Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lại quá thiên về đấu giá quyền sử dụng đất. Điều này có thể xuất phát từ cách hiểu chưa đúng về khái niệm "đấu thầu".

Luật Đấu thầu hiện hành quy định về 2 hình thức đấu thầu: Hình thức 1 là đấu thầu để lựa chọn nhà thầu cung cấp dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tư vấn, hàng hóa, xây lắp đối với dự án sử dụng vốn nhà nước (thường được gọi là "đấu thầu mua sắm công"). Hình thức 2 là đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất. Thuật ngữ "đấu thầu" thường được hiểu theo hình thức 1, tuy nhiên ngoài việc đấu thầu mua sắm công thì đấu thầu còn là một công cụ hữu hiệu để lựa chọn nhà đầu tư có năng lực thực hiện các dự án có sử dụng đất, giúp khai thác tốt nguồn lực đất đai.

Dưới góc độ lý luận cũng như thực tiễn, tôi cho rằng hình thức đấu thầu dự án là hình thức bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước - nhà đầu tư - xã hội tối đa. Điều kiện tiên quyết là phải thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất theo pháp luật về đất đai hoặc thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng. Hình thức này đòi hỏi Nhà nước phải đóng vai trò trung gian; nhà đầu tư ứng tiền (theo phương án được cơ quan nhà nước phê duyệt) để Nhà nước chi GPMB, thu hồi đất và giao đất cho nhà đầu tư.

Phương thức đấu thầu dự án "miễn trừ" trách nhiệm GPMB cho nhà đầu tư, đây là công việc mà Nhà nước phải thực hiện và nhà đầu tư chỉ có trách nhiệm ứng tiền để Nhà nước chi trả cho người sử dụng đất. Sau khi được giao đất, cho thuê đất, nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể được phê duyệt và được khấu trừ số tiền đã tạm ứng GPMB. Hình thức này đã được các địa phương áp dụng ổn định, có hiệu quả để triển khai các dự án đầu tư có sử dụng đất theo Nghị định số 25/2020/NĐ-CP.

Tôi cho rằng bản chất Điều 65 (giao đất qua đấu thầu) và Điều 66 (giao đất qua đấu giá) trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là giống nhau, đều là các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất; sự khác nhau chỉ thể hiện ở khía cạnh: Nếu đất chưa GPMB thì đấu thầu, nếu đã GPMB thì đấu giá.

Hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án sử dụng đất chỉ khác nhau ở thời điểm Nhà nước thu hồi đất: (i) Nếu đấu giá, Nhà nước phải tự ứng vốn từ ngân sách (Quỹ phát triển đất) để chi GPMB, tạo quỹ đất sạch và tổ chức đấu giá. (ii) Nếu đấu thầu, Nhà nước lập chủ trương đầu tư dự án, mời gọi đầu tư, doanh nghiệp trúng đấu thầu sẽ ứng vốn cho Nhà nước chi GPMB, tạo quỹ đất sạch và giao đất cho doanh nghiệp.

Tùy theo quy mô dự án, khả năng bố trí vốn ngân sách mà mỗi địa phương có thể lựa chọn hình thức triển khai: Nếu chủ động bố trí được "vốn mồi" để GPMB thì áp dụng đấu giá; Nếu không bố trí được vốn GPMB thì áp dụng đấu thầu để triển khai dự án. Đây là 2 hình thức lựa chọn nhà đầu tư cạnh tranh, công khai, minh bạch, không mâu thuẫn mà bổ trợ cho nhau.

Với hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, Nhà nước phải đóng vai trò trung gian trong mối quan hệ 3 bên: Nhà nước - nhà đầu tư - người sử dụng đất, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhiều chủ thể (nhà đầu tư có cơ hội triển khai dự án; người sử dụng đất được bồi thường thỏa đáng; Nhà nước thu được ngân sách từ tiền sử dụng đất; người dân trong khu vực dự án cũng được thụ hưởng hạ tầng, cơ hội việc làm... khi dự án triển khai).

Trên tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW, tôi kiến nghị Điều 65 Dự thảo cần mở rộng các trường hợp và khuyến khích áp dụng đấu thầu dự án có sử dụng đất, đặc biệt là cho phép các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị cũng được áp dụng đấu thầu dự án có sử dụng đất nếu khu đất chưa hoàn thành GPMB.

Chính phủ đã chính thức trình Quốc hội Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo) tại Tờ trình số 307/TTr-CP ngày 7/9/2022. Dự thảo đã phần nào thể chế Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương: "Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất" bằng việc khôi phục lại hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Tuy nhiên về tổng thể, Dự thảo hiện quá thiên về cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, trong khi cơ chế đấu thầu dự án có sử dụng đất chỉ được áp dụng cho một số trường hợp, một số loại hình dự án không phổ biến, không có giá trị thương mại cao.

Cụ thể, Dự thảo thống kê các trường hợp giao đất không qua đấu giá, đấu thầu (Điều 64); Các trường hợp giao đất qua đấu thầu (Điều 65), các trường hợp còn lại mặc nhiên là giao đất qua đấu giá (Điều 66). Đặc biệt Dự thảo còn quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đất chưa được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (Điều 67), là điều luật hoàn toàn mới so với các bản dự thảo cũ.

Theo Dự thảo mới nhất, việc giao đất qua đấu thầu dự án có sử dụng đất chỉ bao gồm 5 trường hợp: a) Cho thuê đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; b) Cho thuê đất đối với đơn vị sự nghiệp ngoài công lập có mục đích kinh doanh; c) Giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng; d) Các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất mà có từ 02 nhà đầu tư quan tâm trở lên; đ) Dự án điều chỉnh đất đai để chỉnh trang và phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với trường hợp cần lựa chọn nhà đầu tư.

Như vậy, Dự thảo đã tiếp thu ý kiến của các chuyên gia khi bỏ tiêu chí về quy mô tối thiểu của dự án áp dụng đấu thầu dự án có sử dụng đất (dự thảo cũ quy định là tối thiểu 100ha), tuy nhiên Dự thảo cũng đồng thời loại bỏ các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị không được áp dụng đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Nghị quyết số 18-NQ/TW không phân biệt thứ bậc, mức độ quan trọng hay ưu tiên giữa 2 hình thức: đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Tổng Hợp