Thị trường bất động sản TP.HCM phát triển không đồng đều

Trong giai đoạn 2014-2018, nguồn cung nhà ở bình dân tại TP.HCM tăng trưởng rất khả quan. Theo báo cáo của JLL, các yếu tố chính của nhà ở bình dân tại Việt Nam bao gồm quy mô dự án, các tiện nghi cơ bản và vị trí của dự án, đặc biệt là mức giá bán phải thấp hơn 1.200 USD (tương đương 27.000.000 đồng/m2.

Nhưng năm 2019, Sở Xây dựng TP.HCM thực hiện khảo sá, ghi nhận có khoảng 500.000 hộ gia đình trên địa bàn thành phố vẫn chưa sở hữu nhà riêng. Các hộ này đang ở nhờ nhà người thân hoặc thuê nhà. Trong số này, 94% có nhu cầu mua nhà dưới 44.000 USD/căn (tương đương 1 tỷ đồng). Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở bình dân giai đoạn 2019-2020 lại sụt giảm nghiêm trọng, chỉ đạt khoảng 5.000 căn, theo dữ liệu của JLL.

* Tỷ lệ giá căn hộ bình dân so với thu nhập khả dụng binh quân = Giá trung bình căn hộ bình dân có diện tích 60m2 / thu nhập binh quân khả dụng của hộ gia đình. Nguồn: Bộ phận Nghiên cứu của JLL ước tính, Oxford Economic, 2020.

Giá bán căn hộ bình dân so với thu nhập không ngừng tăng lên trong 5 năm qua. Và số người sẵn lòng vay vốn mua nhà cũng tăng lên. Theo báo cáo được phát hành bởi HSBC năm 2020, tỷ lệ các khoản vay hộ gia đình do Top 4 ngân hàng bao gồm Vietcombank, BIDV, Vietinbank và Agribank nắm giữ đã tăng từ 28% năm 2013 lên 46% năm 2020.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Thị trường của JLL Việt Nam, nhìn vào tỷ lệ giá bán so với thu nhập ngày càng tăng, có thể thấy không có dấu hiệu dư cung trên thị trường. Tuy nhiên, con số này dự báo thị trường bất động sản đang phát triển không đồng đều, và thị trường đang cần có sự điều chỉnh về cấu trúc.

Bà Trang cho biết thêm có nhiều lý do tác động đến mức tăng giá trung bình toàn thị trường. Thứ nhất, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn bị kiểm soát chặt chẽ, quỹ đất có tiềm năng phát triển nhà ở bình dân khá khan hiếm. Khả năng tiếp cận nguồn dự án tiềm năng cũng vì thế mà hạn chế, khiến các nhà phát triển khó có thể tính được bài toán căn hộ giá rẻ.

Tiếp đến là thủ tục phê duyệt các dự án mới bắt đầu vào cuối năm 2018 bị trì hoãn, đã cản trở khả năng khởi động dự án của theo kế hoạch. Do đó, các chi phí phụ phát sinh như lãi vay hoặc chi phí hoạt động cuối cùng được tính vào giá bán.

Nguồn cung hạn chế trong bối cảnh nhu cầu vẫn tăng làm gia tăng sự tự tin của chủ đầu tư, cộng thêm sự gián đoạn trong chuỗi cung ứng do đại dịch, đã dẫn đến chi phí vật liệu xây dựng cao hơn một lần nữa cũng tác động đến giá bán.

Giá nhà ở khó có khả năng giảm

Theo nhận định bà Trang, đối với thị trường mới nổi như Việt Nam, khả năng giá bán quay trở lại mốc trước thời kỳ tăng giá sẽ khó xảy ra.

Tuy nhiên, đáng chú ý là mặt bằng giá chung hiện đang tăng nhanh hơn nhiều so với mức tăng của các yếu tố hỗ trợ nguồn cầu, trong đó nổi bật nhất là mức tăng thu nhập. Điều này có nghĩa là tốc độ tăng giá trong thời gian sắp tới sẽ có sự điều chỉnh chậm lại, cho đến khi các yếu tố hỗ trợ nguồn cầu bắt kịp nhịp tăng này.

Bên cạnh đó, áp lực tăng giá dự kiến cũng sẽ giảm bớt, khi nguồn cung mới gia tăng sau khi các vấn đề pháp lý hiện hành được giải quyết. Các nhà phát triển nên áp dụng cách tiếp cận lạc quan một cách thận trọng đối với các chiến lược đầu tư hiện tại, và các dự báo trong tương lai.

Việc thiếu vắng các dự án có giá bình dân cũng mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư và nhà phát triển trong nước mở rộng thị phần, đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình trong phân khúc này.

Mặc dù lợi nhuận biên trên từng dự án có thể kém hấp dẫn hơn so với các phân khúc cao cấp, nhưng quy mô tiềm năng rất lớn của phân khúc này sẽ là yếu tố hấp dẫn nên cân nhắc.

Các dự án bình dân có tốc độ bán tốt hơn do có mức giá thấp; nguồn cung tại phân khúc này có mức tăng trưởng chậm hơn so với các dự án cao cấp, do đó sự canh tranh về khách hàng sẽ ít quyết liệt hơn. JLL kỳ vọng trong những năm tiếp theo, các nhà phát triển có thể dồn sự quan tâm đến phân khúc phải chăng.

Mặc dù phát triển nhà ở giá rẻ rất quan trọng để giảm bớt áp lực cho các thành phố, nhưng việc thiết kế và thực hiện các dự án này cần rất nhiều hỗ trợ từ chính phủ.

Một số giải pháp được đề xuất như chính sách hỗ trợ thuế cho nhà phát triển dự án trong phân khúc này, đẩy nhanh và ưu tiên việc cấp phép dự án, phát triển hạ tầng, giúp cải thiện kết nối giữa các khu vực ngoại ô với khu trung tâm và các khu vực làm việc... là những yếu tố tích cực thúc đẩy phát triển nhà ở bình dân.