Góp ý với Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng, có một số cơ chế, chính sách đặc thù của "Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM" còn bất cập hoặc chưa khả thi, chưa phù hợp.

Trong những bất cập này, HoREA nhấn mạnh đến việc không nên áp dụng hợp đồng BOT đối với dự án đầu tư xây dựng nâng cấp, mở rộng, hiện đại hóa công trình đường bộ hiện hữu để tránh xảy ra xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư dự án với người dân sử dụng tuyến đường BOT phải trả phí, tiềm ẩn phát sinh "điểm nóng" trong xã hội.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho hay, điểm a khoản 1 Điều 45 Luật PPP có liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng công trình BOT do phải trả phí và cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng trực tiếp, nên khoản 5 Điều 7 Luật PPP đã quy định nguyên tắc thực hiện dự án PPP là phải "bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư, người sử dụng và cộng đồng" để không xảy ra "xung đột lợi ích giữa nhà đầu tư, người sử dụng và cộng đồng".

Trên thực tế, đã từng xảy ra xung đột lợi ích giữa "nhà đầu tư, người sử dụng và cộng đồng" trên các công trình BOT tại một số địa phương trong những năm trước đây.

"HoREA nhận thấy, nếu nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng mới đường giao thông, trong đó có đường bộ theo hợp đồng BOT thì hợp lý. Nhưng đối với đường bộ hiện hữu mà thực hiện theo hợp đồng BOT thì chắc chắn sẽ dẫn đến xung đột lợi ích giữa nhà đầu tư, người sử dụng và cộng đồng, ông Châu khẳng định.

Vì vậy, HoREA đề nghị cần bỏ điểm c khoản 3 Điều 4 "Dự thảo Nghị quyết" không nên quy định thành phố được áp dụng hợp đồng BOT đối với dự án đầu tư, xây dựng nâng cấp, mở rộng, hiện đại hóa công trình đường bộ hiện hữu.

Thay vào đó, nên thực hiện dự án đầu tư xây dựng nâng cấp, mở rộng, hiện đại hóa công trình đường bộ hiện hữu theo hợp đồng BT, sử dụng nguồn vốn ngân sách của thành phố để thanh toán cho nhà đầu tư.

Ngoài ra, theo Chủ tịch HoREA, các quy định pháp luật trước đây chưa chặt chẽ dẫn đến tình trạng làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai và làm cho môi trường đầu tư kém minh bạch, thiếu tính cạnh tranh, không công bằng. Chính vì vậy, điểm d khoản 5 Điều 101 Luật PPP 2020 đã quyết định "Dừng triển khai dự án mới áp dụng loại hợp đồng BT" là rất đúng, rất cần thiết, theo Dân Việt.

Nhưng sau 3 năm dừng dự án BT mới, HoREA nhận thấy đến nay rất cần thiết xem xét cho phép tái khởi động trở lại các dự án đầu tư xây dựng theo hình thức Hợp đồng BT sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước để thanh toán cho nhà đầu tư, dứt khoát không thanh toán bằng quỹ đất để nhà đầu tư thực hiện dự án khác.

Đồng thời, Nhà nước tạo nguồn vốn ngân sách thông qua hoạt động đầu tư phát triển quỹ đất; quỹ phát triển đất; tổ chức phát triển quỹ đất; đấu giá quyền sử dụng đất" theo quy định của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), để huy động nguồn lực của khu vực tư nhân đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng đô thị, công trình giao thông… theo chủ trương xã hội hóa đầu tư của Đảng và Nhà nước.

Ngoài ra, theo HoREA Dự thảo nói trên còn các điểm bất cập hoặc chưa phù hợp sau.

Thứ hai, Dự thảo Nghị quyết quy định với dự án nhà ở xã hội, tại thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư, trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa phù hợp với quy hoạch chung thì cho phép thực hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở xã hội.

Trường hợp quy hoạch chi tiết chưa phù hợp với quy hoạch chung và quy hoạch phân khu thì cho phép thực hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, cần nhận diện rõ vướng mắc về nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư bao gồm đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch đô thị không phải do vướng Luật Đầu tư mà do vướng điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Chính phủ. Hơn nữa khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 giao Chính phủ quy định chi tiết Điều này nên không cần thiết quy định cơ chế này trong Dự thảo Nghị quyết.

Hiệp hội nhận thấy, Nghị định số 30/2021/NĐ-CP và Nghị định 31/2021/NĐ-CP đều ban hành cùng ngày 26/03/2021 và đều có hiệu lực từ ngày ký, không thể xác định Nghị định nào có trước, Nghị định nào có sau và cả 02 Nghị định này đều quy định tương tự nhau, nên cả 2 Bộ Kế hoạch Đầu tư và Bộ Xây dựng đều phải cùng có trách nhiệm tháo gỡ vướng mắc về nội dung thẩm định đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch đô thị để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho các dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại.

Bước chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với dự án đầu tư mà nhà đầu tư có quyền sử dụng đất gồm cả dự án nhà ở xã hội thì điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP chỉ nên yêu cầu dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chung là hợp lý nhất.

Thứ ba, đề nghị không loại trừ dự án nhà ở thương mại được áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn của Thành phố, trình Hội đồng nhân dân Thành phố thông qua để áp dụng tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất).

Bên cạnh đó, không nên quy định điều kiện bảng giá đất đã thu thập thông tin thị trường và xây dựng đến từng thửa đất để bảo đảm tính khả thi khi thực hiện cơ chế Thành phố xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất) để áp dụng cho trường hợp Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức của hộ gia đình, cá nhân; Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được nộp tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với tổ chức, cá nhân, theo MarketTimes.

Thứ tư, kiến nghị UBND TP xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn của Thành phố, trình Hội đồng nhân dân Thành phố thông qua để áp dụng tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất) trong trường hợp Bảng giá đất đã thu thập thông tin thị trường và xây dựng đến từng thửa đất hoặc áp dụng trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định của pháp luật về đất đai để áp dụng cho các trường hợp sau: Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức của hộ gia đình, cá nhân; Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được nộp tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần hoặc trả tiền thuê đất hàng năm đối với tổ chức, cá nhân.

(Tổng hợp)