Công ty Chứng khoán VNDIRECT cùng công ty đa quốc gia về dịch vụ tài chính CGS-CIMB vừa công bố báo cáo triển vọng ngành bất động sản Việt Nam trong năm 2021. Ở kỳ này, VNDIRECT nâng khuyến nghị từ trung tính lên tích cực cho ngành trong bối cảnh thị trường phục hồi diện rộng và kỳ vọng nới lỏng thủ tục pháp lý trong năm tới.

Nguồn cung căn hộ sẽ phục hồi về mức năm 2017-2018

Với kỳ vọng nền kinh tế Việt Nam sẽ phục hồi mạnh mẽ trong năm 2021 nhờ sự trở lại của các hoạt động sản xuất cùng tăng trưởng nhu cầu trong và ngoài nước, VNDIRECT dự báo thị trường sẽ đạt tốc độ tăng trưởng 7,1% trong năm 2021.

“Với thành công trong việc ngăn chặn sự bùng phát của dịch COVID- 19, chúng tôi tin rằng Việt Nam có thể thu hút nhiều dòng vốn đầu tư và kỳ vọng vốn giải ngân của các dự án FDI sẽ tăng 7% so với cùng kỳ trong năm 2021”, báo cáo nêu rõ.

VNDIRECT cho rằng, việc thúc đẩy quá trình di dời các cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam sau cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung Quốc cũng như đa dạng hóa chuỗi cung ứng sau đại dịch sẽ hỗ trợ và tăng cường dòng vốn vào Việt Nam, đặc biệt là trong lĩnh vực khu công nghiệp.

FDI trong thời gian tới sẽ là thỏi nam châm cho bất động sản khu công nghiệp. Ảnh: Becamex

Trong bối cảnh cả nước đẩy mạnh đầu tư công, đặc biệt là phát triển các cơ sở hạ tầng, thị trường bất động sản sẽ có động lực thúc đẩy tăng trưởng chính từ năm nay trở đi. Báo cáo này cho rằng, đầu tư công sẽ được đẩy mạnh trong năm 2021 sau khi Chính phủ có kế hoạch thực hiện ba dự án thành phần thuộc dự án Đường cao tốc Bắc Nam vào tháng 9/2020.

Cùng lúc đó, việc sửa đổi Luật Xây dựng năm 2020 và Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực từ năm 2021 sẽ giải quyết được các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án khu dân cư và rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng. “Điều này dẫn đến nguồn cung căn hộ mới sẽ phục hồi về mức năm 2017-2018 trong các năm tới”, báo cáo dự đoán.

Với việc khôi phục các dự án đang chậm tiến độ từ năm 2020 do dịch COVID-19, VNDIRECT dự báo nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM trong năm 2021 sẽ ghi nhận mức tăng 10-15% so với năm nay, đạt 17.000 căn hộ.

Riêng phân khúc nhà cao cấp, Chứng khoán VNDIRECT cho rằng, thị trường sẽ chứng kiến các mức giá mới từ dự án Spirit of Saigon với 20.000 – 25.000 USD/m2 và dự án Empire City với 12.000-14.000 USD/m2.

Không giống TP.HCM, thị trường căn hộ Hà Nội hầu hết do các chủ đầu tư trong nước phát triển, chủ yếu ở phân khúc trung cấp. Trong bối cảnh thị trường cạnh tranh hiện nay, VNDIRECT cho rằng, giá bán căn hộ sơ cấp sẽ không thay đổi đáng kể trong năm 2021, đồng thời dự phóng giá bán tăng trưởng ổn định 3-4% so với cùng kỳ.

“Chúng tôi kỳ vọng nguồn cung căn hộ mới sẽ tăng 50-60% trong năm 2021 đạt 23.000 căn”, báo cáo nhấn mạnh.

Bình Dương đang trở thành một điểm nóng

Cụ thể hơn, báo cáo này chỉ ra 3 xu hướng định hình thị trường địa ốc trong năm tới.

Trước hết, thị trường bất động sản liền thổ ở các tỉnh lân cận TP.HCM và Hà Nội được dự báo sẽ duy trì kết quả khả quan. Năm 2021, VNDIRECT tin rằng xu hướng “di cư” đến các tỉnh lân cận TP.HCM và Hà Nội sẽ tiếp tục là xu hướng chính, chủ yếu do giá bán tại các khu vực này vẫn ở mức thấp hơn, tương đương giá bán tại các khu vực trung tâm 4-5 năm trước đây. Do đó, khu vực này hứa hẹn một tiềm năng sinh lời hấp dẫn cho các nhà đầu tư do các chủ đầu tư mua đất ở đây có chi phí thấp hơn các khu trung tâm.

Bình Dương trở thành điểm nóng trong bối cảnh mở rộng 34 khu công nghiệp sắp tới. Ảnh: Đô thị Sài Gòn

Trong bối cảnh này, báo cáo điểm danh Bình Dương đang trở thành một điểm nóng. Nổi lên như một trung tâm công nghiệp phía Nam với 28 khu công nghiệp cung cấp xấp xỉ 13.500 ha, Bình Dương được công ty chứng khoán trên ví như một điểm sáng thu hút vốn FDI trong xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc.

Theo Sở Xây dựng, tỉnh này hiện đang có khả năng thu hút hàng chục nghìn chuyên gia, kỹ sư, công nhân, từ đó giúp tăng nhu cầu về căn hộ, đất nền và nhà phố từ phân khúc bình dân tới cao cấp trong bối cảnh mở rộng 34 khu công nghiệp trong những năm tới.

Bên cạnh đó, thị trường sẽ chứng kiến các thương vụ M&A giúp ngành bất động sản năm 2021 sôi động hơn. Giải thích cho xu hướng này, VNDIRECT cho rằng, việc quá trình phê duyệt pháp lý kéo dài kể từ giữa năm 2018 và tác động của đại dịch đã khiến nhiều nhà phát triển có quy mô nhỏ đối mặt với các vấn đề tài chính. Ở chiều ngược lại, điều này đã tạo cơ hội săn tìm đất cho các công ty địa ốc có tiềm lực mạnh về tài chính.

Một số dự án mở bán trong quý IV/2020 và năm 2021 đáng chú ý. Nguồn: VNDIRECT

Trong bối cảnh ngày càng nhiều tên tuổi ngoại quốc muốn đặt chân vào thị trường Việt Nam, các thương vụ M&A, đặc biệt là việc chuyển nhượng các dự án thành phần trong các dự án có quy mô lớn, được xem là giải pháp nhanh nhất cho các nhà đầu tư nước ngoài.

Khang Điền , Nam Long và Vinhomes khả quan nhất

Riêng về mặt cổ phiếu, báo cáo này còn đưa ra một số khuyến nghị cho các nhà đầu tư. Trong bối cảnh và xu hướng trên, báo cáo cho rằng các nhà đầu tư nên ưu tiên cho các doanh nghiệp sắp triển khai các dự án mà doanh nghiệp đã được cấp phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có khả năng cao được cấp phép trong năm 2021.

Ngoài ra, doanh nghiệp địa ốc có sở hữu quỹ căn hộ cho phân khúc trung cấp và bình dân cũng cần được lưu tâm vì các phân khúc này được thúc đẩy bởi nhu cầu thực ở của người dân. Bên cạnh đó, những doanh nghiệp có sức khỏe tài chính lành mạnh với tỷ lệ đòn bẩy thấp, thanh khoản cao, cũng là điểm đến đầu tư.

Theo đó, VNDIRECT và CGS-CIMB chỉ ra 3 mã KDH , NLG và VHM là khả quan hơn hẳn.

Các doanh nghiệp địa ốc có sức khỏe tài chính lành mạnh cần được chú ý trong năm 2021. Ảnh: Centralcons

Hai đơn vị trên dự phóng doanh thu năm 2020 của Công ty Cổ phần Phát triển kinh doanh Nhà Khang Điền tăng 23,9% so với cùng kỳ. Điều này nhờ việc bàn giao các dự án Venita Park và Safira (quận 9, TP,HCM). Theo đó, lợi nhuận ròng năm nay sẽ đạt 1.183 tỷ đồng, tức tăng 29,3% so với cùng kỳ. Mức này dựa trên biên lợi nhuận gộp của dự án Verosa  Park (quận 9, TP.HCM) được đánh giá ở mức cao.

Với Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long, báo cáo trên cho rằng mức độ hấp thụ cao của dự án Waterpoint (Bến Lức, Long An) có thể cải thiện doanh thu ký bán mới của năm 2020. Do đó, lợi nhuận ròng năm 2020 của Nam Long sẽ đạt 1.421 tỷ đồng, tăng 47,7% so với cùng kỳ. Con số trên là nhờ bàn giao dự án Waterpoint, Akari City (Bình Tân, TP.HCM), Mizuiki Park (Bình Chánh, TP.HCM).

Với Công ty Cổ phần Vinhomes, VNDIRECT và CGS-CIMB dự phóng doanh thu trong 2020 tăng mạnh 53,8% so với cùng kỳ và lợi nhuận ròng tăng 16,8% so với cùng kỳ. Cả hai chỉ tiêu trên sẽ lần lượt đạt 79.719 tỷ đồng và 24.886 tỷ đồng. Kết quả tích cực trên nhờ vào hoạt động bàn giao bán lẻ tại Ocean Park (Gia Lâm, Hà Nội), Grand Park (quận 9, TP.HCM) và Smart City (Nam Từ Liêm, Hà Nội).

“Chúng tôi kỳ vọng tăng trưởng kép lợi nhuận ròng giai đoạn 2018-2021 đạt 36,7% do hoạt động bàn giao các dự án trung cấp”, đại diện VNDIRECT nhấn mạnh.