Giá nhà TP.HCM neo ở mức cao

Thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM trong nửa đầu năm 2025 đang trình diễn một bức tranh đầy nghịch lý và thách thức, nơi niềm vui phục hồi doanh thu dường như chỉ dành cho một số ít, trong khi đại đa số người dân vẫn chật vật với giấc mơ an cư.

Theo báo cáo mới nhất của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) công bố ngày 14/7, toàn bộ 100% sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường trong 6 tháng đầu năm đều thuộc phân khúc cao cấp, khiến cơ cấu nhà ở tiếp tục lệch pha nghiêm trọng, báo hiệu nguy cơ phát triển mất cân bằng và thiếu bền vững ngày càng rõ nét.

Trong giai đoạn này, chỉ có vỏn vẹn 4 dự án nhà ở thương mại thuộc phân khúc cao cấp, với tổng cộng 3.353 căn hộ và tổng giá trị 10.239 tỷ đồng, đủ điều kiện huy động vốn. Điều đáng nói, và cũng là trọng tâm của nỗi lo lắng, là hoàn toàn không có dự án nào thuộc phân khúc trung cấp hoặc nhà ở vừa túi tiền xuất hiện trên thị trường.

HoREA nhận định thực trạng này nối dài xu hướng đã hình thành từ năm 2021, biến thị trường thành một "kim tự tháp ngược" – nơi nhà ở cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo, còn sản phẩm phù hợp với túi tiền và nhu cầu thực của đại đa số người dân lại gần như biến mất.

Giá nhà tại TP.HCM vẫn ở mức cao.

Vấn đề cốt lõi và nhức nhối nhất chính là giá nhà tại TP.HCM đã tăng liên tục trong các năm qua và hiện vẫn neo ở mức rất cao. HoREA chỉ rõ, giá căn hộ cao cấp trong năm 2024 đã lên đến 90 triệu đồng mỗi mét vuông, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng mỗi căn (đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra thị trường).

Với mức giá này, việc sở hữu một căn hộ trở thành một thách thức khổng lồ, thậm chí là điều không tưởng đối với số đông người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị, những người đang ngày đêm khao khát một mái ấm.

Sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở phù hợp với túi tiền không chỉ làm tăng áp lực tài chính mà còn đẩy hàng triệu người dân ra khỏi cuộc chơi thị trường. Trong khi đó, dù doanh thu kinh doanh bất động sản 6 tháng đầu năm 2025 tăng 9,1% so với cuối năm 2024, đà phục hồi này chủ yếu chỉ phục vụ một bộ phận khách hàng và nhà đầu tư có tiềm lực tài chính dồi dào, tạo ra một sự phân hóa sâu sắc trong thị trường.

Mục tiêu phát triển nhà ở xã hội (NƠXH), vốn là giải pháp cho người thu nhập thấp, cũng đang gặp phải những trở ngại lớn. Tính lũy kế từ năm 2021 đến tháng 6/2025, TP.HCM mới chỉ phát triển được 205.000 mét vuông sàn NƠXH, tương đương khoảng 4.100 căn hộ. Con số này mới chỉ đạt 11,7% so với mục tiêu 35.000 căn hộ NƠXH giai đoạn 2021-2025, cho thấy một khoảng cách quá lớn cần được lấp đầy khẩn cấp.

Vướng mắc pháp lý kéo dài, áp lực tài chính chồng chất 

Bên cạnh vấn đề giá cả và cơ cấu sản phẩm, thị trường bất động sản TP.HCM còn đang gánh chịu gánh nặng từ những vướng mắc pháp lý kéo dài. HoREA cho biết, tính đến thời điểm hiện tại, TP.HCM mới chỉ xử lý được 77 trong tổng số 220 dự án nhà ở vướng pháp lý, tương đương 35% tổng số các dự án bị vướng. 143 dự án còn lại vẫn đang tiếp tục được rà soát và tìm hướng tháo gỡ.

HoREA nhấn mạnh, phần lớn các dự án này bị ách tắc do vướng mắc pháp lý, một số khác do chủ đầu tư yếu kém về năng lực. Tình trạng này không chỉ gây lãng phí quỹ đất, thất thu ngân sách, ảnh hưởng đến doanh nghiệp mà còn trực tiếp kéo dài tình trạng thiếu nguồn cung trên thị trường, khiến giá nhà càng khó có khả năng điều chỉnh trong ngắn hạn.

Thêm vào đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang đối mặt với áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ khi giai đoạn giãn, hoãn thanh toán theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP sắp kết thúc. Từ tháng 8/2025, tổng giá trị trái phiếu đến hạn ước tính khoảng 180.000 tỷ đồng, riêng quý 3/2025 là 68.000 tỷ đồng. Theo HoREA, đây là thách thức lớn, tiềm ẩn nguy cơ đổ vỡ nếu không được giám sát chặt chẽ và có giải pháp hỗ trợ kịp thời.

Với những gánh nặng này, HoREA dự báo thị trường bất động sản chỉ có thể phục hồi mạnh từ nửa cuối năm 2026, cho thấy một "khoảng lặng" đáng kể mà người mua nhà và các doanh nghiệp cần kiên nhẫn vượt qua.

Trước tình hình cấp bách này, HoREA đã đề xuất UBND TP.HCM xem xét 9 nhóm giải pháp nhằm tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý và thúc đẩy phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội: Tăng nguồn cung dự án, phê duyệt danh mục hơn 370 khu đất đủ điều kiện thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15. Rà soát pháp lý dự án, khẩn trương xử lý 220 dự án vướng mắc, trong đó có 86 dự án đã dừng từ lâu.

Theo HoREA nên đẩy nhanh xử lý 68 dự án nhà ở thương mại đang tạm dừng theo kiến nghị của Quốc hội. Áp dụng cơ chế đặc thù, gỡ khó cho 4 dự án theo Nghị quyết 170/2024/QH15. Điều chỉnh tỷ lệ thuê đất, đề xuất giảm tỷ lệ tính đơn giá thuê đất xuống mức 0,25-0,75% giá đất để giảm chi phí cho doanh nghiệp.

Xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung, sớm giải quyết dứt điểm để chủ đầu tư hoàn tất nghĩa vụ và cấp “sổ hồng” cho người dân. Giải quyết các dự án “treo” hơn 20 năm như các khu dân cư Bình Trưng Đông – Cát Lái, Bắc Rạch Chiếc, làm sạch bộ mặt đô thị và tháo gỡ thủ tục nhà ở xã hội, thực hiện hiệu quả Nghị quyết 201 và Nghị định 192. Thúc đẩy kinh doanh cho thuê căn hộ, điều chỉnh Quyết định 26/2025/QĐ-UBND cho phép chủ sở hữu chung cư cho thuê ngắn ngày.

Những giải pháp này là tiếng nói cấp thiết từ thực tiễn, hướng đến một mục tiêu chung: kiến tạo một thị trường bất động sản lành mạnh, cân bằng, nơi giá nhà phản ánh đúng giá trị và khả năng chi trả của đại đa số người dân. Nếu không có những thay đổi chính sách mạnh mẽ và kịp thời, giấc mơ an cư tại TP.HCM sẽ tiếp tục là một thách thức lớn, đặc biệt đối với những người đang miệt mài làm việc với thu nhập khiêm tốn giữa lòng đô thị phồn hoa.