Hàng tồn kho hơn 6.800 tỷ đồng, khối tài sản lớn nhưng chưa tạo dòng tiền

Trong khi ban lãnh đạo khẳng định việc giải chấp chỉ là hệ quả của diễn biến thị trường, các chỉ số tài chính quý I/2026 lại cho thấy doanh nghiệp vẫn đang đối mặt với nhiều áp lực về dòng tiền, hiệu quả kinh doanh và khả năng hiện thực hóa tài sản.

Báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2026 cho thấy DIC Corp ghi nhận doanh thu thuần đạt 144,6 tỷ đồng, giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế âm gần 10 tỷ đồng, dù đã cải thiện đáng kể so với khoản lỗ hơn 45 tỷ đồng của quý I/2025.

Việc thu hẹp mức lỗ là tín hiệu tích cực, cho thấy doanh nghiệp phần nào kiểm soát được chi phí và áp lực tài chính. Tuy nhiên, xét trong tương quan với kế hoạch lợi nhuận trước thuế 600 tỷ đồng mà Đại hội đồng cổ đông thông qua cho năm 2026, kết quả quý đầu năm vẫn còn khoảng cách rất lớn.

Thông thường, doanh thu của doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc vào tiến độ bàn giao sản phẩm nên có thể tăng mạnh trong các quý cuối năm. Tuy nhiên, trong bối cảnh thanh khoản thị trường bất động sản chưa phục hồi hoàn toàn, việc hoàn thành mục tiêu lợi nhuận đặt ra vẫn là bài toán không dễ dàng.

Một điểm đáng chú ý là doanh thu tăng trưởng chưa tương xứng với quy mô tài sản và quỹ đất mà DIC Corp đang sở hữu. Điều này cho thấy quá trình chuyển hóa nguồn lực thành dòng tiền và lợi nhuận thực tế vẫn còn chậm hơn kỳ vọng.

DIC Corp trước áp lực kép: Kết quả kinh doanh suy giảm, gánh nặng tồn kho và giải chấp cổ phiếu lãnh đạo.

Tính đến cuối quý I/2026, tổng tài sản của DIC Corp đạt hơn 17.721 tỷ đồng. Trong đó, hàng tồn kho ở mức 6.804 tỷ đồng, tương đương khoảng 38,4% tổng tài sản.

Đây là con số rất đáng chú ý bởi hàng tồn kho trong doanh nghiệp bất động sản chủ yếu là giá trị các dự án đang đầu tư, chi phí xây dựng dở dang hoặc sản phẩm chưa tiêu thụ được.

Ở góc độ tích cực, đây là nguồn tài sản có khả năng tạo doanh thu trong tương lai khi thị trường thuận lợi và các dự án đủ điều kiện mở bán hoặc bàn giao.

Tuy nhiên, ở góc độ tài chính, lượng tồn kho lớn cũng đồng nghĩa với việc một lượng vốn khổng lồ đang bị “giam” trong các dự án. Khi tốc độ bán hàng chậm lại, doanh nghiệp sẽ phải tiếp tục bỏ vốn duy trì triển khai dự án trong khi chưa thể thu hồi dòng tiền tương ứng.

Đây là thực trạng chung của nhiều doanh nghiệp địa ốc sau giai đoạn thị trường suy giảm kéo dài. Tuy nhiên với DIC Corp, áp lực trở nên rõ nét hơn khi doanh nghiệp vẫn đang phải gánh chi phí vốn đáng kể trong lúc hiệu quả kinh doanh chưa thực sự bứt phá.

Một trong những chỉ số đáng quan tâm nhất trên bảng cân đối kế toán là cơ cấu nguồn vốn.

Tính đến ngày 31/3/2026, tổng nợ phải trả của DIC Corp ở mức hơn 11.300 tỷ đồng, trong khi vốn chủ sở hữu khoảng 6.400 tỷ đồng.

Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu tiếp tục duy trì ở mức khá cao, phản ánh doanh nghiệp vẫn phụ thuộc đáng kể vào nguồn vốn vay để phát triển dự án.

Trong cơ cấu nợ, vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn gần 600 tỷ đồng. Ngoài ra, doanh nghiệp còn ghi nhận hơn 379 tỷ đồng chi phí phải trả và gần 94 tỷ đồng phải trả người bán.

Đối với một doanh nghiệp bất động sản, đòn bẩy tài chính là công cụ quan trọng để mở rộng quỹ đất và triển khai dự án. Tuy nhiên, trong bối cảnh doanh thu chưa phục hồi mạnh, nợ vay có thể trở thành áp lực nếu dòng tiền bán hàng không được cải thiện.

Dòng tiền kinh doanh là điểm sáng hiếm hoi

Khác với nhiều doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn về dòng tiền, DIC Corp ghi nhận dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh dương hơn 2,3 tỷ đồng trong quý I/2026.

Dòng tiền kinh doanh dương cho thấy doanh nghiệp vẫn duy trì được khả năng tạo tiền từ hoạt động cốt lõi, dù quy mô chưa lớn.

Tuy nhiên, lượng tiền và tương đương tiền cuối kỳ chỉ còn khoảng 1,2 tỷ đồng. Đây là mức tiền mặt khá thấp so với quy mô tổng tài sản hàng chục nghìn tỷ đồng.

Giải chấp liên tiếp cổ phiếu DIG, DIC Corp đang đối mặt nhiều áp lực.

Điều này đồng nghĩa với việc phần lớn nguồn lực của doanh nghiệp đang nằm trong các khoản phải thu, tồn kho và tài sản dài hạn thay vì ở trạng thái tiền mặt sẵn sàng sử dụng.

Trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, khả năng chuyển đổi tài sản thành tiền mặt sẽ là yếu tố quyết định sức khỏe tài chính của DIC Corp trong các quý tới.

Nếu như báo cáo tài chính phản ánh nội lực doanh nghiệp thì diễn biến cổ phiếu DIG lại phản ánh kỳ vọng của thị trường.

Từ tháng 10/2025 đến giữa tháng 6/2026, thị giá DIG giảm gần 49%, từ vùng 24.600 đồng xuống còn khoảng 12.600 đồng/cổ phiếu.

Đà giảm kéo dài đã kích hoạt hàng loạt đợt bán giải chấp cổ phiếu của gia đình Chủ tịch Nguyễn Hùng Cường. Chỉ trong hơn hai tuần cuối tháng 5 và đầu tháng 6, gần 5,5 triệu cổ phiếu DIG thuộc nhóm cổ đông liên quan đến Chủ tịch đã bị các công ty chứng khoán bán giải chấp.

Về bản chất, giải chấp không làm thay đổi tài sản hay kết quả kinh doanh của doanh nghiệp. Tuy nhiên, hiện tượng này thường tạo ra hiệu ứng tâm lý tiêu cực bởi nhà đầu tư lo ngại về áp lực tài chính đối với cổ đông lớn cũng như triển vọng phục hồi của cổ phiếu.

Trong trường hợp của DIC Corp, việc giải chấp diễn ra đúng thời điểm doanh nghiệp chưa ghi nhận sự đột phá về doanh thu và lợi nhuận, khiến áp lực lên giá cổ phiếu càng trở nên lớn hơn.

Nhìn tổng thể, DIC Corp vẫn sở hữu nền tảng tài sản lớn với tổng tài sản trên 17.700 tỷ đồng và quỹ dự án trải dài tại nhiều địa phương.

Tuy nhiên, bài toán hiện nay không nằm ở quy mô tài sản mà ở hiệu quả khai thác tài sản đó.

Nhà đầu tư đang chờ đợi những tín hiệu rõ ràng hơn về tiến độ triển khai dự án, tốc độ bán hàng và khả năng ghi nhận doanh thu trong các quý tới. Nếu doanh nghiệp có thể đẩy nhanh việc hiện thực hóa hàng tồn kho thành doanh thu, áp lực tài chính sẽ giảm đáng kể.

Ngược lại, nếu kết quả kinh doanh tiếp tục trì trệ trong khi cổ phiếu vẫn chịu sức ép giải chấp, DIC Corp sẽ còn phải đối mặt với nhiều thách thức trong hành trình hoàn thành kế hoạch năm 2026.

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản, năm 2026 đang trở thành phép thử quan trọng đối với DIC Corp. Điều mà cổ đông cần lúc này không chỉ là những cam kết từ ban lãnh đạo, mà là những con số doanh thu, lợi nhuận và dòng tiền đủ sức thuyết phục thị trường rằng doanh nghiệp đang thực sự bước vào giai đoạn phục hồi.