Mức giá trúng của các doanh nghiệp trong phiên đấu giá lịch sử vừa qua, nếu quy đổi ra đơn vị m2, sẽ ra con số khiến nhiều người phải giật mình. Tạo ra những hệ lụy đối với thị trường bất động sản khi giá cả tăng đột biến

Nếu quy đổi giá trị lô đất 3-12 do thành viên của Tân Hoàng Minh Group đấu giá thành công, mỗi m2 đất sẽ có giá 2,4 tỷ đồng, con số khiến thị trường bất động sản Việt Nam đứng trong top những thị trường có giá nhà đất cao nhất thế giới.

Vì con số này, nhiều chuyên gia cảnh báo rằng, đây là mức "bất hợp lý" và có thể gây hệ lụy cho thị trường. Ví dụ, với lô 3-12, dựa trên đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, lô đất có tổng diện tích sàn xây dựng là 90.000 m2, hệ số sử dụng đất là 8,95 lần và số căn hộ dự kiến là 570 căn. Dự kiến giá bán căn hộ đảm bảo kinh doanh có lãi phải vọt lên mức 400-500 triệu đồng một m2. Đây là mức giá gây bất ngờ lớn bởi nó không đại diện cho giá nhà của thời điểm đấu giá. Điều bất hợp lý tiếp theo là mức này cũng bất hợp lý vì không tương xứng với khu đô thị non trẻ và mật độ thưa thớt, ít tiện nghi như Thủ Thiêm hiện nay. Theo các chuyên gia, nếu có thể thực hiện, ít nhất thị trường cần khoảng 10 năm nữa mới có thể đạt được mức vừa đấu giá thành công. Lãnh đạo một số doanh nghiệp bất động nhận định, vì con số này, hậu đấu giá đất Thủ Thiêm có thể tạo ra nhiều nguy cơ thổi giá ảo, có thể gây hiệu ứng ngược cho thị trường địa ốc.

Giá đất quá cao sẽ dẫn đến nguy cơ tắc thanh khoản, Nhà nước, người dân và đại đa số nhà phát triển bất động sản bền vững đều gặp rủi ro rất cao trong khi chỉ một nhóm ít trục lợi từ việc sốt đất. Trong khi thị trường chưa có phản ứng ngay lập tức, trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu một loạt doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là doanh nghiệp có dự án tại Thủ Thiêm, đều tăng chóng mặt.

Ngày 10/12, Trung tâm Dịch vụ Đấu giá tài sản, Sở Tư pháp TPHCM đã tổ chức đấu giá 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, Khu đô thị mới Thủ Thiêm . Cả 4 lô đất đều có thời gian sử dụng đất 50 năm đối với doanh nghiệp kể từ ngày có quyết định công nhận trúng đấu giá. Những lô "đất kim cương" này đã thu hút hàng chục đại gia trong lĩnh vực bất động sản và các doanh nghiệp lớn khác tham gia, tạo ra một màn ganh đua căng thẳng, một trong những phiên đấu giá đi vào lịch sử. Cuối ngày, tất cả 4 lô đất đều được đấu giá thành công với số tiền khiến giới đầu tư phải "giật mình", khi đạt tổng cộng 37.346 tỷ đồng, gấp 7 lần giá khởi điểm.

Dù căn hộ hạng sang khan hiếm, giá nhà ở có “miễn nhiễm” trước đại dịch khi chỉ tăng chứ không giảm thì theo nhận xét của một số đại diện DN BĐS tại Thành phố, giá căn hộ tại 4 lô đất trên sẽ là mức giá “không tưởng” đối với nhà ở không gắn liền với đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, nhất là khi hạ tầng kèm theo dự án bị hạn chế do không có đất để làm. Loạt căn hộ có mức giá “khủng” từ 4 khu đất trên cũng đã khiến dư luận hoài nghi về tính khả thi trong triển khai dự án. Nhất là khi đã từng xảy ra tình trạng một DN sau khi trúng đấu giá lô đất trên đường Lê Duẩn, quận 1 với mức cao hơn 2,6 lần giá khởi điểm, song đã nhùng nhằng nhiều năm không chịu trả tiền cho Thành phố và nay DN cũng liên quan đến việc đấu giá 1 trong 4 khu đất trên.

Xung quanh việc trúng đấu giá của doanh nghiệp đã để lại những khó khoăn với thị trường bất động sản (BĐS). Đặc biệt là hệ lụy để lại với chính quyền và nhà đầu tư là trong việc đền bù cho người dân sau này.  Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, Lê Hoàng Châu nhìn nhận, mức giá quá cao từ các lô đất được bán thành công, trong đó lô cao nhất giá bán lên tới 2,45 tỉ đồng/m2 sẽ ảnh hưởng đến cả khu vực; đẩy mặt bằng giá BĐS khu xung quanh các dự án này lên một mức giá mới. So sánh với mức giá đất ở tuyến đường trung tâm quận 1, đại diện một doanh nghiệp (DN) BĐS tại Thành phố cho rằng, giá đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã được đẩy lên cao hơn giá đất tuyến đường Đồng Khởi ở trung tâm Thành phố khoảng 1 tỷ đồng/m2. Từ đó giá thành căn hộ tại các dự án này sẽ phải nằm ở mức 350-400 triệu đồng/m2. Song thực tế khi biết về quy hoạch xây dựng tại các khu đất này, nhiều nhà đầu tư BĐS đã phải “lắc đầu” với “siêu giá” bán căn hộ.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa: "Sau cuộc đấu giá các lô đất “vàng” ở Thủ Thiêm với mức giá cả tỷ đô la cho thấy mọi kỷ lục về giá trị đầu tư đều có thể xảy ra ở bán đảo này. Tôi cho rằng, đây là một hiện tượng bất thường. Vì bất thường nên mới gây xôn xao dư luận. Thậm chí không ít người còn gọi đó là một hình thức “thao túng” thị trường bất động sản. Và có lẽ tất cả những ai muốn mua nhà ở Việt Nam lúc này đều chịu thiệt hại vì sự kiện này. Vì khi đấu giá miếng đất đạt mức đỉnh cao nhất của Việt Nam 2,4 tỷ đồng/m2, sẽ khiến giá đất của Thủ Thiêm tăng mạnh".

Khi giá đất của Thủ Thiêm tăng mạnh kéo theo đất của cả TP.HCM và các thành phố lớn các cũng tăng. Người tiêu dùng sẽ “chết” vì cuối cùng mọi chi phí đều đổ lên đầu người tiêu dùng khi mua sản phẩm.

Tổng Hợp