Hàng trăm nghìn sản phẩm condotel, officetel đã hiện diện trên thị trường, nhưng hành lang pháp lý vẫn chưa theo kịp thực tế. HoREA đề xuất sửa đồng bộ nhiều điều khoản để bảo vệ người mua và đưa phân khúc bất động sản du lịch, lưu trú phát triển minh bạch.

Khoảng trống sau một thời kỳ bùng nổ

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), do Chủ tịch Lê Hoàng Châu ký, vừa gửi Thủ tướng Chính phủ cùng các bộ liên quan văn bản góp ý dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi). Trọng tâm kiến nghị là hoàn thiện quy định đối với công trình có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch và lưu trú, gồm những sản phẩm quen thuộc như căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, nhà phố du lịch, căn hộ kết hợp văn phòng (officetel) và căn hộ dịch vụ.

Các dự án căn hộ gần trung tâm TP.HCM có nhiều condotel, officetel

Theo HoREA, các loại hình này không mới. Condotel phát triển mạnh tại những địa phương ven biển, hải đảo; officetel tập trung ở các đô thị lớn. Tuy nhiên, sự phát triển nhanh trong giai đoạn 2015-2019 đã bộc lộ nhiều vấn đề: dự án mở bán khi chưa đủ điều kiện, cam kết lợi nhuận vượt khả năng thực hiện, tranh chấp vận hành và khó khăn trong cấp giấy chứng nhận. Có nơi còn cấp quyền sử dụng “đất ở ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở” cho công trình xây trên đất thương mại, dịch vụ có thời hạn, khiến ranh giới giữa tài sản lưu trú và nhà ở càng thêm rối.

Theo số liệu HoREA tổng hợp trong văn bản, cả nước hiện có khoảng 146.438 sản phẩm thuộc nhóm condotel. Riêng officetel chưa có thống kê toàn quốc. Tại TP.HCM, số liệu được văn bản dẫn lại cho thấy từng có 8.918 căn thuộc 29 dự án vướng cấp giấy chứng nhận; đến tháng 12/2024, thành phố đã tháo gỡ và cấp giấy cho 7.174 căn tại 9 dự án, tương đương 80%. Những con số này cho thấy đây không còn là một phân khúc nhỏ để pháp luật chỉ điều chỉnh gián tiếp.

Một tên gọi chung để tránh “lọt” chính sách

Điểm cốt lõi trong đề xuất của HoREA là sử dụng nhất quán cụm từ “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú”. Theo hiệp hội, cách gọi khái quát này đã xuất hiện trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và có thể bao phủ các sản phẩm hiện hữu lẫn mô hình mới phát sinh, thay vì liệt kê riêng lẻ rồi bỏ sót.

Một dự án vừa khởi công tại TPHCM cũng kỳ vọng minh bạch thông tin condotel, Officetel để thu hút khách hàng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng khoản giải thích về “dự án bất động sản” trong dự thảo đã nhận diện nhóm công trình này, nhưng nhiều điều khoản phía sau chưa đồng bộ. Vì vậy, hiệp hội kiến nghị rà soát 15 điều, khoản liên quan, từ khái niệm kinh doanh bất động sản, loại tài sản được đưa vào kinh doanh, điều kiện bán tài sản có sẵn hoặc hình thành trong tương lai, quyền và nghĩa vụ của các bên, đến hợp đồng mẫu và chuyển nhượng hợp đồng.

Không biến condotel thành nhà ở bằng “cửa sau”

Hoàn thiện pháp lý không đồng nghĩa hợp thức hóa mọi sai phạm. Văn bản nhắc lại cảnh báo của Bộ Công an năm 2020 về nguy cơ chủ đầu tư bán sản phẩm chưa đủ điều kiện, không thực hiện cam kết với khách hàng và việc chuyển condotel sang căn hộ ở gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Quan điểm của HoREA là tháo gỡ dự án tồn đọng nhưng không hợp thức hóa sai phạm; chủ đầu tư vẫn phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính và chịu trách nhiệm về vi phạm.

Đây cũng là ranh giới quan trọng với người mua. Condotel thường gắn với đất thương mại, dịch vụ và thời hạn của dự án, không mặc nhiên có chế độ sử dụng lâu dài như nhà ở. Giá trị đầu tư vì thế phụ thuộc không chỉ vào “sổ hồng”, mà còn vào thời hạn đất, năng lực chủ đầu tư, đơn vị vận hành, công suất khai thác, phương án chia sẻ doanh thu và điều kiện chuyển nhượng. Những lời chào mời lợi nhuận cao không thể thay thế việc kiểm tra hồ sơ pháp lý.

Luật phải theo kịp thị trường số và nhu cầu lưu trú

Thông tin từ Cổng Thông tin điện tử Chính phủ cho biết dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2026 gồm 10 chương, 62 điều, giảm khoảng 30% số điều so với luật hiện hành; đồng thời hướng tới phân cấp, đơn giản hóa điều kiện kinh doanh, chuẩn hóa khái niệm và bổ sung quy định đối với những loại hình mới. Dự thảo còn đặt vấn đề mã định danh điện tử cho sản phẩm bất động sản và xây dựng dữ liệu thị trường “đúng, đủ, sạch, sống”.

Bài toán condotel, officetel vì thế không chỉ là cấp hay chưa cấp giấy chứng nhận. Điều thị trường cần là một chuỗi quy định liền mạch, từ hình thành dự án, huy động vốn, ký hợp đồng, bàn giao, vận hành đến chuyển nhượng và chấm dứt quyền sở hữu. Khi tài sản được gọi đúng tên và quyền, nghĩa vụ được xác lập rõ, nguồn lực bất động sản du lịch mới có thể được khơi thông mà không đẩy rủi ro về phía người mua.

Nguồn: Văn bản góp ý của HoREA; Cổng Thông tin điện tử Chính phủ về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ngày 26/7/2026; Luật Kinh doanh bất động sản 2023.