Bán dự án không hẳn là dấu hiệu suy yếu

Chỉ trong chưa đầy một tuần, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) liên tiếp thông qua chủ trương chuyển nhượng hai công ty dự án lớn là Serenity và Hòa Phú.

Mới nhất, Hội đồng quản trị Phát Đạt đã thông qua việc chuyển nhượng toàn bộ 136,863 triệu cổ phần, tương đương 99,9% vốn điều lệ tại Công ty Cổ phần Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Hòa Phú với giá chuyển nhượng không thấp hơn 3.000 tỷ đồng. Sau giao dịch, Hòa Phú sẽ không còn là công ty con của Phát Đạt.

Động thái này diễn ra ngay sau khi doanh nghiệp quyết định thoái toàn bộ vốn tại Công ty Cổ phần Đầu tư Serenity.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang trong quá trình phục hồi, việc một doanh nghiệp địa ốc liên tục bán dự án thường dễ tạo ra những suy đoán về áp lực dòng tiền. Tuy nhiên, nếu nhìn sâu hơn vào chiến lược hiện nay của Phát Đạt, đây có thể là bước đi mang tính chủ động nhằm tái cơ cấu danh mục đầu tư.

Tiến độ thi công dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An.

Nhiều năm qua, các doanh nghiệp bất động sản thường theo đuổi chiến lược mở rộng quỹ đất trên nhiều địa bàn nhằm đón đầu chu kỳ tăng trưởng. Tuy nhiên, sau giai đoạn thị trường điều chỉnh mạnh từ năm 2022 đến nay, xu hướng mới đang hình thành: tập trung nguồn lực vào những dự án có khả năng tạo dòng tiền và giá trị thương mại lớn nhất.

Với Phát Đạt, định hướng này ngày càng rõ nét sau khi doanh nghiệp ký Biên bản ghi nhớ hợp tác với Tập đoàn Lotte để phát triển dự án Thu Thiem Eco Smart City tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Đây là một trong những khu đất được đánh giá đắt giá bậc nhất TP.HCM, nằm tại phân khu chức năng 2A - trung tâm tài chính, thương mại và dịch vụ tương lai của thành phố.

Ngay sau lễ ký kết, Phát Đạt đã thực hiện khoản đặt cọc lên tới 900 tỷ đồng, cho thấy mức độ cam kết tài chính rất lớn đối với dự án chiến lược này.

Trong bối cảnh đó, việc chuyển nhượng các công ty dự án tại Bình Dương hay các địa phương vệ tinh có thể được xem là bước đi nhằm thu hồi vốn, tập trung nguồn lực cho "siêu dự án" tại trung tâm TP.HCM, nơi có khả năng mang lại biên lợi nhuận và giá trị thương hiệu cao hơn.

Liên tục chuyển nhượng dự án Phát Đạt làm ăn thế nào?

Một điểm đáng chú ý là trong quý I/2026, kết quả kinh doanh của Phát Đạt ghi nhận bức tranh tương đối đặc biệt.

Doanh thu thuần từ hoạt động kinh doanh cốt lõi giảm mạnh tới 76% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế vẫn đạt khoảng 138 tỷ đồng, tăng 171%. Sự tăng trưởng này chủ yếu đến từ doanh thu tài chính, đặc biệt là các khoản lãi phát sinh từ thanh lý hoặc chuyển nhượng đầu tư.

Điều này cho thấy lợi nhuận của doanh nghiệp trong quý đầu năm chưa đến từ hoạt động bán hàng bất động sản mà chủ yếu được hỗ trợ bởi quá trình tái cấu trúc tài sản.

Đây là xu hướng không hiếm gặp trên thị trường hiện nay. Nhiều doanh nghiệp địa ốc đang ưu tiên bán bớt tài sản, dự án hoặc công ty con để cải thiện dòng tiền, giảm áp lực vốn và chuẩn bị cho chu kỳ đầu tư mới.

Tuy nhiên, xét về dài hạn, nhà đầu tư vẫn sẽ quan tâm nhiều hơn đến khả năng tạo doanh thu từ hoạt động kinh doanh cốt lõi thay vì nguồn thu mang tính chất một lần từ chuyển nhượng tài sản.

Phát Đạt liên tiếp chuyển nhượng các dự án nghìn tỷ đồng, thu về hàng ngàn tỷ đồng để tái cơ cấu danh mục đầu tư và tập trung nguồn lực cho dự án chiến lược.

Một điểm khác cần lưu ý là chi phí tài chính của Phát Đạt trong quý I tăng tới 545%, lên 432 tỷ đồng. Đáng chú ý, doanh nghiệp phải trích lập hơn 307 tỷ đồng dự phòng tổn thất đầu tư. Bên cạnh đó, chi phí quản lý doanh nghiệp tăng 140%, đạt 93 tỷ đồng, trong khi chi phí bán hàng tăng 142%.

Tại thời điểm ngày 31/3/2026, tổng tài sản của Phát Đạt đạt hơn 26.600 tỷ đồng. Ở phía nguồn vốn, tổng nợ phải trả của Phát Đạt đã giảm còn khoảng 14.044 tỷ đồng, thấp hơn 5,4% so với đầu năm. Trong đó, dư nợ vay ngắn hạn và dài hạn ở mức khoảng 4.400 tỷ đồng.

Việc bán dự án Hòa Phú với giá tối thiểu 3.000 tỷ đồng, nếu hoàn tất, có thể giúp doanh nghiệp cải thiện đáng kể thanh khoản và giảm áp lực tài chính trong giai đoạn tới.

Từ góc độ thị trường, chuỗi động thái chuyển nhượng của Phát Đạt phản ánh một xu hướng đang diễn ra trong ngành bất động sản: thay vì ôm giữ quá nhiều quỹ đất, doanh nghiệp lựa chọn tái cơ cấu danh mục, tập trung vốn cho những dự án có khả năng tạo đột phá.

Với Phát Đạt, câu hỏi quan trọng không còn là doanh nghiệp bán bao nhiêu dự án, mà là nguồn vốn thu được sau các thương vụ này sẽ được sử dụng như thế nào. Nếu dòng tiền được tái đầu tư hiệu quả vào các dự án chiến lược tại TP.HCM, đặc biệt là Thu Thiem Eco Smart City, đây có thể là bước chuyển mình đáng chú ý của doanh nghiệp trong giai đoạn mới.

Ngược lại, nếu hoạt động chuyển nhượng chỉ nhằm giải quyết áp lực dòng tiền ngắn hạn, thị trường sẽ tiếp tục theo dõi khả năng tạo doanh thu từ hoạt động cốt lõi và tiến độ triển khai các dự án trọng điểm của Phát Đạt trong thời gian tới.

Sau nhiều năm tăng trưởng bằng chiến lược mở rộng quỹ đất, Phát Đạt đang bước vào một giai đoạn khác: giai đoạn lựa chọn và tập trung. Và chính hiệu quả của chiến lược "bán để tái đầu tư" này sẽ quyết định vị thế của doanh nghiệp trong chu kỳ bất động sản tiếp theo.