Dòng tiền quay lại phía Nam, TP.HCM dẫn đầu nhu cầu tìm kiếm

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ nhưng không đồng đều trong năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ vận động mới với những tín hiệu phân hóa ngày càng rõ nét. Dữ liệu thị trường tháng 5/2026 do Batdongsan.com.vn công bố cho thấy bức tranh thị trường không còn tăng trưởng theo diện rộng mà đang chuyển sang giai đoạn sàng lọc, điều chỉnh và tái định vị giá trị.

Trong bối cảnh nền kinh tế duy trì đà phục hồi tích cực, các yếu tố như dòng vốn đầu tư nước ngoài, đầu tư công, phát triển hạ tầng và tháo gỡ pháp lý tiếp tục đóng vai trò nền tảng cho thị trường. Tuy nhiên, lực cầu thực tế và khả năng hấp thụ sản phẩm đang trở thành yếu tố quyết định diễn biến từng phân khúc.

Một trong những diễn biến đáng chú ý nhất của thị trường trong những tháng đầu năm 2026 là sự dịch chuyển rõ nét của mức độ quan tâm từ phía Bắc vào phía Nam.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, TP.HCM hiện chiếm gần 50% tổng mức độ quan tâm bất động sản trên cả nước, tăng 8,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Ngược lại, tỷ trọng quan tâm tại Hà Nội giảm còn 27,6%.

Diễn biến thị trường bất động sản.

Diễn biến này phần nào phản ánh tâm lý của nhà đầu tư sau giai đoạn tăng giá mạnh tại thị trường phía Bắc. Trong hơn hai năm qua, giá bất động sản tại Hà Nội và các tỉnh vệ tinh đã tăng nhanh, khiến dư địa tăng trưởng ngắn hạn không còn nhiều. Trong khi đó, thị trường phía Nam vẫn đang trong quá trình phục hồi, mặt bằng giá nhìn chung còn hấp dẫn hơn và nhiều dự án hạ tầng lớn bắt đầu bước vào giai đoạn triển khai thực tế.

Sự thay đổi này cũng cho thấy dòng tiền đầu tư đang có xu hướng tìm kiếm những thị trường có biên độ tăng trưởng mới thay vì tiếp tục chạy theo các khu vực đã tăng nóng.

Tuy nhiên, nếu nhìn trên phạm vi toàn quốc, lượng tìm kiếm bất động sản trong tháng 5 vẫn giảm khoảng 5% so với tháng trước. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trước mặt bằng giá cao và những biến động của thị trường tài chính.

Trong bối cảnh đó, căn hộ chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường, trong khi đất nền, biệt thự và các sản phẩm đầu tư dài hạn đang chịu áp lực giảm quan tâm mạnh hơn.

Chung cư điều chỉnh giá, nhà liền thổ phân hóa mạnh

Dữ liệu tháng 5/2026 cho thấy phân khúc căn hộ đang bước vào giai đoạn điều chỉnh cần thiết sau nhiều năm tăng giá liên tục.

Tại Hà Nội, giá rao bán căn hộ trung bình quý II/2026 vào khoảng 85 triệu đồng/m², giảm 2% so với quý trước. Đây là lần hiếm hoi thị trường ghi nhận xu hướng giảm sau chuỗi tăng kéo dài từ năm 2023 đến nay.

Trong khi đó, mặt bằng giá căn hộ tại TP.HCM duy trì khoảng 69 triệu đồng/m² và gần như đi ngang.

Sự điều chỉnh này phản ánh quy luật tự nhiên của thị trường khi giá bán đã tăng vượt quá tốc độ tăng thu nhập của phần lớn người dân. Không ít dự án tại Hà Nội hiện đã tiệm cận hoặc vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m², khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn.

Đáng chú ý, trong khi nhu cầu mua có dấu hiệu chững lại thì thị trường cho thuê lại ghi nhận diễn biến tích cực. Nhu cầu thuê căn hộ tại Hà Nội tăng 6%, còn TP.HCM tăng tới 24% so với cùng kỳ.

Bất động sản nửa đầu 2026 dòng tiền dịch chuyển, thị trường bước vào chu kỳ mới

Xu hướng này cho thấy nhiều người dân đang lựa chọn thuê nhà thay vì mua nhà trong bối cảnh lãi vay và giá bất động sản vẫn ở mức cao.

Ở chiều ngược lại, một số địa phương lại ghi nhận mức tăng giá căn hộ đáng kể. Hải Phòng, Quảng Ninh, Bình Định, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu đều có mức tăng từ 5% đến 20% so với quý trước.

Điều này cho thấy thị trường căn hộ đang mở rộng khỏi hai đô thị truyền thống là Hà Nội và TP.HCM để dịch chuyển về các trung tâm kinh tế mới, nơi quỹ đất còn lớn, giá bán dễ tiếp cận và hạ tầng đang được đầu tư mạnh.

Đối với phân khúc nhà riêng và nhà phố, bức tranh phân hóa càng rõ nét hơn.

TP.HCM tiếp tục duy trì sức hút khi lượng quan tâm nhà riêng tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Ngược lại, tại Hà Nội, nhu cầu tìm kiếm nhà riêng cả mua và thuê đều suy giảm.

Mặt bằng giá nhà riêng tại Hà Nội hiện đạt khoảng 253 triệu đồng/m², cao gấp hơn hai lần TP.HCM với mức phổ biến khoảng 119 triệu đồng/m². Sự chênh lệch này cho thấy giá bất động sản thủ đô đã tăng rất mạnh trong thời gian qua và đang bắt đầu xuất hiện áp lực điều chỉnh.

Ở phân khúc nhà phố thương mại, lượng quan tâm tại cả Hà Nội và TP.HCM đều giảm từ 8-10% so với tháng trước. Tuy nhiên, diễn biến giá lại trái ngược. Hà Nội vẫn duy trì mặt bằng giá cao hơn khoảng 24% so với đầu năm 2025, trong khi TP.HCM giảm 7%.

Điểm sáng của nhà phố TP.HCM nằm ở thị trường cho thuê khi giá thuê tăng tới 38%, phản ánh sự phục hồi của hoạt động kinh doanh, dịch vụ và du lịch.

Tại các địa phương, Đà Nẵng nổi lên như một điểm sáng khi giá nhà phố tăng tới 39% so với đầu năm 2025. Khánh Hòa và Hải Phòng cũng ghi nhận mức tăng lần lượt 17% và 16%, cho thấy sức hút ngày càng lớn của các đô thị biển và các trung tâm công nghiệp mới.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam trong nửa đầu năm 2026 đang chuyển từ giai đoạn phục hồi sang giai đoạn tái cấu trúc. Những khu vực tăng nóng bắt đầu xuất hiện điều chỉnh về giá, trong khi dòng tiền đang tìm đến các địa phương có hạ tầng phát triển và dư địa tăng trưởng dài hạn.

Trong bối cảnh đó, yếu tố quyết định thành công không còn là chạy theo xu hướng hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, mà là khả năng lựa chọn những khu vực có nền tảng kinh tế thực, quy hoạch rõ ràng và nguồn cầu bền vững. Khi các chính sách tháo gỡ pháp lý phát huy hiệu quả và các dự án hạ tầng trọng điểm lần lượt hoàn thành, thị trường nhiều khả năng sẽ bước sang một chu kỳ phát triển mới, lành mạnh hơn và gắn với nhu cầu thực nhiều hơn giai đoạn trước.