Vấn đề lớn nhất là tiến trình cởi trói cho hàng trăm dự án nhà ở trên khắp cả nước hiện tại tiếp tục kéo dài thêm, làm gia tăng chi phí cho doanh nghiệp, từ đó chưa thể “ghìm cương” giá nhà ở khi nguồn cung không theo kịp nguồn cầu. Tốc độ tăng giá nhà đang vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân...

Thực tế, nhiều kỳ vọng được đặt vào việc sớm sửa đổi Luật Đất đai cùng một loạt văn bản pháp lý về bất động sản khác nhằm gỡ bỏ “rừng” thủ tục cho việc triển khai các dự án mới, nhưng tới nay sắc luật quan trọng này tiếp tục bị lùi thời hạn xem xét khiến các nhà phát triển dự án không thể không tính cách khác.

Báo cáo “Cơ cấu lại nền kinh tế Việt Nam trong bối cảnh hậu Covid-19 giai đoạn 2021-2025, tầm nhìn 2030” công bố cuối năm 2021 do Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) thực hiện nhận định, muốn đổi mới mô hình tăng trưởng giai đoạn 2021-2025, cần sớm sửa đổi và hoàn thiện nhiều sắc luật, trong đó có Luật Đất đai nhằm tối ưu hóa hiệu quả sử dụng tài nguyên đất.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), một trong những nguyên nhân gây sốt đất là do sự bất nhất trong quy định pháp lý. Đơn cử, quy định cho phép tách thửa đối với “đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” phù hợp với Điều 43d - Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bổ sung tại Khoản 3, Điều 2 - Nghị định 01/2017/NĐ-CP), nhưng không phù hợp với Điều 143, Điều 144 - Luật Đất đai 2013 và điểm này đã bị nhiều tổ chức, cá nhân lợi dụng để “phân lô, bán nền” tràn lan, phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng. Chưa kể, giới “đầu nậu”, “cò đất” còn lợi dụng chủ trương khuyến khích người dân “hiến đất làm đường” để làm những con đường tạm bợ nhằm mục đích “phân lô, bán nền” trái phép, gây ra các cơn “sốt ảo” giá đất tại nhiều địa phương, làm mất trật tự, an toàn xã hội, ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường bất động sản nói riêng, nền kinh tế nói chung.

Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII (tháng 5/2022) tổng kết thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW cũng nhấn mạnh vai trò quan trọng của việc đổi mới và tháo gỡ vướng mắc trong chính sách đất đai, trong công tác quản lý và sử dụng đất đai, bảo đảm hài hoà các lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, tạo nguồn lực và động lực mới cho phát triển kinh tế.

“Vì sao nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành động lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội?”, “Tại sao việc sử dụng tài nguyên đất còn lãng phí, hiệu quả thấp?”, “Vì sao thị trường bất động sản phát triển thiếu lành mạnh, bền vững và còn tiềm ẩn nhiều rủi ro?”... là những câu hỏi được đặt ra tại Hội nghị lần thứ 5 của Ban chấp hành Trung ương khóa XIII vừa được tổ chức.

Theo ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), câu chuyện sốt đất “cục bộ” và nguy cơ “vỡ bong bóng” giá ở nhiều khu vực thời gian qua xuất phát từ nhiều nguyên nhân, nhưng một phần lớn tới từ vai trò của bên mua (bên cầu), còn bên bán (bên cung), trong đó có nhiều nhà đầu cơ đi trước mong muốn thu về lợi nhuận cao mà liên tục “thúc” tăng giá bán, khiến mặt bằng giá nhà đất tăng nhanh trong thời gian ngắn.

Báo cáo của VARS cũng cho thấy, những tháng đầu năm 2022, nhiều địa phương trên cả nước ghi nhận tình trạng sốt đất cục bộ, đặc biệt là tình trạng “sốt ảo” diễn ra ở những địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường như Hà Tĩnh, Bình Phước, Gia Lai, Kon Tum…

Đơn cử, tại xã Măng Đen, huyện Kon Plông, tỉnh Kon Tum, giá đất nhiều khu vực tăng 30-50%, thậm chí có nơi tăng 100% chỉ trong quý đầu năm 2022. Ông A Byot, Phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Kon Tum cho biết, tình trạng giá đất bị thổi lên quá nhanh cản trở việc kêu gọi thu hút đầu tư tại địa phương.

Động thái gia tăng kiểm soát dòng vốn chảy vào bất động sản thời gian qua của các cơ quan quản lý những tưởng sẽ giúp bình ổn thị trường, nhưng theo đánh giá của GS-TSKH. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc siết quá đà dường như tạo ra “phản ứng ngược” khiến giá nhà đất bị đẩy tăng cao hơn.

Để “hạ nhiệt” cơn sốt và ổn định thị trường, thời gian gần đây, nhiều địa phương đã tạm dừng việc cho phép phân lô, tách thửa đất, chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thổ cư. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, động thái này chỉ giúp “chữa cháy” trước mắt, đến khi được gỡ bỏ sẽ “đâu lại vào đấy”, bởi nhu cầu chia lô, tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất là nhu cầu chính đáng của người dân nên khó có thể cấm đoán kéo dài.

Tổng Hợp