Thị trường bất động sản có gì mới sau sáp nhập?

Cụ thể, dữ liệu quý 3 năm 2025 cho thấy TP.HCM mới đã ghi nhận giá rao bán trung bình liên tục tăng, chạm mốc ấn tượng 99 triệu đồng mỗi mét vuông. Đây là con số không chỉ cao nhất trong hai năm qua mà còn là một dấu hiệu rõ ràng về việc thị trường đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới đầy lạc quan.

Sự tăng giá này không chỉ dừng lại ở các khu vực truyền thống mà còn lan tỏa đến những vùng mới nổi, cho thấy sự đánh giá lại toàn diện về giá trị nội tại và tiềm năng phát triển của các khu vực trong ranh giới TP.HCM mở rộng.

Song hành với đà tăng giá, chỉ số mức độ quan tâm đến bất động sản bán cũng đã “lập đỉnh mới”. Điều này không chỉ là sự tò mò nhất thời mà là biểu hiện của một nhu cầu thị trường thực sự được củng cố. Mức độ quan tâm tăng cao thường đi kèm với việc người dân và nhà đầu tư chủ động tìm kiếm thông tin chuyên sâu, sẵn sàng ra quyết định giao dịch, từ đó mở ra những cơ hội giao thương sôi động.

Việc này tạo nên một bối cảnh thuận lợi để cả dòng tiền đầu tư lẫn nhu cầu ở thực cùng hội tụ và bứt phá, đặc biệt sau một giai đoạn thị trường có phần trầm lắng và thận trọng. Đây chính là minh chứng hùng hồn cho sự kỳ vọng lớn vào chu kỳ tăng trưởng tiếp theo, hứa hẹn một bức tranh thị trường năng động và hấp dẫn.

Giá nhà TP.HCM sau sáp nhập nhiều biến động về giá.

Để hiểu rõ hơn về bức tranh toàn cảnh, chúng ta cần đi sâu vào từng phân khúc và khu vực cụ thể. Phân khúc chung cư, vốn là xương sống của thị trường nhà ở tại các đô thị lớn, tiếp tục chứng tỏ vai trò chủ đạo trong việc dẫn dắt thị trường. Tại TP.HCM cũ, giá bán trung bình trong quý 2 năm 2025 đạt 72 triệu đồng mỗi mét vuông, tăng trưởng ấn tượng 35% so với đầu năm 2023.

Đây là mức tăng trưởng mạnh mẽ, khẳng định sức hấp dẫn bền vững của các khu vực đã phát triển, nơi tập trung đầy đủ tiện ích và khả năng kết nối vượt trội. Mức độ quan tâm cũng tăng 19%, cho thấy nhu cầu thực về nhà ở vẫn rất cao, đặc biệt là ở phân khúc này.

Tuy nhiên, bức tranh không hoàn toàn đồng đều ở các khu vực vệ tinh. Bình Dương (cũ), một tỉnh giáp ranh quan trọng, ghi nhận mức tăng giá mạnh mẽ 30%, lên 41 triệu đồng mỗi mét vuông. Đặc biệt, mức độ quan tâm tại Bình Dương (cũ) đã nhảy vọt tới 48%, phản ánh rõ xu hướng giãn dân và tìm kiếm cơ hội đầu tư ở các khu vực có giá cả phải chăng hơn và tiềm năng tăng giá còn nhiều dư địa.

Trong khi đó, Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) lại có vẻ đứng ngoài cuộc chơi khi dù giá nhích nhẹ nhưng vẫn chưa thể thu hút được lực cầu mới đáng kể, cho thấy sự phân hóa rõ rệt về tiềm năng và sức hút giữa các địa phương. Điều này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc nghiên cứu kỹ lưỡng vị trí và yếu tố vĩ mô trước khi đưa ra quyết định đầu tư.

Phân khúc chung cư hạng sang tại khu vực trung tâm TP.HCM cũ vẫn duy trì vị thế dẫn dắt với mức giá cao nhất, khoảng 222 triệu đồng mỗi mét vuông, tăng 39% trong hai năm qua. Điều này chứng tỏ phân khúc cao cấp vẫn có nhóm khách hàng riêng biệt và ít bị ảnh hưởng bởi các biến động thị trường chung. Thế nhưng, điểm sáng thực sự đáng chú ý lại nằm ở TP. Thủ Đức (cũ).

Nơi đây đã chứng kiến giá chung cư tăng từ 32% đến 48% kể từ đầu năm 2023. Lý giải cho sự tăng trưởng đột biến này đến từ nhiều yếu tố then chốt: hạ tầng đồng bộ và hiện đại với các dự án trọng điểm như tuyến metro, các trục đường vành đai đang được triển khai mạnh mẽ, tạo nên một diện mạo đô thị mới, kết nối thuận tiện.

Quy hoạch đô thị hiện đại và vai trò "thành phố trong thành phố" mang đến tầm nhìn dài hạn, biến Thủ Đức (cũ) thành một cực tăng trưởng mới, thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư trung – dài hạn nhờ sự kỳ vọng vào tiềm năng phát triển vượt trội. Theo các chuyên gia, quy hoạch này không chỉ giải quyết vấn đề giãn dân mà còn tạo ra một trung tâm kinh tế, khoa học và công nghệ mới, là điểm đến lý tưởng cho cả cư dân và doanh nghiệp.

Vùng ven hưởng lợi

Sự chuyển mình của thị trường không chỉ giới hạn ở các khu vực trung tâm sầm uất. Dòng vốn đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển thông minh hơn, tìm kiếm những cơ hội sinh lời bền vững ở các khu vực vệ tinh của TP.HCM. Đây là một chiến lược phù hợp với bối cảnh hiện tại, khi mà giá đất tại trung tâm đã quá cao, khiến khả năng sinh lời từ tăng giá vốn trở nên thách thức hơn.

Các phường giáp ranh TP.HCM như Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu đang có những bước tiến đáng kể, đặc biệt là ở phân khúc chung cư và đất nền. Giá chung cư ở Vũng Tàu tăng 12%, đạt 45 triệu đồng mỗi mét vuông, cho thấy tiềm năng du lịch và công nghiệp đang dần kéo theo sự phát triển của thị trường nhà ở.

Trong khi đó, tại Bình Dương, các khu vực như Thuận An và Dĩ An (cũ) ghi nhận mức tăng từ 6% đến 8%. Những con số này tuy không quá "choáng ngợp" nhưng lại phản ánh một sự tăng trưởng ổn định và có tính bền vững, thu hút những nhà đầu tư tìm kiếm giá trị thực.

Điểm sáng nổi bật nhất trong xu hướng này phải kể đến Thủ Dầu Một (cũ). Khu vực này đã tạo ra một dấu ấn đặc biệt với lợi suất cho thuê đạt 5,1% – một con số cao nhất khu vực và đáng kinh ngạc hơn là gấp đôi so với TP.HCM. Điều này gửi gắm một thông điệp quan trọng tới các nhà đầu tư: dòng vốn đang dịch chuyển mạnh mẽ về các khu vực lân cận, nơi giá bất động sản còn "mềm" hơn nhưng tỷ suất sinh lời thực tế từ việc cho thuê lại vô cùng hấp dẫn. Đây không chỉ là cơ hội cho các nhà đầu tư cá nhân mà còn thu hút sự quan tâm của các quỹ đầu tư lớn đang tìm kiếm dòng tiền ổn định và dài hạn.

Về nguồn cung căn hộ mới, các khu vực vùng ven tiếp tục đóng vai trò chủ lực, khẳng định vai trò giãn dân và phát triển các đô thị vệ tinh. Thuận An và Dĩ An (cũ) dẫn đầu với hơn 13.000 căn hộ mới mỗi khu vực, với mức giá phổ biến từ 40 – 60 triệu đồng mỗi mét vuông. Những dự án này đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của người dân địa phương và các chuyên gia làm việc tại các khu công nghiệp lân cận.

Trong khi đó, TP. Thủ Đức (cũ) cung cấp khoảng 11.800 căn, nhưng giá cao hơn, dao động từ 80 – 120 triệu đồng mỗi mét vuông, phản ánh giá trị từ vị trí chiến lược và quy hoạch đô thị hiện đại. Sự tập trung nguồn cung dọc các tuyến giao thông chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4 và các tuyến metro không chỉ giúp giải quyết bài toán giao thông mà còn thể hiện tầm nhìn chiến lược về phát triển đô thị vệ tinh và giãn dân, tạo ra những "điểm sáng" mới cho thị trường trong tương lai gần.

Chuyển sang phân khúc đất nền, sau một thời gian dài chững lại do các yếu tố vĩ mô và tâm lý thị trường, phân khúc này cũng đã bắt đầu "ấm" trở lại với những tín hiệu tích cực. Giá đất trung bình tại TP.HCM (cũ) tăng khoảng 6%, đạt 69 triệu đồng mỗi mét vuông, cho thấy sự phục hồi dần của niềm tin vào giá trị dài hạn của đất.

Đặc biệt, Bình Dương ghi nhận mức tăng 5%, lên 21 triệu đồng mỗi mét vuông so với quý 2 năm 2025. Con số này, mặc dù khiêm tốn, nhưng lại là minh chứng cho sự phục hồi và tiềm năng tăng trưởng bền vững của đất nền tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng.

Ngược lại, Bà Rịa – Vũng Tàu lại vẫn khá im ắng ở phân khúc này, với giá giảm 10% và lượng quan tâm giảm 13%. Sự chênh lệch rõ rệt này không chỉ là một con số mà nó phản ánh xu hướng dòng tiền đang ưu tiên những khu vực có quỹ đất rộng, hạ tầng đã và đang hoàn thiện cùng khả năng kết nối thuận tiện với trung tâm kinh tế lớn.

Trong bối cảnh này, Bình Dương đang nổi lên như một "vệ tinh" phục hồi nhanh nhất, đặc biệt nhờ vào lợi ích trực tiếp từ dự án Vành đai 3 đang dần hoàn thiện, giúp rút ngắn thời gian di chuyển và tăng cường liên kết vùng. Việc này không chỉ thu hút người dân mà còn hấp dẫn các doanh nghiệp, tạo động lực cho sự phát triển của cả khu vực.

Chuyên gia nói gì?

Thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận đang ở một điểm chuyển mình quan trọng, mở ra cánh cửa cho những cơ hội vàng cho cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà. Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, một trong những chuyên gia hàng đầu trong ngành, đã có một nhận định lạc quan và đầy tính chiến lược: "Thị trường TP.HCM sau giai đoạn quan sát đang bật lại mạnh hơn, nguồn cung cải thiện, thanh khoản đang nhích lên nhờ dòng tiền đầu tư lẫn nhu cầu ở thực."

Nhận định này không chỉ củng cố thêm niềm tin vào một giai đoạn phát triển bền vững hơn cho thị trường miền Nam mà còn nhấn mạnh sự hội tụ của các yếu tố cơ bản, tạo nên một nền tảng vững chắc cho sự tăng trưởng.

Ông Tuấn cũng đưa ra một góc nhìn so sánh thú vị và hữu ích với thị trường miền Bắc. “Trong khi đó, tại thị trường Hà Nội, giá bán tiếp tục tăng lên nhưng nhu cầu có sự hạ nhiệt, dòng tiền vẫn tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp cận trung tâm và chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường”.

Sự khác biệt này là một tín hiệu quan trọng cho các nhà đầu tư đa dạng hóa danh mục, hiểu rõ đặc thù của từng thị trường để đưa ra quyết định tối ưu. Nó cho thấy mỗi thành phố lớn có những động lực và xu hướng dòng tiền riêng biệt, đòi hỏi một chiến lược đầu tư phù hợp.

Từ những phân tích chuyên sâu trên, rõ ràng thị trường bất động sản TP.HCM và các vùng lân cận đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới đầy hứa hẹn. Sự sáp nhập đơn vị hành chính đã thổi một luồng gió mới, tạo ra những kỳ vọng lớn lao và thúc đẩy mạnh mẽ cả giá trị và thanh khoản.

Đối với nhà đầu tư, đây là thời điểm vàng để nghiên cứu sâu rộng, đặc biệt là tại các khu vực đang nổi lên như TP. Thủ Đức (cũ) hay Bình Dương, nơi có hạ tầng phát triển và lợi suất cho thuê hấp dẫn. Việc nắm bắt thông tin về các tuyến vành đai, metro sẽ giúp định hình được tiềm năng tăng giá trong tương lai. Đối với người mua nhà, sự cải thiện về nguồn cung và các lựa chọn đa dạng hơn sẽ mang đến nhiều cơ hội để tìm được mái ấm ưng ý, phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình.

Mặc dù thị trường đang có những dấu hiệu phục hồi tích cực, nhà đầu tư cũng cần lưu ý đến những yếu tố biến động tiềm ẩn. Lãi suất ngân hàng, chính sách tiền tệ, và các yếu tố kinh tế vĩ mô toàn cầu vẫn có thể tác động đến thị trường bất động sản.

Do đó, đừng bao giờ dựa 100% vào các dự báo hay dữ liệu quá khứ mà hãy linh hoạt đo lường, cập nhật thông tin liên tục và tối ưu chiến lược của mình. Sự thông thái không chỉ nằm ở việc nắm bắt cơ hội mà còn ở khả năng quản lý rủi ro một cách hiệu quả, luôn giữ một tâm thế "phòng bị" và sẵn sàng điều chỉnh kế hoạch.