Khi dòng tiền chảy vào các kênh có khả năng sinh lời cao như bất động sản thì việc biến động về giá cũng là điều dễ hiểu. Việc tìm kiếm sản phẩm bất động sản như căn hộ, đất nền có giá tầm trung dao động từ 1-2 tỉ đồng tại khu vực giáp ranh Tp.HCM là khá khan hiến ở thời điểm này.

Nếu nói đến phân khúc căn hộ giá mềm thì hiện tại Tp.HCM gần như tuyệt chủng. Thời gian qua, Bình Dương vẫn là điểm sáng về nguồn cung dòng sản phẩm này. Mặc dù, để tìm kiếm căn hộ giá tầm 1.3-2 tỉ đồng/căn tại khu vực này cũng không còn dễ dàng như trước, trước bối cảnh giá cả tăng chung trên thị trường.

Trong môi trường lạm phát tăng thì mức độ phục hồi – sốt của từng phân khúc rất khác nhau. Với phân khúc chung cư, theo vị chuyên gia này, năm qua phục hồi khá nhanh, nhất là chung cư giá rẻ và giá trung bình. Phân khúc này có tỉ lệ giao dịch thành công khá cao và tỉ lệ người sử dụng cuối cùng khá lớn. Dự báo đây sẽ là phân khúc sôi động nhất năm 2022. Giá phân khúc này cũng sẽ có xu hướng tăng mạnh trong năm nay.

Tiếp đó là phân khúc biệt thự liền kề, shophouse và biệt thự độc lập cũng đang phục hồi khá nhanh, mức giá và tỉ lệ giao dịch thành công tăng chậm hơn phân khúc căn hộ chung cư song đà tăng vẫn khả quan do nguồn cung khan hiếm. Người mua loại BĐS thuộc phân khúc này chủ yếu với mục đích đầu tư kiếm lời, hoặc để dành tài sản, số người mua để sử dụng cuối cùng khá khiêm tốn.

Thực tế, từ tháng 10/2021 tới nay, khi các thông tin lạm phát bắt đầu xuất hiện, lượng giao dịch bất động sản tại thị trường thứ cấp tăng mạnh, minh chứng là thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản tháng 10 tăng gấp đôi tháng 9. Song song đó, thị trường sơ cấp cũng sôi động không kém. Các buổi công bố sản phẩm hay giới thiệu dự án từ đầu tháng 11 đến nay đều chứng kiến lượng người quan tâm và tham dự đông kỷ lục.

Tại tọa đàm trực tuyến mới đây, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, về kinh tế học khi lạm phát xảy ra, các nhà đầu tư trên thế giới neo vào các kênh như vàng, dầu và bất động sản là tất yếu. Bởi nếu mua một căn nhà với giá 1 tỷ đồng, khi lạm phát xảy ra, giá sẽ tăng lên 1,2-1,5 tỷ đồng.

Theo các chuyên gia kinh tế, đối mặt với áp lực lạm, BĐS là kênh đầu tư tối ưu được các nhà đầu tư lựa chọn ở thời điểm hiện tại. Chỉ số lạm phát đang được dự báo có thể tăng cao trước những biến động của nền kinh tế như các gói kích cầu được tung ra, hoạt động đầu tư công đẩy mạnh, giá nguyên vật liệu và xăng dầu tăng…Đây là lý do mà không ít nhà đầu tư và chuyên gia cho rằng, khi lạm phát xảy ra, nhà đầu tư nên bỏ tiền vào bất động sản.

Trước những lo lắng về rủi ro lạm phát tăng cao, các nhà đầu tư đã lựa chọn bất động sản là kênh trú ẩn an toàn cho dòng tiền. Nếu như trước đây, dòng tiền gửi tiết kiệm được coi là kênh trú ẩn an toàn thì nay, tiền gửi từ dân cư vào tổ chức tín dụng tiếp tục giảm trong bối cảnh mặt bằng lãi suất huy động ở mức thấp. Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tiền gửi của dân cư vào hệ thống ngân hàng có xu hướng chậm lại trong nhiều tháng gần đây và bắt đầu chững lại từ tháng 7/2021. Tháng 8 và tháng 9 là hai tháng liên tiếp ghi nhận lượng tiền gửi giảm so với tháng liền kề, ở mức 1.000 - 1.500 tỷ đồng.

Theo lý giải của các chuyên gia, giữa bối cảnh này, các nhà đầu tư sẽ phải rút tiền ra khỏi ngân hàng vốn có lãi suất không bao giờ đuổi kịp tốc độ lạm phát và đổ vào các kênh đầu tư hấp dẫn như bất động sản. Đây là bài học đã được minh chứng qua nhiều thời kỳ lạm phát cả ở Việt Nam và thế giới.

Nguồn cung dự án mới, nhất là trong khu vực ven đô các thành phố lớn tiếp tục khan hiếm, khiến giá bán căn hộ càng có cơ hội tăng cao. Năm 2022, dự báo giá phân khúc này vẫn tăng nhẹ, nhưng không có đột biến, chủ yếu hướng tới người mua ở thật.

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực nhận định, với phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng, dự báo ngành du lịch chỉ có thể phục hồi gần như hoàn toàn vào cuối năm 2023, do vậy phân khúc này sẽ còn phải chờ 1 - 2 năm nữa mới có thể nhận được sự quan tâm của đông đảo người mua. Dù vậy, các dự án có vị trí đẹp, độc đáo, phù hợp làm ngôi nhà thứ 2 vẫn hút được dòng tiền từ giới thượng lưu.

Theo phân tích của Hiệp hội BĐS TP.HCM, mặc dù nhu cầu nhà ở còn rất lớn nhưng thị trường năm 2022 vẫn gặp khó về nguồn cung, do "nút thắt cổ chai" về pháp lý trong Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS vẫn chưa được tháo gỡ.

Thiếu hụt nguồn cung nhà ở từ các dự án mới cho thị trường là một trong những nguyên nhân khiến giới đầu tư thứ cấp và người môi giới lợi dụng đẩy giá bán, gây ra các “cơn sốt” đất hoặc chính các chủ đầu tư đẩy giá bán nhà tăng cao. Một khi nút thắt này được tháo gỡ, sẽ tạo ra sự phát triển lành mạnh hơn, nhất là việc phát triển các dự án nhà ở vừa túi tiền, đang gần như đang bị lãng quên trong suốt 2 năm qua.

Hiện tại, nếu lấy giá nhà ở chia cho thu nhập bình quân của một người độc thân hoặc của hộ gia đình ở các đô thị lớn như TP.HCM trong một năm, thì chỉ số này đã lên đến 20-24 lần. Điều này có nghĩa là nếu một người độc thân đi làm tích lũy toàn bộ thu nhập, không chi tiêu gì thì cũng phải mất 20-24 năm sau mới đủ tiền mua được căn nhà đầu tiên.

Đây là sự bất hợp lý, khi so với các quốc gia phát triển khác, con số này chỉ cao từ 8-10 lần, thấp hơn nhiều so với ở Việt Nam. Chính vì thế, để giải quyết vấn đề nhà ở, nhiều người dân buộc phải tìm đến các khu vực vùng ven các thành phố lớn, đây cũng là một trong những lý do khiến thị trường BĐS vùng ven phát triển, thậm chí tăng ở một số khu vực.

Tổng Hợp