Một gia đình, nhiều quyết định về địa điểm

Báo cáo Spotlight on Wealth Trends 2026 của Savills chỉ ra hai chuyển động đang định hình lại bản đồ tài sản toàn cầu. Một lượng tài sản lớn chuẩn bị chuyển giao giữa các thế hệ, trong khi khởi nghiệp, công nghệ và trí tuệ nhân tạo tiếp tục tạo ra những nguồn tài sản mới. Cùng với sự thay đổi về người nắm giữ tài sản là cách họ lựa chọn nơi đặt doanh nghiệp, sinh sống và đầu tư.

Năm 2025, tổng tài sản cá nhân toàn cầu tăng 10,8%, đưa gần một triệu người gia nhập nhóm triệu phú USD. Theo Savills, thế giới có 510.810 cá nhân sở hữu tài sản ròng từ 30 triệu USD trở lên, với tổng tài sản khoảng 60 nghìn tỷ USD. Trong hai thập kỷ tới, khoảng 84 nghìn tỷ USD dự kiến được chuyển giao giữa các thế hệ.

Quy mô chuyển giao cho thấy một lượng tài sản lớn sẽ đổi chủ. Với thị trường bất động sản, điều đáng chú ý là người tiếp nhận có thể lựa chọn nơi sống và cách phân bổ tài sản theo những tiêu chí khác thế hệ trước. Cơ hội của từng đô thị vì thế phụ thuộc vào vai trò mà đô thị đó có thể đảm nhận trong các quyết định của một gia đình có khả năng dịch chuyển xuyên biên giới.

Chỉ số các thông tin tài sản thế hệ mới

Savills xếp vào thế hệ sở hữu tài sản mới những người dưới 40 tuổi đã thừa kế hoặc có thể tiếp nhận tài sản đáng kể, cùng các doanh nhân trẻ tự tạo dựng tài sản. Hai nhóm có nguồn tài sản khác nhau, song đều có thể duy trì hoạt động kinh doanh, sinh sống và đầu tư tại nhiều quốc gia. Tỷ lệ khoảng 80% mà Savills ghi nhận ở nhóm siêu giàu tự thân cho thấy sự tách biệt giữa nơi tạo lập tài sản và nơi cư trú.

Với một doanh nhân, địa điểm đặt hoạt động kinh doanh gắn với khả năng tiếp cận khách hàng, nhân lực và đối tác. Khi chọn nơi sống cho gia đình, các tiêu chí chuyển sang giáo dục, chăm sóc sức khỏe, an ninh và chất lượng môi trường. Với khoản đầu tư bất động sản, người mua còn phải tính đến pháp lý, chi phí nắm giữ và khả năng khai thác hoặc chuyển nhượng. Cùng một người có thể đưa ra ba quyết định khác nhau vì mỗi quyết định phục vụ một mục tiêu riêng.

Sự tách biệt này có ý nghĩa trực tiếp với doanh nghiệp phát triển bất động sản. Một khách hàng mua để ở dài hạn sẽ quan tâm đến thời gian di chuyển, trường học, bệnh viện và chất lượng quản lý sau bàn giao. Người mua để khai thác tài sản cần xem nhu cầu thuê thực tế và phần thu nhập còn lại sau chi phí vận hành. Cùng thuộc phân khúc cao cấp, hai sản phẩm có thể có triển vọng rất khác nhau tùy vào nhóm khách hàng mà chúng phục vụ.

Để đánh giá sức hấp dẫn của các điểm đến, Savills phân tích hơn 100 trung tâm tài sản trên thế giới theo 48 yếu tố. Các yếu tố được chia thành bốn nhóm, bao gồm kinh doanh, quản trị và kết nối, mức độ tập trung tài sản và môi trường địa phương, quản lý tài sản và thuế, cùng phong cách sống. Cách tiếp cận này đặt năng lực tạo lập tài sản và khả năng thu hút người sở hữu tài sản vào cùng một khung đánh giá.

Hội An, TP.HCM có tên trong bảng xếp hạng, cơ hội nào cho bất động sản?

Singapore, Hong Kong và Tokyo dẫn đầu bảng xếp hạng các trung tâm tài sản thế hệ mới tại châu Á – Thái Bình Dương của Savills. Việt Nam có hai đại diện trong nhóm 16 điểm đến, với Hội An xếp thứ 15 và TP.HCM đứng thứ 16.

Hai địa phương gợi ra hai cách tiếp cận thị trường. Với TP.HCM, câu hỏi là khả năng chuyển lợi thế về môi trường kinh doanh và kết nối thành nhu cầu cư trú dài hạn của doanh nhân và gia đình họ. Với Hội An, câu hỏi là sức hấp dẫn của môi trường sống có thể chuyển thành nhu cầu lưu trú dài ngày hoặc sở hữu nhà ở đến đâu. Trong cả hai trường hợp, thứ hạng của điểm đến mới phản ánh một lớp thông tin. Quyết định mua vẫn được đưa ra ở cấp độ từng tài sản, với mức giá, điều kiện pháp lý và phương án sử dụng cụ thể.

Bà Đỗ Thị Hương, Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở và Private Office của Savills Việt Nam.

Savills cũng xác định Việt Nam và Ấn Độ là những thị trường có tiềm năng tiếp tục tạo lập tài sản từ khởi nghiệp, công nghệ, sản xuất, dịch vụ tài chính và bất động sản. Với Việt Nam, điều này mở ra hai nguồn cầu cần được nhìn riêng. Một nguồn đến từ những người tạo dựng tài sản trong nước và có nhu cầu nâng chất lượng nơi ở.

Nguồn còn lại đến từ các doanh nhân, nhà đầu tư và gia đình quốc tế đang cân nhắc Việt Nam trong số nhiều lựa chọn. Nhóm thứ hai có thể tiếp cận thị trường qua thuê nhà, lưu trú dài hạn hoặc mua tài sản, tùy mục đích và điều kiện của từng người.

Bà Đỗ Thị Hương, Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở và Private Office của Savills Việt Nam, nhận định chất lượng sống, khả năng kết nối quốc tế và dịch vụ hỗ trợ ngày càng có trọng lượng bên cạnh nền tảng kinh tế và môi trường kinh doanh. Theo bà, khả năng thu hút và giữ chân cư dân, doanh nhân quốc tế phụ thuộc vào những điều kiện phục vụ họ trong quá trình sinh sống và làm việc.

Với chủ đầu tư, điều đó đặt trọng tâm vào hiệu quả sử dụng sau bàn giao. Một dự án hướng tới khách ở dài hạn cần tính đến khả năng tiếp cận trường học, y tế và chất lượng quản lý hàng ngày. Với sản phẩm hướng tới khách mua để cho thuê, bài toán tài chính nằm ở tỷ lệ lấp đầy, mức thuê thực thu và chi phí duy trì tài sản. Nếu giá mua phản ánh kỳ vọng cao về sức hút của điểm đến, hiệu quả đầu tư sẽ càng nhạy với chênh lệch giữa doanh thu kỳ vọng và doanh thu thực tế.

Vị trí của Hội An và TP.HCM trong bảng xếp hạng Savills cho thấy hai địa phương đã xuất hiện trong một khung so sánh khu vực. Từ sự quan tâm đến quyết định xuống tiền còn là một quá trình sàng lọc. Người mua sẽ xem họ có thể sử dụng tài sản vào mục đích gì, trong bao lâu và với chi phí nào. Chính những câu hỏi đó sẽ phân hóa triển vọng giữa các dự án cùng hưởng lợi từ sức hút của một điểm đến.