Thị trường bất động sản TP.HCM quý III/2026 ghi nhận sự dịch chuyển nhu cầu giữa các loại hình trong khi giá rao bán biến động nhẹ so với quý trước. Chung cư chiếm 38% mức độ quan tâm, tăng 3 điểm phần trăm; nhà riêng giảm từ 35% xuống 31%. Đất nền duy trì tỷ trọng 14%, nhà mặt phố chiếm 11% và biệt thự 6%, theo số liệu batdongsan.com.vn. 

Các chỉ số tìm kiếm phản ánh sự chú ý của người mua, chưa đồng nghĩa với giao dịch hoàn tất. Tuy vậy, khi đặt cạnh cơ cấu tin đăng và diễn biến giá, dữ liệu cho thấy những khác biệt rõ hơn về lựa chọn sản phẩm, khu vực và khả năng chi trả.

Căn hộ hút tìm kiếm về khu vực vệ tinh

Giá rao bán chung cư trong quý III giảm nhẹ 1% so với quý trước, xuống 69 triệu đồng/m². Cùng thời gian, đất nền giảm 3%, còn 61 triệu đồng/m²; biệt thự giảm 3%, còn 151 triệu đồng/m². Nhà riêng và nhà mặt phố đi theo chiều ngược lại, lần lượt tăng 1% và 2%, đạt 117 triệu đồng/m² và 200 triệu đồng/m².

Trong bối cảnh đó, nhu cầu căn hộ dịch chuyển rõ hơn ra ngoài địa bàn TP.HCM cũ. Khu vực Bình Dương cũ nổi lên trong cơ cấu tìm kiếm bất động sản ngoài TP.HCM cũ, với tỷ trọng quan tâm tăng từ 9% quý I/2024 lên 30% quý III/2026.

Cơ cấu loại hình được tìm kiếm tại Bình Dương cũ cũng thay đổi. So với quý I/2024, tỷ trọng quan tâm chung cư tăng từ 31% lên 38%, trong khi đất nền giảm từ 41% xuống 33%. Diễn biến này cho thấy căn hộ đang có thêm sức hút tại thị trường từng thu hút nhiều sự chú ý vào đất nền.

Xu hướng tương tự xuất hiện tại Long An cũ và Đồng Nai, nơi tỷ trọng tìm kiếm căn hộ cùng tăng từ 3% lên 8%. Dù quy mô quan tâm còn khác nhau, các thị trường này đang có điểm chung là căn hộ chiếm vị trí lớn hơn trong lựa chọn của người tìm kiếm.

Bên cạnh sự dịch chuyển địa bàn, dữ liệu giá dài hạn cho thấy mức tăng đáng kể tại khu vực dọc Metro số 1 và Xa lộ Hà Nội. Giá rao bán căn hộ trong bán kính 1 km dọc hành lang này tăng từ 30,6 triệu đồng/m² năm 2016 lên 72,9 triệu đồng/m² năm 2026, tương đương gần 2,4 lần.

Riêng năm 2025, sau khi Metro số 1 đi vào vận hành, giá rao bán tại khu vực này tăng khoảng 30% so với năm trước. Mức tăng cho thấy diễn biến giá đáng chú ý quanh tuyến giao thông, song dữ liệu hiện có chưa tách riêng tác động của Metro khỏi các yếu tố khác của thị trường.

Sự khác biệt còn thể hiện qua chỉ số giá chung cư tại TP. Thủ Đức cũ. Lấy năm 2018 bằng 100, đến năm 2026, chỉ số tại các dự án cách ga Metro không quá 1 km đạt 230; nhóm cách ga 1–3 km đạt 220 và nhóm trên 3 km đạt 217. Phần còn lại của TP.HCM cũ, không gần ga Metro, đạt 193.

Như vậy, mức tăng tại Thủ Đức cũ xuất hiện ở cả những dự án nằm xa ga, dù nhóm gần ga nhất có chỉ số cao hơn. Khoảng cách tới Metro là một yếu tố cần xem xét cùng vị trí và quá trình phát triển đô thị, thay vì dùng riêng yếu tố này để giải thích toàn bộ biến động giá.

Nhà riêng thiếu hàng vừa túi tiền, nhà mặt phố tăng lợi suất

Ở phân khúc nhà riêng, Bình Thạnh, Thủ Đức và Gò Vấp là ba địa bàn dẫn đầu mức độ quan tâm. Giá rao bán quý III/2026 tại Bình Thạnh tăng 1%, lên 151 triệu đồng/m²; Thủ Đức tăng 2%, đạt 93 triệu đồng/m²; Gò Vấp tăng 1%, đạt 123 triệu đồng/m². Tân Bình và Bình Tân cùng giảm nhẹ 1% so với quý trước.

Biến động giá không lớn, nhưng cơ cấu tin đăng cho thấy sự lệch pha với nhu cầu. Nhà riêng dưới 5 tỷ đồng chiếm 37% tổng mức độ quan tâm tại TP.HCM cũ, trong khi chỉ chiếm 22% lượng tin đăng chào bán. Ngược lại, nhóm 5–10 tỷ đồng chiếm 59% tin đăng nhưng thu hút 45% mức độ quan tâm.

Nguồn hàng được chào bán vì thế tập trung nhiều hơn vào nhóm giá cao, trong khi sản phẩm dưới 5 tỷ đồng có sức tìm kiếm lớn hơn tỷ trọng tin đăng. Đây là sự chênh lệch trên thị trường chào bán, chưa phải thống kê toàn bộ nguồn cung nhà riêng, nhưng cho thấy khó khăn khi kết nối nhu cầu với sản phẩm phù hợp.

Tâm lý người mua cũng còn thận trọng. Khảo sát môi giới ghi nhận 35% cho biết khách hàng trì hoãn giao dịch để quan sát thêm; 24% nhận thấy người mua tiếp tục chờ giá giảm và 22% cho biết khách hàng cân nhắc kỹ trước quyết định. Chỉ 19% ghi nhận người mua sẵn sàng chốt nhanh khi gặp sản phẩm phù hợp.

Về động lực phục hồi, 41% môi giới kỳ vọng vào việc hoàn thiện, đưa các công trình hạ tầng trọng điểm vào sử dụng. Lãi suất vay giảm được 34% lựa chọn, còn công bố quy hoạch chi tiết nhận 30%. Đây là kỳ vọng của người được khảo sát, chưa phải những điều kiện đã xảy ra hoặc bảo đảm giao dịch sẽ tăng.

Trong khi nhà riêng chịu sức ép từ khả năng chi trả và tâm lý chờ đợi, nhà mặt phố ghi nhận cải thiện về tỷ suất cho thuê. Quý III/2026, tỷ suất tại khu vực trung tâm đạt 2,3%, cận trung tâm đạt 3,1%, so với mức khoảng 1,9% đầu năm 2024.

Nhu cầu thuê vẫn tập trung tại những địa bàn trung tâm. Trong ba quý đầu năm, Quận 1 cũ chiếm 16% tổng mức độ quan tâm nhà mặt phố cho thuê, tiếp đến là Quận 2 cũ với 9% và Quận 3 cũ với 8%.

Tuy nhiên, nơi có giá tài sản cao chưa đồng thời có tỷ suất cho thuê cao nhất. Gò Vấp dẫn đầu nhóm khảo sát với tỷ suất 3,6%, giá rao bán phổ biến khoảng 160 triệu đồng/m². Quận 1 cũ có giá khoảng 500 triệu đồng/m² nhưng tỷ suất đạt 2,3%; Quận 3 cũ đạt 2,2%, với giá khoảng 420 triệu đồng/m². Quận 2 cũ ghi nhận tỷ suất 2,5%, giá khoảng 249 triệu đồng/m².

Các con số cho thấy sự khác biệt giữa sức hút vị trí và hiệu quả cho thuê tính trên giá tài sản. Khi căn hộ tăng tỷ trọng tìm kiếm, nhà riêng lệch pha theo khoảng giá và nhà mặt phố phân hóa lợi suất, việc đánh giá thị trường cần đi vào từng nhóm sản phẩm, thay vì chỉ nhìn mặt bằng giá chung.