Hồ sơ dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới nhất vừa được Bộ Nông nghiệp và Môi trường chính thức chuyển sang Bộ Tư pháp để thẩm định. Văn bản pháp lý quan trọng này thu hút sự chú ý đặc biệt nhờ hàng loạt điều chỉnh về cơ chế xác định giá đất, cũng như quy trình tính toán nghĩa vụ tài chính và phương án bồi thường cho người dân khi Nhà nước giải phóng mặt bằng.

4 nguyên tắc và 5 căn cứ cốt lõi trong công tác định giá đất

Theo dự thảo sửa đổi, Nhà nước sẽ nắm quyền quyết định giá đất dựa trên sự cân bằng lợi ích giữa ba bên: Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất. Công tác định giá đất bắt buộc phải tuân thủ nghiêm ngặt 4 nguyên tắc cơ bản gồm:

Đảm bảo tính trung thực, minh bạch, khách quan và công khai.

Tuân thủ đúng quy trình, trình tự và phương pháp định giá.

Dựa trên hệ thống dữ liệu thông tin đầy đủ.

Đảm bảo sự hài hòa về lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước.

Bên cạnh đó, việc xác định giá trị đất đai sẽ dựa trên 5 căn cứ pháp lý then chốt: mục đích sử dụng đất; niên hạn (thời hạn) sử dụng; nguồn dữ liệu thông tin đầu vào; các yếu tố tác động khác đến giá trị đất và hệ thống văn bản pháp luật liên quan tại mốc thời điểm định giá.

Quy định về Bảng giá đất và Hệ số điều chỉnh (Hệ số K)

Dự thảo quy định Bảng giá đất cùng Hệ số điều chỉnh giá đất sẽ là thước đo pháp lý để tính toán các khoản thu ngân sách liên quan đến đất đai, đồng thời áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất trong quá trình cổ phần hóa các doanh nghiệp Nhà nước.

Trong cơ cấu quản lý:

Bảng giá đất được xây dựng chi tiết theo từng phân loại đất, khu vực và vị trí cụ thể.

Hệ số điều chỉnh giá đất đóng vai trò là tỷ lệ tăng hoặc giảm tương ứng với từng khu vực, vị trí đã lập trong bảng giá.

Thẩm quyền xây dựng, ban hành và điều chỉnh Bảng giá đất cùng Hệ số K thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, sau khi trình và được Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua.

Chi tiết căn cứ tính tiền sử dụng đất và tiền bồi thường khi thu hồi

Một điểm cốt lõi khác trong hồ sơ dự thảo là việc cụ thể hóa các tiêu chí làm cơ sở tính tiền nộp ngân sách và tiền đền bù giải tỏa cho người dân.

Các căn cứ xác định tiền sử dụng đất và tiền thuê đất bao gồm

Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đơn vị soạn thảo cũng đề xuất căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; thời điểm định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Các căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm