Nguồn cung tiếp tục dịch chuyển khỏi khu vực lõi

Thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào giai đoạn mở rộng không gian phát triển khi nguồn cung mới tại khu vực trung tâm ngày càng hạn chế, còn các khu vực liền kề trở thành nơi hấp thụ phần đáng kể nhu cầu nhà ở.

Trong bối cảnh đó, việc các dự án mới xuất hiện tại khu vực phía Đông Bắc TP.HCM cho thấy xu hướng dịch chuyển nguồn cung đang diễn ra rõ hơn, đặc biệt tại những địa bàn có kết nối trực tiếp với các trục giao thông lớn và hệ thống đô thị đã hình thành.

Mới đây, Công ty Đạt Phước tổ chức khởi công dự án Serena Riverside tại phường Lái Thiêu, TP.HCM. Dự án có tổng cộng 622 sản phẩm trên khu đất gần 6.000 m², gồm 485 căn hộ, 128 officetel và 9 shophouse. Tổng vốn đầu tư được công bố khoảng 1.175 tỷ đồng, dự kiến bàn giao vào quý IV/2028.

Xét trên quy mô toàn thị trường, số lượng sản phẩm này không lớn. Tuy nhiên, sự xuất hiện của một dự án mới tại khu vực cửa ngõ Đông Bắc đáng chú ý hơn ở góc độ nguồn cung đang tiếp tục được phân bổ ra ngoài khu vực lõi, nơi giá bán và quỹ đất ngày càng tạo áp lực lên cả chủ đầu tư lẫn người mua.

Cửa ngõ Đông Bắc TP.HCM thêm nguồn cung căn hộ, thị trường dịch chuyển theo hướng đa cực.

Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM MarketBeat Q1/2026 của Cushman & Wakefield cho thấy khu vực lõi TP.HCM chỉ ghi nhận khoảng 1.200 căn hộ mở bán mới trong quý, giảm 62% so với quý trước và 47% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, tại các cực tăng trưởng mới của TP.HCM, gồm địa bàn Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trước khi được mở rộng trong không gian đô thị mới, nguồn cung đạt hơn 7.000 căn hộ, cùng hơn 6.100 giao dịch.

Sự chênh lệch này phản ánh một thực tế: bài toán nguồn cung của thị trường hiện không còn chỉ nằm ở việc có dự án hay không, mà nằm ở dự án được phát triển ở đâu, giá nào và có kết nối được với các trung tâm việc làm hay không.

Theo Cushman & Wakefield, trong quý I/2026, khu Đông chiếm khoảng 80,3% tổng nguồn cung căn hộ mới tại khu vực lõi, trong khi khu Nam chiếm 19,7%. Cơ cấu sản phẩm tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp, với khoảng 72% nguồn cung thuộc nhóm hạng sang.

Giá căn hộ tại khu vực lõi cũng duy trì ở mức cao, giá sơ cấp trung bình gần 7.300 USD/m². Đây là một trong những nguyên nhân khiến người mua ở thực phải mở rộng phạm vi tìm kiếm ra các khu vực xa trung tâm hơn.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định thị trường căn hộ TP.HCM đang chuyển sang giai đoạn tăng trưởng đa cực. Theo đó, sự hạn chế về nguồn cung và áp lực khả năng chi trả tại khu vực lõi đang thúc đẩy người mua tìm kiếm lựa chọn ở xa trung tâm hơn, nơi nguồn cung và mặt bằng giá phù hợp hơn.

Điểm đáng chú ý là sự dịch chuyển này không đơn thuần là xu hướng “ra vùng ven” như trước đây. Khi ranh giới đô thị mở rộng và hạ tầng liên kết ngày càng hoàn thiện, các khu vực liền kề trung tâm có khả năng trở thành những thị trường nhà ở thực sự thay vì chỉ đóng vai trò vùng phụ trợ.

Thanh khoản cho thấy nhu cầu vẫn hiện hữu

Số liệu thị trường quý I/2026 phần nào củng cố nhận định này. Tổng lượng căn hộ giao dịch tại thị trường mở rộng TP.HCM đạt khoảng 6.118 căn. Riêng Bình Dương ghi nhận khoảng 5.484 giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ trung bình 76,6%.

Trong khi đó, giá sơ cấp căn hộ tại Bình Dương đạt khoảng 1.886 USD/m², giảm 7,4% theo quý nhưng vẫn tăng 16,9% so với cùng kỳ năm trước. Việc giá giảm theo quý chủ yếu liên quan đến sự thay đổi cơ cấu nguồn cung, khi tỷ trọng sản phẩm trung cấp tăng lên sau giai đoạn các sản phẩm cao cấp được hấp thụ tốt.

Những con số này cho thấy giá cả vẫn là yếu tố quan trọng trong quyết định dịch chuyển của người mua. Khi căn hộ tại khu vực lõi đã vượt xa khả năng chi trả của một bộ phận lớn người mua ở thực, các khu vực có mức giá thấp hơn nhưng vẫn bảo đảm khả năng kết nối với trung tâm việc làm sẽ có lợi thế.

Tuy nhiên, lợi thế về giá không còn đủ để bảo đảm thanh khoản. Thị trường đang đòi hỏi nhiều hơn ở một dự án: kết nối giao thông, tiến độ hạ tầng, pháp lý, chất lượng sản phẩm, tiện ích hiện hữu và khả năng hình thành cộng đồng cư dân. Đây cũng là lý do các dự án nằm gần những trục giao thông lớn có thể có lợi thế hơn so với các dự án chỉ dựa vào câu chuyện “vùng ven”.

Serena Riverside nằm trên đường Vĩnh Phú 29, phường Lái Thiêu, cách bờ sông Sài Gòn khoảng 200 m. Dự án được phát triển với 622 sản phẩm, trong đó căn hộ chiếm phần lớn cơ cấu. Theo thông tin công bố, giá dự kiến từ 56,3 triệu đồng/m² đối với căn hộ ở và từ 50,6 triệu đồng/m² đối với officetel.

Mức giá này cho thấy phân khúc căn hộ tại khu vực phía Đông Bắc TP.HCM cũng đang hình thành mặt bằng mới, không còn đơn thuần là thị trường giá thấp để bù đắp thiếu hụt nguồn cung trung tâm.

Đây là điểm cần lưu ý đối với người mua. Khi hạ tầng được cải thiện và nguồn cung chất lượng hơn xuất hiện, mặt bằng giá tại các khu vực liền kề trung tâm có xu hướng được nâng lên. Tuy nhiên, giá trị thực của mỗi dự án sẽ phụ thuộc vào khả năng kết nối, chất lượng vận hành và tốc độ hình thành đô thị xung quanh, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng hạ tầng.

Dù vậy, khi nguồn cung tương lai ngày càng lớn, giai đoạn tới sẽ là cuộc cạnh tranh về giá trị sử dụng và khả năng hấp thụ, thay vì chỉ cạnh tranh bằng vị trí hay kỳ vọng tăng giá. Đây cũng là phép thử quan trọng đối với các dự án mới tại cửa ngõ Đông Bắc TP.HCM trong chu kỳ phát triển tiếp theo.