Với đề án Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả trên địa bàn TP mà UBND TP.HCM vừa phê duyệt, trao đổi với Zing, KTS Ngô Viết Nam Sơn nhận định đây là chủ trương đúng đắn của TP.HCM. Song, cũng theo ông, từ chủ trương đến thực tiễn cần có sự chuẩn bị bài bản.

"TP.HCM đề ra chủ trương nhưng khi thực hiện phải có thông tư, nghị định hướng dẫn, có hành lang pháp lý, giải thích cho người dân để thuyết phục họ", ông Nam Sơn nói.

Chuẩn bị hành lang pháp lý, phối hợp đa ngành

Theo vị chuyên gia, ngân sách TP.HCM có hạn trong khi việc nâng cấp, mở rộng đường thường rất tốn kém. Xây dựng mỗi tuyến đường tiêu tốn cả nghìn tỷ đến hàng chục nghìn tỷ, Nhà nước cứ bỏ tiền trong khi vẫn có thể thu hồi được cho ngân sách.

Khi nâng cấp, mở rộng đường thì đất hai bên tăng giá. Trước nay, bởi không có chính sách này nên người dân có nhà trong hẻm bỗng chốc thành nhà mặt tiền, được hưởng lợi nhưng lại không đóng góp gì. Và nhà đầu tư nắm bắt cơ hội thâu tóm đất, làm công trình bán giá cao cũng không trả phí cho Nhà nước.

Ở các nước, theo ông Nam Sơn, khi làm những dự án như vậy, việc nâng cấp hạ tầng, mở rộng đường luôn đi kèm với tổ chức quy hoạch và có chính sách người được hưởng lợi phải đóng góp trở lại.

"Trước khi đền bù giải tỏa, TP.HCM nên trả đúng giá thị trường lúc trước khi làm dự án. Thị trường mua bán giá bao nhiêu thì trả cho dân giá bấy nhiêu, để họ đi mua căn khác tương xứng. Điều này tạo ra sự công bằng cho người dân và Nhà nước không lỗ vì khi làm dự án đất sẽ tăng giá. Nhà nước không những hoàn vốn mà còn lời, lấy tiền đó làm dự án khác", KTS nêu quan điểm.

Ông Ngô Viết Nam Sơn cho biết đề xuất này đã có từ năm 1995. Tính đến nay đã hơn 25 năm và chúng ta cũng chỉ mới thực hiện được vài dự án (dự án mở rộng đường Nguyễn Hữu Thọ, Nguyễn Văn Trỗi - Nam Kỳ Khởi Nghĩa).

Cách làm mới phải rõ ràng, minh bạch, có sự phối hợp nhiều sở, ngành và cần một "nhạc trưởng".

KTS Ngô Viết Nam Sơn

Với dự án đường Nguyễn Hữu Thọ, Nhà nước không chỉ thu hồi lại tiền đã bỏ ra để nâng cấp mà còn dư tiền nộp vào ngân sách để làm các dự án khác.

Song, cũng theo ông, để chính sách này đi vào thực tế không phải là chuyện đơn giản. Do đó, TP.HCM cần chuẩn bị hành lang pháp lý rõ ràng bởi việc giải tỏa, đền bù phải có quy trình bài bản.

Bên cạnh đó, ông Sơn cho rằng cần phải có sự hợp tác đa ngành giữa các sở và có lãnh đạo cấp cao đứng ra chịu trách nhiệm.

Hiện nay, việc mở rộng đường là trách nhiệm của Sở GTVT, quy hoạch hai bên đường thuộc Sở Quy hoạch - Kiến trúc, cấp phép là Sở Xây dựng, cân nhắc phương án đấu giá lại do Sở Kế hoạch - Đầu tư đảm nhiệm. Nếu không có liên kết, hợp tác, mạnh ai nấy làm thì mỗi cơ quan không thể có đủ cơ sở thực hiện mô hình trên.

"Cách làm mới phải rõ ràng, minh bạch. Phải có sự phối hợp nhiều sở, ngành và cần thiết phải có một "nhạc trưởng". Người này phải có vị trí cao hơn cấp sở để chỉ đạo. Chủ trương này nếu làm tốt thì không chỉ giải quyết vấn đề tài chính của ngân sách mà còn tạo sự công bằng hơn cho người dân địa phương, tạo bộ mặt đô thị hấp dẫn cho thành phố, lợi ích mang lại rất nhiều. Lâu nay mình không làm vì không có ai đứng ra chịu trách nhiệm để làm", KTS phân tích.

Ai cũng được hưởng lợi

Đề cập đến vướng mắc trong khâu giải tỏa và đền bù lâu nay, ông Nam Sơn chỉ ra việc người dân thường bị ép phải rời đi với giá đền bù rất thấp vì Nhà nước không có tiền. Dân đi với số tiền bồi thường thấp nhiều khi không đủ để mua một căn tương đương. Đó là một sự bất công cho người dân và Nhà nước cũng bỏ lỡ cơ hội kiếm tiền làm dự án khác.

Do đó, theo vị KTS, với chủ trương thu hồi thêm đất hai bên đường làm dự án để bán đấu giá sẽ giúp người dân ở mặt tiền được đền bù xứng đáng, giảm thiểu khiếu kiện kéo dài. Còn với những người dân có nhà trong hẻm thì bỗng chốc thành mặt tiền, được hưởng lợi từ dự án.

"Sau khi làm tuyến đường, không chỉ các đối tượng tham gia đều hưởng lợi mà thành phố còn có tuyến đường khang trang, sạch đẹp, văn minh", ông Nam Sơn nói.

Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Đức), nơi có những đại dự án nghìn tỷ và cũng tồn tại nhiều khu nhà cũ nát, tạm bợ, ngập nước, sinh hoạt thiếu thốn. Ảnh: Lê Quân.

Vị KTS dẫn chứng đường Nguyễn Hữu Thọ sau khi mở rộng theo hình thức này, thành phố không chỉ thu được tiền, dư kinh phí để làm dự án khác mà hai bên đường còn có những cụm nhà hoành tráng, khang trang.

Thời điểm đó, UBND TP.HCM quyết định thu hồi mỗi bên đường thêm 15 m làm quỹ đất dự trữ. Sau đó, TP đem đấu giá phần đất này cho Công ty địa ốc Phú Long và Tài Nguyên, thu về 436 tỷ đồng.

Phần đất còn lại khoảng 20 ha thành phố đem đổi cho Công ty GS làm đường Tân Sơn Nhất - Bình Lợi - Vành đai ngoài và 15 ha dành để tái định cư tại chỗ cho người dân.

Nếu chỉ mở rộng đường mà không quan tâm nhà cửa hai bên thế nào thì sẽ xảy ra tình trạng nhà siêu mỏng.

KTS Ngô Viết Nam Sơn

Song, chuyên gia kiến trúc này cũng cho rằng khi thực hiện thì không chỉ giải tỏa đến lộ giới mà phải lấy sâu hơn từ 50-200 m tùy theo vị trí và dọn thành một khu đất sạch để đấu giá làm dự án.

"Mở rộng đường phải đi kèm quy hoạch, có nơi nhà cao tầng, nơi thấp tầng, chỗ có dịch vụ thương mại hay công viên thì sẽ đem lại giá trị khác. Còn nếu chỉ mở rộng đường mà không quan tâm nhà cửa hai bên thế nào thì sẽ xảy ra tình trạng như đại lộ Phạm Văn Đồng, có những nhà siêu mỏng, nhìn rất khó coi", ông Ngô Viết Nam Sơn phân tích.

Có trái Luật Đất đai?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng khi đấu giá đất 2 bên đường, thành phố cần quan tâm công tác định giá, đền bù, hỗ trợ người dân, còn về pháp lý đã có quy định trong luật.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM chỉ ra Điều 62, Luật Quy hoạch đô thị, đã quy định việc thu hồi đất hai bên đường khi thực hiện các công trình giao thông. Bước tiếp theo là đấu giá, đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư. Điều 118 của Luật Đất đai cũng chỉ ra Nhà nước có quyền đấu giá đất để phát triển cơ sở hạ tầng. Ngoài ra, Điều 118, Luật Sử dụng tài sản công cũng quy định rõ việc khai thác quỹ đất để tạo vốn phát triển.

"Như vậy, việc đấu giá, đấu thầu đất 2 bên công trình đã được pháp luật quy định. Khi Nhà nước thu hồi thì đất trở thành tài sản công và được áp dụng những phương thức cơ bản như đấu giá, đấu thầu dự án để có thêm kinh phí phát triển kinh tế xã hội và lợi ích công cộng", Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM phân tích.

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu cho rằng thành phố cần cân nhắc áp dụng phương án 2/3 cư dân đồng thuận mới thực hiện thu hồi.

"Trong Luật Đất đai không nói về tỷ lệ 2/3 mà đã quy định thẩm quyền của chính quyền địa phương được thu hồi đất đối với các dự án thuộc diện trên. Việc thành phố mong muốn nhận được sự đồng thuận cao, chúng tôi rất ủng hộ nhưng cần cân nhắc nếu không sẽ trở thành tự trói buộc mình", ông Lê Hoàng Châu nói thêm.

Còn luật sư Trần Đình Dũng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng Nhà nước không thể thu hồi đất rồi bán lại kiếm lợi nhuận để đầu tư.

Theo ông Dũng, phần đất bị thu hồi ngoài diện tích thực hiện dự án phát triển đô thị (dự kiến phần lớn các dự án mở rộng đường) rồi đưa ra bán đấu giá, sau này không được sử dụng trong dự án. Trong khi chỉ phần đất trong dự án mới được sử dụng vào mục đích công cộng, còn phần thu hồi thêm rõ ràng được sử dụng vào mục đích thương mại.

"Không thể cho rằng đất thu hồi thêm này cũng nằm trong dự án vì mục đích công cộng vì tiền bán đấu giá đưa vào đầu tư công trình. Đành rằng người sử dụng đất được lợi trên trị giá quyền sử dụng đất do Nhà nước thực hiện dự án, nhất là mở rộng các tuyến đường đô thị, việc hưởng lợi này là do tác động gián tiếp từ chính sách Nhà nước nên rất khập khiễng nếu buộc người sử dụng đất phải trả phí", luật sư Dũng nêu quan điểm.

Nhiều ngôi nhà siêu mỏng tồn tại sau những dự án mở rộng đường. Ảnh: Hoài Thanh.

Theo luật sư, việc thu thêm đất ngoài phần diện tích làm dự án phát triển đô thị để bán đấu giá nhằm thu tiền chính là hoạt động đầu tư kinh doanh thu lợi nhuận.

"Chúng ta không thể gộp hai phân khúc 'dự án công cộng' và 'thu hồi thêm quyền sử dụng đất để bán đấu giá' vào làm một. Hai quan hệ này trong Luật Đất đai được điều chỉnh khác nhau. Nếu là chủ đầu tư đối với đất thì phải thoả thuận với từng người sử dụng đất như tinh thần Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ. Còn cho rằng thu hồi để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì đất không nằm trong dự án nên trái với quy định tại Điều 62 Luật Đất đai 2013", chuyên gia pháp lý này nói.

Chính sách này muốn đi vào thực tiễn phải bảm đảm công bằng, công khai, minh bạch, đúng pháp luật.

Luật sư Trần Minh Hùng

Trong khi đó, theo luật sư Trần Minh Hùng (Đoàn Luật sư TP.HCM), cơ quan Nhà nước có quyền thu hồi đất để bảo đảm thực hiện mục đích quốc phòng, kinh tế, xã hội, công cộng nhưng phải được chủ sở hữu đồng ý và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho họ đúng pháp luật.

Do đó, luật sư cho rằng việc thu hồi bán đấu giá phục vụ tiện ích cho dự án là hợp tình, hợp lý. Tuy nhiên, cơ quan thực hiện việc thu hồi đất, bố trí tái định cư, bồi thường phải có những phương hướng rõ ràng, cụ thể. Trong đó cần phải cho người dân tham gia, đặt quyền và lợi ích của người dân lên cao nhất. Ví dụ, tiền bồi thường cao hơn giá thị trường, tham khảo ý kiến, nguyện vọng của người dân để bố trí đất tái định cư phù hợp…

"Chính sách này muốn đi vào thực tiễn phải bảm đảm công bằng, công khai, minh bạch, đúng pháp luật. Giải tỏa, đền bù đất đai luôn đi kèm với những tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Do đó, TP.HCM cần hết sức lưu ý", luật sư Hùng bày tỏ.