Không xử phạt

Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TPHCM, có một số người lập ra công ty môi giới bất động sản, sau đó hợp tác với một vài chủ đầu tư hoặc người có đất bằng nhiều hình thức khác nhau (mua đất nông nghiệp, ký giấy đặt cọc mua đất, hợp đồng hợp tác…) rồi vẽ ra các dự án "ma” (chưa được cơ quan nhà nước cho phép) nhằm chiêu dụ khách hàng giao dịch trên giấy và thu tiền.

Một dự án ma ở quận 9 chỉ là bãi đất hoang sau nhiều năm mở bán.

Dấu hiệu nhận biết “dự án ma” là đất do cá nhân đứng tên nhưng doanh nghiệp đứng ra giao dịch, thường có 2 dạng. Thứ nhất, doanh nghiệp môi giới bất động sản quảng cáo khu đất đó là một dự án với tên thương mại để thu hút khách hàng, khi khách đến họ sẽ đưa cá nhân chủ đất ra ký kết văn bản giao dịch với khách hàng. Việc này vi phạm về quảng cáo và môi giới sản phẩm chưa đủ điều kiện.

Doanh nghiệp bất động sản không quan tâm đến chủ đất có ra được “sổ đỏ” cho khách hàng hay không mà chỉ lo thu tiền môi giới, rồi họ nói không liên quan. Thứ hai là doanh nghiệp cho người thân, nhân viên đứng ra thu gom và đứng tên trên “sổ đỏ” rồi quảng cáo là dự án, còn công ty địa ốc đóng như một chủ đầu tư để bán sản phẩm đất nền cho khách hàng.

“Muốn biến là dự án ma hay không, thì chỉ cần xem đất thuộc sở hữu của cá nhân hay doanh nghiệp. Nếu chỉ cần thấy một trong các dấu hiệu như đất cá nhân, không có văn bản phê duyệt dự án đầu tư thì khẳng định là dự án ma”, ông Phượng nói.

Để xảy ra tình trạng nhan nhản “dự án ma”, ông Phượng nói nguyên nhân là do việc quản lý lỏng lẻo. Cụ thể, đất nông nghiệp nhưng làm hạ tầng đường, vỉa hè, phân lô nhưng không có giấy phép xây dựng, chưa chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Tuy nhiên, chính quyền địa phương không xử phạt, không áp dụng biện pháp trả lại hiện trạng ban đầu theo quy định Luật đất đai.

Doanh nghiệp quảng cáo sai nhưng không giám sát, phát hiện. Khi người dân tố cáo cũng không xử phạt vi phạm hành chính và buộc khắc phục. Doanh nghiệp môi giới đứng ra giao dịch với người dân, vi phạm nhưng cơ quan Nhà nước không biết và không xử phạt. Khi có giao dịch sai, người dân tố cáo đến cơ quan Công an thì Công an cho rằng chỉ là giao dịch dân sự. Do đó, có những trường hợp vẽ ra dự án ma, là cách thức chiếm đoạt tiền người dân nhưng Công an không giải quyết.

Khi mua phải dự án "ma", khách hàng thường căng băng rôn cầu cứu chính quyền.

“Do lợi nhuận có được từ việc mua đất nông nghiệp rồi đem bán đất ở mà không bị xử lý nên tình trạng “dự án ma” mọc như nấm. Thông thường, cứ làm nhân viên môi giới, biết cách làm và liều một chút là thành lập công ty làm “dự án ma” cho mình luôn. Bất cập pháp luật đất đai hiện nay là chuyển mục đích sử dụng đất không coi là một quyền của người sử dụng, chỉ là một thủ tục hành chính, nếu đủ điều kiện là được”, ông Phượng nói.

Luật sư này cho biết thêm, nếu đã lỡ mua đất nền trong dự án ma thì nên hủy hợp đồng để đòi lại tiền, nếu bên bán không trả tiền thì làm đơn gửi đến các cơ quan Nhà nước kiểm tra, xử lý và khởi kiện ra tòa.

Phải công khai thông tin

Để hạn chế tình trạng lừa đảo trong lĩnh vực nhà đất, UBND TP.HCM vừa giao các sở ngành phải công khai thông tin quyết định pháp lý về đầu tư và sử dụng đất của các dự án kinh doanh nhà ở tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử. Đồng thời, phải công khai các văn bản, quyết định xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, đầu tư xây dựng của chủ đầu tư dự án nhà ở.

Bên cạnh đó, các dự án đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở, dự án đủ điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, cũng như những dự án nhà ở đã được phê duyệt nhưng có vi phạm pháp luật về đất đai, không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở... cũng phải được công khai. 

Trong đó, UBND TPHCM giao cụ thể cho Sở Quy hoạch Kiến trúc và UBND các quận, huyện công bố công khai các đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt, thông tin cho người dân biết những dự án kinh doanh nhà ở đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng. Khi người dân có yêu cầu, Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Tài nguyênMôi trường, Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch Đầu tư phải cung cấp thông tin cho người dân, đồng thời niêm yết tại trụ sở UBND quận huyện, phường xã và trên các phương tiện thông tin đại chúng. 

Dù chính quyền nhiều lần cảnh báo nhưng dự án "ma" vẫn có đất sống.

Để hạn chế “dự án ma”, hiện tại, Sở Xây dựng TPHCM đã xây dựng ứng dụng (App) SXD247 với 3 chức năng. Cụ thể là công khai, cập nhật đầy đủ chính xác thông tin dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, thủ tục hành chính. Tra cứu chính xác kết quả giải quyết hồ sơ trực tuyến. Tiếp nhận, xử lý hiệu quả phản ánh, góp ý về xây dựng không phép, trái phép đảm bảo để người dân dễ sử dụng, bảo vệ danh tính của người gửi phản ánh, góp ý đồng thời thống kê được kết quả xử lý cũng như số lượng công trình xây dựng không phép, trái phép theo từng địa bàn.

Sở Quy hoạch Kiến trúc TPHCM cũng hoàn thiện App Thông tin quy hoạch, đảm bảo thông tin luôn được cập nhật kịp thời, đầy đủ, chính xác liên thông đồng bộ với App SXD247.

Ngoài ra, Sở Tài nguyên Môi trường TPHCM công khai kế hoạch sử dụng đất hằng năm để người dân, doanh nghiệp nắm. Trong khi đó, những dự án sai phạm về đất đai hiện nay cũng được Sở Xây dựng TPHCM công bố. Từ năm 2019 đến nay, trên cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng đều công khai các quyết định cho phép dự án nào đủ điều kiện ký hợp đồng huy động vốn đối với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai.

Việc công khai các dự án này cũng bao gồm các thông tin dự án có được ngân hàng bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai hay không. Pháp lý của dự án về đất đai, quy hoạch, xây dựng cũng được cập nhật đầy đủ trong các quyết định này.