Trong buổi gặp mặt nhà đầu tư vào cuối tháng 11 gần đây, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia ( AGG ) đã tiết lộ nhiều thông tin về định hướng kinh doanh trong 5 năm tới và những vấn đề liên quan đến quan hệ cổ đông.

Tổng doanh thu hơn 50.000 tỷ đồng 5 năm tới

Tại buổi gặp mặt, Phó chủ tịch HĐQT Nguyễn Trung Tín đại diện An Gia thuyết trình về kế hoạch kinh doanh trong giai đoạn tới. Dựa vào sức tiêu thụ các dự án đã ra mắt, ước tính doanh thu năm nay của Bất động sản An Gia sẽ đạt 2.500 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế vào khoảng 410 tỷ đồng.

Dựa trên đà này, tốc độ tăng trưởng doanh thu bình quân mỗi năm trong 5 năm tới của An Gia Group sẽ là 36%. Cụ thể, năm 2021, doanh thu sẽ đạt 4.100 tỷ đồng và đến 2025 tăng lên 16.500 tỷ đồng. Tổng doanh thu công ty dự kiến có được trong giai đoạn này trên 50.200 tỷ đồng và lãi luỹ kế khoảng 6.650 tỷ đồng.

Ông Tín giải thích, các chỉ tiêu được đề ra là dựa theo kế hoạch tung ra thị trường 27.600 sản phẩm mới từ các quỹ đất hiện hữu hơn 33 ha tại TP.HCM, Đông Bình Dương, Long An của doanh nghiệp này.

Tuy nhiên, theo báo cáo tài chính mới nhất, doanh thu thuần trong quý III/2020 của An Gia ghi nhận hơn 13,6 tỷ đồng. Con số này giảm gần 4,6 lần so với quý III/2019 và cũng giảm hơn 20% so với quý liền trước.

Đáng chú ý, đây là quý thứ 3 liên tiếp An Gia “trắng tay” ở mảng bán hàng, công ty này hoàn toàn không bán được căn hộ nào trong 9 tháng qua. 86% doanh thu đến từ dịch vụ tư vấn, môi giới và tiếp thị.

Từ đây, thị trường nhìn thấy một nghịch lý: An Gia xuất thân từ một công ty môi giới, sau 6 năm lặn lội, công ty “lột xác” thành nhà phát triển dự án bất động sản. Công ty vừa lên sàn hồi đầu năm để tiếp tục theo đuổi định hướng trở thành “nhà phát triển đô thị” trong 5 năm tới. Tuy nhiên, từ sau khi lên sàn đến nay, Bất động sản An Gia dường như lại trở về với xuất phát điểm của mình khi liên tục “sống nhờ” dịch vụ môi giới.

Luỹ kế 9 tháng đầu năm, An Gia chỉ thu được 73,7 tỷ đồng doanh thu và 195,5 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế. So với kế hoạch cả năm, doanh nghiệp này có nguy cơ “vỡ trận” về chỉ tiêu doanh khi mới hoàn thành 3%. Đích đến 410 tỷ đồng lợi nhuận vẫn còn đợi An Gia cố gắng hoàn thành 52,3% chỉ tiêu trong quý IV/2020.

Đang vay hơn 1.700 tỷ đồng, An Gia vẫn muốn vay thêm để gom đất

Theo định hướng tương lai, Bất động sản An Gia sẽ dành khoảng 5.000 tỷ đồng để phát triển quỹ đất sạch. Ông Tín cho biết, đây là “thời điểm vàng” để gom quỹ đất vì quá trình đàm phán giá sau dịch bệnh suôn sẻ hơn. Tiêu chí công ty săn quỹ đất là chấp nhận giá cao để đổi lại pháp lý tương đối hoàn chỉnh, có thể triển khai nhanh trong 6-9 tháng bán hàng nhằm hạn chế rủi ro.

"Vay vốn để phát triển quỹ đất sạch phục vụ kế hoạch 5 năm có thể ảnh hưởng đến giá trị cổ phiếu. Tuy nhiên, nếu có cơ hội đủ hấp dẫn để An Gia thành doanh nghiệp tỷ đô thì chúng tôi sẽ không bỏ qua", ông Tín nói.

An Gia đang muốn dành 5.000 tỷ đồng để mở thêm quỹ đất sạch. Nguồn: AGG

Hiện tại, cơ cấu tài chính của công ty này đang dần lộ điểm bất ổn, nhìn thấy rõ nhất qua báo cáo tài chính quý III/2020 . Trong khi vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp tăng 31% so với đầu năm thì nợ phải trả tăng theo cấp số nhân với mức tăng đến hơn 1,7 lần.

Cụ thể, vốn chủ sở hữu vào cuối tháng 9/2020 của Bất động sản An Gia ghi nhận 1.907 tỷ đồng nhưng nợ phải trả đã lên đến 6.845 tỷ đồng. Nợ phải trả của An Gia đang vượt vốn chủ sở hữu tới 3,6 lần. Trong đó có đến 69% là nợ ngắn hạn.

Đến cuối tháng 9/2020, An Gia Group đang gánh trên mình tổng khoản vay lên đến 1.733 tỷ đồng, tăng 62% so với con số đầu năm. Nhưng doanh nghiệp này vẫn có áp lực trả nợ khá thoáng khi có đến 84% là các khoản vay dài hạn. 

Ngoài ra, HĐQT An Gia cũng mong nhà đầu tư thông cảm cho việc thị giá của mã AGG chưa bứt phá mạnh sau gần một năm niêm yết trên sàn HOSE. Chốt phiên chào sàn với giá 30.400 đồng/cổ phiếu, đến nay thị giá của mã AGG vẫn chỉ đâu đó 30.450 đồng/cổ phiếu. Liên tiếp từ khi lên sàn mãi cho đến đầu tháng 10, thị giá cổ phiếu An Gia chỉ giao dịch quanh mức 24.000 - 26.000 đồng/cổ phiếu.

Creed thoái vốn không phải do mâu thuẫn?

Hồi đầu tháng 10, cổ đông chiến lược Creed Investment đăng ký bán ra gần 1,4 triệu cổ phiếu AGG của An Gia Group. Đây là lần thứ 2 cổ đông ngoại lớn nhất của công ty thực hiện thoái vốn sau khi 75 triệu cổ phiếu AGG lên sàn. Sau giao dịch, số lượng cổ phiếu quỹ này nắm giữ còn hơn 4,5 triệu cổ phiếu, tương tương 5,5% tỷ lệ sở hữu tại Bất động sản An Gia.

Đại diện Creed Group (ngoài cùng bên trái) tại sự kiện gặp gỡ nhà đầu tư của An Gia. Ảnh: AGG

Trả lời lo ngại của các công ty chứng khoán về việc Creed Investments thoái vốn từ 12,11% xuống 5,5% chỉ trong 3 tháng, Ban Lãnh đạo An Gia khẳng định điều này “hoàn toàn bình thường” và không ảnh hưởng đến kế hoạch dài hạn. Việc giảm tỷ lệ sở hữu được thông báo từ khi 2 bên ký thoả thuận hợp tác năm 2015, chứ không phải bộc phát do bất ổn hoặc mâu thuẫn.

"Creed nói rất rõ từ ban đầu họ là nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, không phải nhà đầu tư tài chính. Thoả thuận có đề cập việc An Gia phải lên sàn sau một thời gian hợp tác để họ thoái bớt vốn, còn cam kết đồng hành không có gì thay đổi", ông Tín nói.

Để minh chứng cho điều này, phía An Gia tiết lộ, sắp tới công ty và Creed cũng như một số đối tác khác như Ricons, Actis... sẽ hợp tác theo mô hình góp vốn đầu tư. Hai bên thành lập một công ty "holding company", trong đó An Gia góp 20% và đối tác góp 80% nhu cầu vốn của dự án.

Vốn góp được chia thành hai loại gồm cổ phần phổ thông (để phân chia lợi nhuận, có quyền biểu quyết) và cổ phần ưu đại hoàn lại. Sau đó, công ty nắm giữ dự án này tiếp tục lập một công ty để phát triển và sở hữu trực tiếp dự án. trở thành chủ đầu tư và sở hữu trực tiếp dự án.

Cấu trúc đầu tư dự án của An Gia với mô hình holding company. Nguồn: AGG

Theo HĐQT, với mô hình này, An Gia chỉ cần bỏ ra 20% số vốn trong từng dự án nhưng thu về 50,1% lợi nhuận sau thuế, sau khi đã hoàn trả cổ phần ưu đãi cho các bên. Ngoài ra, An Gia sẽ thu thêm 2 - 3% tổng doanh thu của dự án, do công ty này sẽ phụ trách toàn bộ các khâu từ mua dự án, thực hiện pháp lý, triển khai xây dựng, bán hàng và hậu mãi.

Thực tế, mô hình này vốn đã và đang được triển khai đồng loạt tại các dự án của An Gia, Hoosiers, Creed Group cùng An Gia phát triển dự án River Panorama 1,2 (quận 7, TP.HCM); Riland và Creed Group góp vốn đầu tư vào Westgate (Bình Chánh, TP.HCM) hay Newtecons và Creed Group góp vốn phát triển The Sóng (Bà Rịa - Vũng Tàu)…

Nguồn: Nâng cao chất lượng công tác chăm sóc sức khoẻ cán bộ Trung ương