Cody Berman và Lauren Berman là một cặp vợ chồng 30 tuổi người Mỹ, từng xây dựng danh mục 13 bất động sản cho thuê từ khi cả 2 mới 26 tuổi. Cody cho biết vợ chồng anh có khoảng 500.000 USD (khoảng 13,25 tỷ đồng) đầu tư trên thị trường chứng khoán, 13 căn hộ cho thuê tạo dòng tiền khoảng 3.700 USD/tháng (khoảng 98 triệu đồng), đồng thời công việc kinh doanh sản phẩm số mang về hơn 10.000 USD/tháng (khoảng 265 triệu đồng).

Cody là tác giả cuốn sách “Retire by 30” và theo đuổi mục tiêu độc lập tài chính từ khá sớm. Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong hành trình này, bắt đầu từ một chiến lược gọi là “house hacking” - mua nhà để ở nhưng đồng thời cho thuê một phần diện tích nhằm giảm hoặc thậm chí biến chi phí nhà ở thành nguồn thu nhập.

Sau đó, vợ chồng Berman chuyển sang mua các bất động sản cho thuê dài hạn. Chỉ trong khoảng thời gian từ cuối năm 2020 đến giữa năm 2021, họ mua 11 đơn vị cho thuê và bỏ ra khoảng 200.000 USD (khoảng 5,3 tỷ đồng) tiền trả trước.

Cody Berman và Lauren Berman

Tuy nhiên, hành trình này không phải lúc nào cũng chỉ có những thương vụ thuận lợi. Một trong những bất động sản đầu tiên của họ có khả năng tạo dòng tiền rất tốt nhưng lại khiến hai vợ chồng gặp nhiều rắc rối với người thuê. Từ trải nghiệm đó, Cody và Lauren dần hình thành những nguyên tắc riêng khi lựa chọn bất động sản.

1. Bắt đầu bằng “quy tắc 1%” để lọc bất động sản

Một trong những nguyên tắc quan trọng nhất mà Cody sử dụng khi tìm bất động sản cho thuê là “quy tắc 1%”. Theo đó, tiền thuê hàng tháng nên đạt ít nhất khoảng 1% giá mua bất động sản nếu nhà đầu tư muốn có cơ hội tạo dòng tiền dương.

Ví dụ, một căn nhà có giá 300.000 USD (khoảng 7,95 tỷ đồng) sẽ được vợ chồng anh xem xét mua nếu nó có khả năng tạo ra khoảng 3.000 USD tiền thuê mỗi tháng (khoảng 79,5 triệu đồng). Cody không coi đây là công thức đảm bảo một thương vụ có lãi mà sử dụng nó như một bộ lọc ban đầu để loại bỏ những bất động sản có tỷ lệ giá mua/tiền thuê không phù hợp.

Với vợ chồng anh, nguyên tắc này từng buộc họ phải mở rộng phạm vi tìm kiếm. Khi còn sống tại Massachusetts, nơi giá nhà tương đối cao, nhiều căn nhà họ xem xét không đạt tiêu chí. Thay vì hạ chuẩn, họ chuyển hướng sang các khu vực khác có mức giá và khả năng cho thuê phù hợp hơn.

Bất động sản cho thuê đầu tiên của họ nằm tại Connecticut. Cody cho biết hai vợ chồng đã phải xem hàng chục bất động sản trước khi tìm được căn phù hợp với những tiêu chí đặt ra.

2. Không mua căn nhà mà chính mình không muốn sống

Một trong những bài học lớn nhất của Cody đến từ một thương vụ tưởng như rất tốt trên giấy tờ nhưng thực tế lại hoàn toàn trái ngược.

Ảnh minh họa

Hai vợ chồng từng mua một căn duplex giá 170.000 USD (khoảng 4,5 tỷ đồng). Bất động sản này nhanh chóng tạo dòng tiền, với khoảng 2.250 USD tiền thuê mỗi tháng (gần 60 triệu đồng), trong khi tổng chi phí vào khoảng 1.350 USD (khoảng 36 triệu đồng). Nếu chỉ nhìn vào con số, đây có vẻ là một thương vụ hấp dẫn. Nhưng vấn đề là người thuê thường xuyên phàn nàn về chất lượng căn hộ, rồi chuyển đi.

Sau trải nghiệm đó, Cody và Lauren thay đổi cách đánh giá bất động sản. Họ không chỉ nhìn vào tỷ suất sinh lời mà còn đặt câu hỏi: “Nếu không phải mua để cho thuê, chúng ta có muốn sống ở đây không?”.

Theo Cody, họ muốn sở hữu những căn nhà có chất lượng mà chính họ cũng cảm thấy thoải mái khi sinh sống. Lý do khá thực tế: Loại bất động sản này có khả năng thu hút nhóm người thuê tương đồng với họ - những người có xu hướng giữ gìn nhà cửa và trả tiền thuê đúng hạn.

Từ đó, tiêu chí “chúng ta có muốn sống ở đây không?” trở thành một nguyên tắc không thể bỏ qua trong quá trình lựa chọn bất động sản của hai vợ chồng.

3. Biến chính căn nhà mình ở thành tài sản tạo dòng tiền

Trước khi sở hữu danh mục 13 bất động sản cho thuê, Cody bắt đầu bằng việc cho thuê 1 phần trong căn hộ 2 vợ chồng sinh sống.

Hiện tại, vợ chồng Berman vẫn áp dụng chiến lược này. Họ mua một bất động sản gồm căn nhà 1 phòng ngủ, 1 phòng tắm và một tòa nhà riêng có căn hộ 4 phòng ngủ, 2 phòng tắm. Hai vợ chồng sống trong căn nhà nhỏ hơn, trong khi cho thuê tòa nhà còn lại. Theo Cody, thay vì phải trả khoảng 1.000-2.000 USD tiền thuê nhà mỗi tháng (khoảng 26,5-53 triệu đồng), họ thực tế còn tạo ra khoảng 800 USD/tháng (khoảng 21,2 triệu đồng) từ chính nơi mình sinh sống.

Đây cũng là cách Cody nhìn nhận bất động sản ngay từ những bước đầu tiên: Nhà ở không nhất thiết chỉ là một khoản chi. Nếu lựa chọn đúng cấu trúc bất động sản, một phần không gian có thể tạo ra thu nhập và giúp giảm đáng kể chi phí sinh hoạt.

Sau khi đạt độc lập tài chính, Cody đã bán một số bất động sản cho thuê và chuyển một phần tiền sang các lĩnh vực đầu tư khác.

Hành trình của vợ chồng Berman vì vậy không đơn thuần là mua càng nhiều nhà càng tốt. Họ bắt đầu bằng cách giảm chi phí nhà ở, sau đó tìm những bất động sản có tỷ lệ giá mua và tiền thuê phù hợp, đồng thời đặt tiêu chí chất lượng sống vào quá trình lựa chọn.

(Nguồn: Yahoo!Finance)