Tồn kho bất động sản tăng trong bối cảnh thị trường khó khăn là điều bình thường

Trong hoạt động sản xuất - kinh doanh nói chung, kinh doanh bất động sản nói riêng, hàng tồn kho là một chỉ tiêu quan trọng và hiếm có doanh nghiệp nào hoạt động ổn định mà thiếu hàng tồn kho, bởi đây là một trong những nguồn cơ bản tạo ra doanh thu tương lai cho doanh nghiệp.

Gia tăng hàng tồn kho để tích trữ nguồn nguyên liệu, phòng bị khi giá đầu vào tăng cao là chiến lược phù hợp ở thời điểm này. Mặt khác, với những doanh nghiệp bất động sản lớn, việc ghi nhận hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn tỷ đồng giá trị hàng tồn kho tại báo cáo tài chính là điều bình thường. Điều nhà đầu tư cần lưu ý ở đây là xem xét hàng tồn kho ở mức độ nào và có phân tách được thực trạng hàng tồn kho để nhận biết đâu là nhóm sản phẩm có tính chất tồn lâu, chôn vốn, không tạo ra lợi nhuận, mà chỉ mất thêm chi phí duy trì của doanh nghiệp và ngược lại.

Báo cáo của Bộ Xây dựng mới đây cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2022, số lượng nhà ở phân khúc trung cấp và bình dân đưa ra giao dịch (nguồn cung) rất hạn chế, trong khi nhu cầu đầu tư cũng như mua để ở của người dân vẫn lớn. Các sản phẩm nhà chung cư, nhà riêng lẻ, đất nền hầu như không phát sinh lượng tồn kho. Hiện nay, lượng tồn kho bất động sản đa phần nằm ở các dự án có điều kiện hạ tầng không thuận lợi và thuộc về nhà đầu tư thứ cấp.

Tính tới cuối tháng 6/2022, tổng giá trị hàng tồn kho của 60 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt hơn 325.600 tỷ đồng, tăng 7,54% so với cuối tháng 3/2022 và tăng 14,75% so với cuối tháng 12/2021. Những doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho tăng mạnh nhất trong 2 quý đầu năm 2022 có thể kể đến là Novaland (mã NVL), Vinhomes (mã VHM), Nhà Khang Điền (mã KDH), Dat Xanh Service (mã DXS), Đất Xanh Group (mã DXG), C.E.O Group (mã CEO), Danh Khôi (mã NRC)...

Việc dòng tiền vào thị trường địa ốc không chỉ nghẽn ở phía chủ đầu tư, mà còn ở người mua nhà khi dòng vốn tín dụng cho nhóm đối tượng này cũng bị kiểm soát chặt, gây lo ngại tồn kho bất động sản tăng mạnh trong quý II/2022, đặc biệt là tồn kho thành phẩm. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều doanh nghiệp ghi nhận tồn kho tăng chủ yếu là bất động sản dở dang, trong khi bất động sản thành phẩm còn có xu hướng giảm.

Đơn cử, tại Novaland, trong hơn 125.500 tỷ đồng hàng tồn kho tính đến cuối tháng 6/2022 (tăng khoảng 14% so với cuối năm ngoái), tồn kho thành phẩm giảm khoảng 970 tỷ đồng về mức hơn 7.415 tỷ đồng, còn lại là bất động sản xây dựng dở dang với gần 118.000 tỷ đồng.

Việc tồn kho thành phẩm giảm phần nào phản ánh thực trạng thị trường khó khăn hiện nay, đặc biệt từ đầu quý II/2022, nhưng việc gia tăng hàng tồn kho tập trung vào các chi phí liên quan đến các dự án đang triển khai (bao gồm tiền sử dụng đất, tư vấn thiết kế, xây dựng…), trong đó ghi nhận thêm khoảng 7.950 tỷ đồng từ Công ty TNHH Bất động sản Đà Lạt Valley - chủ đầu tư Khu đô thị Aqua Waterfront City (Đồng Nai) sau thương vụ M&A hồi đầu năm, cho thấy Novaland đã có sự chuẩn bị nguồn hàng khi thị trường hồi phục, từ đó phản ảnh triển vọng gia tăng doanh thu trong trung và dài hạn.

Tương tự, Nhà Khang Điền cũng ghi nhận tăng hơn 4.381 tỷ đồng hàng tồn kho trong nửa đầu năm 2022, lên hơn 12.113 tỷ đồng sau khi thực hiện M&A dự án Khu nhà ở Đoàn Nguyên (hay còn gọi là Đoàn Nguyên Bình Trưng Đông) quy mô 60.732 m2 tại phường Bình Trưng Đông, TP. Thủ Đức, TP.HCM. Theo Công ty Chứng khoán Bảo Việt, nhiều khả năng Nhà Khang Điền mua lại dự án này để “gối đầu” cho năm 2024, trong bối cảnh nhiều dự án của doanh nghiệp này còn vướng thủ tục pháp lý và quỹ đất sạch giảm dần.

Mọi doanh nghiệp bất động sản đều cần có hàng tồn kho, nếu không sẽ đồng nghĩa với việc doanh nghiệp không còn hàng để bán, không có dự phòng tương lai, tức là không có triển vọng trong dài hạn. Theo đó, trong nhiều trường hợp, tồn kho bất động sản tăng không khiến nhà đầu tư quá lo ngại.

Tổng Hợp