Victor Kumar và vợ Reshmi Kumar là một cặp vợ chồng hiện đang sinh sống tại Australia. Hơn 30 năm trước, họ bắt đầu đầu tư BĐS chỉ với vài nghìn USD trong tay. Đến nay, 2 người hiện sở hữu danh mục gồm 103 bất động sản trên khắp Australia, với tổng giá trị khoảng 40 triệu USD (khoảng 1.040 tỷ đồng). Riêng tiền thuê nhà đã mang về cho vợ chồng Victor khoảng 2,1 triệu USD (54 tỷ đồng) mỗi năm.

Tận dụng đòn bẩy tài chính

Năm 1998, Victor mua bất động sản đầu tiên. Từ một thương vụ ban đầu, ông dần xây dựng danh mục đầu tư bằng cách tận dụng vốn vay ngân hàng và phần vốn chủ sở hữu tích lũy từ những bất động sản đã mua trước đó. Theo Victor, sau khi sở hữu một vài tài sản, phần vốn chủ sở hữu tăng lên giúp ông tiếp tục tiếp cận nguồn vốn để thực hiện các thương vụ tiếp theo.

“Ngân hàng có thể cấp vốn vay dựa trên số tài sản mà tôi đã sở hữu, cứ như vậy, tôi dùng danh mục hiện có để vay tiền đầu tư BĐS” - Victor chia sẻ.

Danh mục của hai vợ chồng không chỉ gồm nhà ở thông thường. Trong quá trình đầu tư, họ từng tham gia nhiều loại hình khác nhau, từ bất động sản thương mại, các khu căn hộ, những lô đất có thể xây thêm nhà phụ cho tới các thương vụ hợp tác đầu tư. Victor cho biết nếu tính cả những thương vụ liên doanh, tổng số bất động sản trong danh mục hiện lên tới con số 103.

Victor Kumar và Reshmi Kumar

Điều đáng chú ý là cặp vợ chồng không xây dựng khối tài sản này chỉ bằng việc mua rồi chờ giá tăng. Victor cho biết ông luôn cố gắng đầu tư trong khả năng tài chính của mình, không phụ thuộc quá nhiều vào ưu đãi thuế và cũng không chạy theo những xu hướng nhất thời trên thị trường.

“Tôi không đi quá nhanh nhưng cũng không đi quá chậm và không chạy theo các xu hướng” - Ông nói. Sau nhiều năm tích lũy, danh mục của Victor và Reshmi hiện tạo ra khoảng 2,1 triệu USD (hơn 54 tỷ đồng) tiền thuê mỗi năm. Đây là nguồn thu đáng kể bên cạnh giá trị tài sản mà hai người đang nắm giữ. Tuy nhiên, Victor cho biết khoảng 27% giá trị danh mục vẫn là khoản nợ, cho thấy việc sử dụng đòn bẩy tài chính là một phần quan trọng trong hành trình mở rộng số lượng bất động sản của gia đình.

Thay vì chỉ tập trung mua thêm nhà, vợ chồng Victor hiện cũng điều chỉnh chiến lược theo điều kiện thị trường. Ông cho biết một số nhà đầu tư đang chuyển sang các tài sản có nhiều nguồn thu, đẩy nhanh việc chia nhỏ đất để phát triển thêm bất động sản và tạm trì hoãn những thương vụ có tỷ suất sinh lời thấp cho tới khi hiệu quả tài chính được cải thiện.

Lời khuyên cho người muốn đầu tư BĐS

Với những người mới bước vào thị trường, Victor cho rằng điều quan trọng là phải nhìn vào các con số thực tế của một thương vụ. Theo ông, người mua cần lựa chọn bất động sản nằm trong khả năng tài chính và xem xét hiệu quả đầu tư từ dòng tiền, chi phí nắm giữ cho tới mức sinh lời thực tế.

“Bạn chỉ cần mua trong khả năng của mình và nhìn vào những con số thực tế, chứ không phải những con số đã được làm đẹp trên giấy tờ qua lời môi giới” - Victor nói.

Ảnh minh họa

Hiện danh mục 103 bất động sản cũng khiến Victor đặc biệt quan tâm tới những thay đổi chính sách có thể tác động đến nhà đầu tư và người thuê nhà. Ông cho rằng điều đáng lo không chỉ nằm ở bản thân các chính sách về thuế mà còn ở tâm lý lo ngại, hoảng sợ của thị trường trước những thay đổi này.

Theo Victor, nếu chi phí sở hữu bất động sản tăng lên, chủ nhà có thể tìm cách điều chỉnh tiền thuê để bù đắp. Khi tiền thuê tăng, người đi thuê sẽ khó tiết kiệm đủ tiền cho khoản đặt cọc mua nhà. Điều này có thể khiến hành trình từ thuê nhà sang sở hữu nhà trở nên khó khăn hơn.

Ông cũng cho rằng việc tăng nguồn cung nhà ở có thể đóng vai trò quan trọng trong bài toán giá nhà và tiền thuê. Victor lấy ví dụ tại khu vực Tây Nam Sydney (Australia), nơi các khoản chi phí liên quan đến thủ tục, thuế, phí chuyển nhượng,... có thể lên tới khoảng 150.000-170.000 USD (3,9-4,4 tỷ đồng) đối với một căn nhà tiêu chuẩn. Theo ông, những chi phí này cuối cùng cũng có thể được phản ánh vào giá thành xây dựng và giá bán bất động sản.

Từ một cặp vợ chồng nhập cư đến Australia với vài nghìn USD, Victor và Reshmi đã mất gần 30 năm để xây dựng danh mục 103 bất động sản. Hành trình của họ không diễn ra trong một vài thương vụ lớn mà được tích lũy qua nhiều năm, với việc sử dụng vốn vay, tái đầu tư phần vốn chủ sở hữu và đa dạng hóa loại hình tài sản.

(Nguồn: realestate.com.au)