuất khẩu thủy sản lớn thứ ba trên thế giới, và cũng là ngành chiếm nhiều diện tích kho lạnh nhất. Trong thời kỳ cao điểm của đại dịch, 30-50% đơn đặt hàng xuất khẩu thủy sản đã bị hủy, dẫn đến hàng tồn kho tăng cao, và các kho lạnh phải hoạt động công suất tối đa.

60% thị phần nằm trong tay nhà đầu tư nước ngoài

Theo bà Trang Bùi, Giám đốc Cấp cao Thị trường Việt Nam của JLL, với chuỗi cung ứng lạnh không tập trung, và hầu hết được điều hành bởi các nhà cung cấp vừa và nhỏ, các trung tâm kho lạnh là cơ hội đầu tư lớn cho các nhà khai thác tại đây.

Nguồn cung kho lạnh chủ yếu tập trung ở khu vực phía Nam, do nhu cầu lớn. Trong đó, khoảng 60% thị phần được nắm giữ bởi các nhà đầu tư nước ngoài. Kho lạnh thương mại đầu tiên được xây dựng năm 1996, bởi Konoike Vinatrans, một liên doanh giữa Nhật Bản và Việt Nam.

Tới năm 1998, Swire Cold Storge của Úc xây dựng một trong những kho lạnh hiện đại nhất thời bấy giờ. Năm 2007, Công ty Cổ phần Hùng Vương xây dựng hai kho lạnh với tổng sức chứa là 40.000 tấn hàng. Những doanh nghiệp khác có thể kể đến LOTTE Sea (2009) và Preferred Freezer Services (2010).

Nguồn cung kho lạnh tại Việt Nam bị hạn chế một phần là do các cơ sở cần nhiều thời gian xây dựng hơn các loại bất động sản hậu cần khác. Việc xây dựng các kho bảo quản lạnh sẽ phức tạp và tốn kém hơn so với các kho tiêu chuẩn.

Bên cạnh đó, chi phí đầu tư kho lạnh cao gấp hai đến ba lần so với nhà kho thông thường, và quá trình xây dựng có thể lâu hơn đến 6 tháng. Thời hạn thuê cũng thường kéo dài từ 15- 20 năm, khiến nguồn cung đã khan hiếm càng khan hiếm hơn.

Kho lạnh hấp dẫn nhà đầu tư bất động sản

Theo ông Michael Ignatiadis, Giám đốc Chuỗi cung ứng và Hậu cần, JLL Châu Á Thái Bình Dương, tỷ lệ dân số và tầng lớp trung lưu tăng nhanh tại Châu Á làm tăng nhu cầu mua thực phẩm tươi ngon, cũng là nguyên nhân chính thúc đẩy nhu cầu về kho lạnh.

Nhu cầu lớn khiến các nhà phát triển phải đáp ứng theo, dẫn đến sự bùng nổ xây dựng. Theo công ty tư vấn Emergen, khối lượng xây dựng kho lạnh được dự đoán sẽ đạt giá trị 18,6 tỷ USD vào năm 2027, tăng 13,8% mỗi năm. Nhưng ngay cả với tốc độ xây dựng này, tình trạng thiếu kho lạnh có thể vẫn tiếp diễn do nhu cầu lớn về thực phẩm tươi sống. 

Tiềm năng của kho lạnh đã thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư bất động sản, cả các quỹ đầu tư mạo hiểm và bên cho vay. Các nhà đầu tư cũng đang cân nhắc kho lạnh như một khoản đầu tư thay thế cho bất động sản công nghiệp truyền thống.

Với sự toàn cầu hóa của các ngành công nghiệp thực phẩm, các công ty hậu cần cũng đang tìm cách mở rộng sang các thị trường mới.

Bà Trang cho biết tính đến thời điểm này chỉ mới có một số ít doanh nghiệp tham gia vào thị trường Việt Nam, nhưng chưa công ty nào cung cấp được chuỗi dịch vụ cung ứng đầy đủ.

Để đạt được những mục tiêu tăng trưởng trong tương lai, ngành hậu cần của Việt Nam cần vượt qua nhiều thách thức. Trước hết, cần tiếp tục duy trì mức đầu tư hợp lý vào cơ sở hạ tầng, cần chú trọng vào việc phát triển cả hệ thống đường cao tốc và mạng lưới tiện ích, kể cả năng lượng tái tạo.

Bên cạnh đó, quy trình giao thương xuyên biên giới của Việt Nam, bao gồm cả thời gian và chi phí, vẫn cần cải tiến đáng kể. Chi phí giao dịch qua biên giới, như chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục và chi phí xuất nhập khẩu, ở Việt Nam kém cạnh tranh hơn so với hầu hết các nước trong khu vực.

Kho lạnh là hệ thống có thể điều chỉnh, kiểm soát nhiệt độ và độ ẩm nhằm kéo dài thời gian lưu kho một số mặt hàng nhất định như thực phẩm, mỹ phẩm hay thậm chí là vaccine.

Kho lạnh có thể phân thành 3 loại chính bao gồm: Kho trữ đông lạnh sâu (từ -30 tới -28 độ C), Kho đông lạnh (từ -20 tới -16 độ C) và Kho mát (từ 2 tới 4 độ C).