Việc Hà Nội đồng loạt khởi công 5 tuyến metro được xem là cột mốc quan trọng trong chiến lược phát triển hạ tầng giao thông và mở rộng không gian đô thị. Không chỉ giải quyết bài toán đi lại, hệ thống đường sắt đô thị còn được kỳ vọng sẽ tạo động lực tái cấu trúc không gian phát triển, thúc đẩy mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) và mở ra cơ hội mới cho thị trường bất động sản.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội đã có những chia sẻ và nhận định để làm rõ những tác động dài hạn của hệ thống metro đối với diện mạo đô thị Thủ đô.

PV: Thưa bà, Hà Nội vừa khởi công đồng thời 5 tuyến metro. Theo bà, sự kiện này có ý nghĩa như thế nào trong quá trình tái cấu trúc không gian đô thị?

Bà Đỗ Thị Thu Hằng: Có thể nói, việc triển khai đồng bộ 5 tuyến metro không đơn thuần là đầu tư thêm các công trình giao thông, mà là nền tảng để tái định hình cấu trúc phát triển của Hà Nội trong nhiều thập kỷ tới.

Trong nhiều năm qua, sự phát triển của Hà Nội chủ yếu tập trung vào khu vực nội đô lịch sử. Điều này tạo ra áp lực rất lớn về dân số, giao thông, hạ tầng kỹ thuật cũng như hạ tầng xã hội. Khi mạng lưới metro được hình thành, thành phố sẽ có điều kiện chuyển dịch sang mô hình phát triển đa cực, nơi các trung tâm mới có thể phát triển mạnh mẽ hơn.

Những khu vực như Đông Anh, Gia Lâm, Hòa Lạc hay các đô thị phía Nam sẽ không còn được nhìn nhận là vùng ven, mà từng bước trở thành những cực tăng trưởng mới nhờ khả năng kết nối nhanh với trung tâm.

Quan trọng hơn, metro còn tạo điều kiện để phát triển mô hình đô thị TOD (Transit-Oriented Development), tức phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng. Đây là xu hướng đã chứng minh hiệu quả tại nhiều quốc gia phát triển, khi khu vực quanh các nhà ga được quy hoạch với mật độ cao, tích hợp nhà ở, văn phòng, thương mại, giáo dục, y tế và các tiện ích công cộng.

Nhờ đó, việc sử dụng đất trở nên hiệu quả hơn, đồng thời giảm đáng kể sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, góp phần giảm ùn tắc và ô nhiễm môi trường, hướng tới mục tiêu phát triển đô thị xanh và bền vững.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

PV: Khi hệ thống metro được vận hành đồng bộ, bà dự báo xu hướng lựa chọn nơi ở của người dân sẽ thay đổi như thế nào?

Bà Đỗ Thị Thu Hằng: Chúng tôi cho rằng sự thay đổi sẽ diễn ra khá rõ nét.

Trước đây, nhiều người chấp nhận sống trong khu vực nội đô dù diện tích nhỏ và giá rất cao, bởi yếu tố khoảng cách đến nơi làm việc được đặt lên hàng đầu. Tuy nhiên, khi thời gian di chuyển được rút ngắn nhờ metro, yếu tố "gần trung tâm" sẽ dần nhường chỗ cho tiêu chí "kết nối thuận tiện".

Điều đó đồng nghĩa người dân sẽ sẵn sàng lựa chọn những khu vực xa trung tâm hơn nếu được quy hoạch tốt, có môi trường sống chất lượng, đầy đủ tiện ích và kết nối nhanh bằng giao thông công cộng.

Các đại đô thị vùng ven được đầu tư bài bản sẽ có nhiều lợi thế hơn trong việc thu hút cư dân. Người dân không chỉ tìm kiếm một căn hộ, mà còn hướng đến một hệ sinh thái sống hoàn chỉnh với trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, công viên và các tiện ích phục vụ cuộc sống hàng ngày.

Trong dài hạn, những dự án nằm gần các nhà ga metro hoặc được phát triển theo mô hình TOD sẽ có sức hấp dẫn lớn hơn nhờ khả năng kết nối linh hoạt với các khu vực khác của thành phố.

PV: Theo bà, nhóm khách hàng nào sẽ là lực lượng dịch chuyển mạnh nhất đến các đại đô thị dọc tuyến metro?

Bà Đỗ Thị Thu Hằng: Qua nghiên cứu thị trường, chúng tôi nhận thấy có một số nhóm khách hàng sẽ thay đổi sớm nhất.

Đầu tiên là các gia đình trẻ và người mua để ở. Đây là nhóm ưu tiên môi trường sống hiện đại, không gian rộng rãi, tiện ích đầy đủ nhưng vẫn đảm bảo khả năng kết nối với nơi làm việc.

Nhóm thứ hai là tầng lớp trung lưu. Trong bối cảnh giá nhà khu vực trung tâm liên tục tăng cao, họ sẽ tìm kiếm những lựa chọn hợp lý hơn tại vùng ven, nơi mức giá phù hợp hơn nhưng vẫn thuận tiện nhờ hệ thống metro.

Ngoài ra còn có nhóm cư dân thuộc diện giãn dân hoặc tái định cư khi Hà Nội triển khai các chương trình chỉnh trang, tái thiết khu vực nội đô.

Một nhóm đáng chú ý khác là những người làm việc tại trung tâm nhưng sinh sống ở ngoại thành. Khi metro giúp rút ngắn thời gian đi lại, họ sẽ có thêm cơ hội lựa chọn không gian sống rộng rãi hơn với chi phí hợp lý hơn.

Bên cạnh đó, xu hướng làm việc linh hoạt sau đại dịch cũng tạo điều kiện để nhiều người không còn nhất thiết phải sống gần văn phòng như trước.

PV: TOD đang được nhắc đến như một hướng phát triển tất yếu. Theo bà, đâu là những điều kiện tiên quyết để mô hình này phát huy hiệu quả?

Bà Đỗ Thị Thu Hằng: TOD không chỉ đơn giản là xây nhiều nhà quanh ga metro.

Điều kiện đầu tiên là phải có hệ thống giao thông công cộng khối lượng lớn đủ năng lực vận chuyển, vận hành ổn định và kết nối hiệu quả giữa các khu vực trong đô thị.

Tiếp theo là quy hoạch đồng bộ. Khu vực quanh nhà ga cần được phát triển theo hướng đa chức năng, tích hợp nhà ở, văn phòng, thương mại, dịch vụ và các tiện ích công cộng để người dân có thể đáp ứng hầu hết nhu cầu sinh hoạt trong bán kính đi bộ.

Khả năng tiếp cận cũng là yếu tố rất quan trọng. Vỉa hè, đường dành cho xe đạp, các điểm trung chuyển xe buýt, bãi đỗ xe và không gian công cộng phải được đầu tư đồng bộ để người dân dễ dàng tiếp cận hệ thống metro.

Ngoài hạ tầng vật chất, cần có cơ chế phối hợp hiệu quả giữa các cơ quan quản lý trong quy hoạch, đầu tư và vận hành để đảm bảo quá trình triển khai TOD diễn ra thống nhất và lâu dài.

Có thể nói, TOD là câu chuyện của cả quy hoạch đô thị chứ không chỉ là phát triển bất động sản quanh nhà ga.

Hà Nội khởi công 5 tuyến Metro đang là "Chìa khóa" tái cấu trúc đô thị.

PV: Nhiều ý kiến cho rằng metro sẽ tạo ra làn sóng tăng giá bất động sản. Quan điểm của bà về vấn đề này như thế nào?

Bà Đỗ Thị Thu Hằng: Metro chắc chắn sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản, nhưng không nên nhìn nhận theo hướng chỉ có giá tăng.

Điều quan trọng hơn là hệ thống metro sẽ góp phần tạo ra nguồn cung mới ở những khu vực trước đây chưa phát triển mạnh.

Trong thời gian tới, các đại đô thị tại Đông Anh, Gia Lâm, phía Tây và phía Nam Hà Nội sẽ cung cấp lượng lớn sản phẩm nhà ở thuộc nhiều phân khúc khác nhau, từ căn hộ hạng B, hạng C đến nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và nhà ở cho thuê.

Khi nguồn cung được mở rộng, người dân sẽ có thêm nhiều lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính.

Theo dự báo của chúng tôi, trong những năm tới, khi các tuyến metro lần lượt đi vào khai thác, nguồn cung nhà ở có mức giá dưới 50 triệu đồng/m² sẽ trở nên dồi dào hơn. Đây là tín hiệu tích cực đối với người có nhu cầu ở thực, bởi họ sẽ có cơ hội tiếp cận nhà ở với mức giá hợp lý hơn so với bối cảnh hiện nay.

Đương nhiên, các dự án nằm sát nhà ga, được quy hoạch tốt và có hệ thống tiện ích hoàn chỉnh vẫn sẽ có lợi thế về giá trị. Tuy nhiên, sự phát triển của metro sẽ giúp thị trường mở rộng theo chiều ngang thay vì chỉ tập trung vào một số khu vực trung tâm như trước.

PV: Nhìn ở góc độ dài hạn, bà kỳ vọng điều gì khi mạng lưới metro của Hà Nội hoàn thiện?

Bà Đỗ Thị Thu Hằng: Tôi kỳ vọng metro sẽ trở thành động lực thay đổi cách phát triển đô thị của Hà Nội.

Thành phố sẽ không chỉ mở rộng về quy mô mà còn nâng cao chất lượng phát triển, thông qua việc phân bổ lại dân cư, việc làm và các hoạt động kinh tế theo hướng cân bằng hơn.

Một hệ thống giao thông công cộng hiện đại sẽ góp phần giảm áp lực cho khu vực nội đô, cải thiện chất lượng môi trường sống và nâng cao hiệu quả sử dụng hạ tầng.

Quan trọng hơn, metro sẽ tạo nền tảng để Hà Nội phát triển theo mô hình đô thị hiện đại, nơi người dân có thể tiếp cận việc làm, dịch vụ và tiện ích công cộng thuận lợi mà không phụ thuộc quá nhiều vào phương tiện cá nhân.

Nếu được triển khai đồng bộ cùng quy hoạch, chính sách đất đai và phát triển đô thị, mạng lưới metro sẽ không chỉ là công trình giao thông mà còn là "chìa khóa" mở ra một giai đoạn phát triển mới của Thủ đô, với cấu trúc đô thị bền vững, đa cực và có khả năng cạnh tranh cao trong khu vực.