Phân khúc nhà ở có dấu hiệu phục hồi

Thị trường bất động sản nhà ở tại TP.HCM và vùng phụ cận đang bước vào giai đoạn chuyển mình rõ rệt, đặc biệt trong Quý 2/2025 vừa qua, với nhiều điểm sáng đáng kể ở các phân khúc đất nền, căn hộ, và nhà phố, biệt thự.

Mặt bằng giá sơ cấp đã ghi nhận mức tăng nhẹ so với cùng kỳ năm 2024, tạo niềm tin cho cả người mua và giới đầu tư. Bước sang Quý 3/2025, bức tranh thị trường được dự báo sẽ còn khởi sắc rõ nét hơn nữa ở một số phân khúc, nhờ vào những Luật, Thông tư, Nghị định mới được áp dụng từ ngày 1/7, nổi bật là Nghị quyết về việc sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh.

Tại TP.HCM và các khu vực lân cận, thị trường bất động sản chứng kiến sự cải thiện rõ rệt về nguồn cung sơ cấp lẫn sức cầu thị trường ở các phân khúc chủ đạo. Phần lớn các giao dịch thành công tập trung vào những dự án đã hoàn thiện về hạ tầng, pháp lý vững chắc, và được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường. Đồng thời, nhiều chính sách ưu đãi linh hoạt được áp dụng rộng rãi, từ phương thức thanh toán đến hỗ trợ lãi suất, nhằm gia tăng thanh khoản và kích thích dòng tiền đổ vào thị trường trong giai đoạn này.

Phân khúc đất nền trong Quý 2/2025 dù ghi nhận nguồn cung sơ cấp giảm nhẹ khoảng 8% so với cùng kỳ năm trước, nhưng đây chủ yếu là sự điều chỉnh từ các dự án đã mở bán trước đó, chiếm đến 95%. Ba thị trường trọng điểm quen thuộc là Long An (cũ), Bình Dương (cũ) và Đồng Nai (cũ) vẫn tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt nguồn cung sơ cấp, với tỷ trọng khoảng 81%, tương đương 5.225 sản phẩm đang mở bán.

Điều đáng mừng là sức cầu chung của thị trường đất nền đạt mức tăng tích cực, gấp 2,4 lần so với Quý 2/2024, với lượng giao dịch tập trung chủ yếu ở Long An (cũ) và Bình Dương (cũ), chiếm hơn 92,2% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp. Mặt bằng giá sơ cấp giữa các tỉnh, thành (cũ) tuy có biên độ chênh lệch lớn ở từng khu vực, nhưng giá thứ cấp đã có sự điều chỉnh tăng trung bình khoảng 4% so với quý trước.

Dự báo từ DKRA Consulting cho thấy, nguồn cung mới phân khúc đất nền sẽ tăng nhẹ với khoảng 450 đến 550 sản phẩm được mở bán trong Quý 3/2025, với các khu vực chủ lực vẫn duy trì vị thế dẫn dắt thị trường. Thanh khoản được kỳ vọng tiếp tục đà hồi phục tích cực, đặc biệt là ở những dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý và có mức độ tạo thị cao.

Thị trường nhà ở xu hướng phục hồi.

Trong khi đó, phân khúc căn hộ lại cho thấy sự bứt phá ấn tượng hơn. Nguồn cung sơ cấp tăng 40% so với cùng kỳ năm 2024, đạt khoảng 20.583 căn. Bình Dương (cũ) và TP.HCM (cũ) tiếp tục là hai địa phương dẫn đầu khi chiếm tới 79,6% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Đáng chú ý, nguồn cung mới có sự phục hồi rõ nét với hơn 10.000 căn hộ được mở bán ra thị trường, gấp 3,1 lần so với cùng kỳ năm trước.

Sức cầu thị trường cũng ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực, đặc biệt trước động thái sáp nhập tỉnh thành, đạt mức tăng gấp 3,3 lần so với cùng kỳ Quý 2/2024. Giá bán sơ cấp tăng khoảng 3% đến 8% so với quý trước, tập trung ở phân khúc tầm trung và cao cấp. Thanh khoản thứ cấp duy trì đà hồi phục với giá bán tăng phổ biến từ 4% đến 11% so với Quý 1/2025.

DKRA Consulting dự báo trong Quý 3/2025, nguồn cung mới phân khúc căn hộ sẽ duy trì ổn định, dao động khoảng 9.000 đến 11.000 căn, tập trung chủ yếu ở TP.HCM (cũ) và Bình Dương (cũ). Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại TP.HCM, trong khi phân khúc hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại khu vực vùng ven.

Các Luật, Thông tư, Nghị định mới áp dụng từ ngày 1/7 và việc duy trì lãi suất cho vay ở mức thấp sẽ tiếp tục là những yếu tố ảnh hưởng tích cực lên sức cầu thị trường. Mặt bằng giá có xu hướng tăng nhẹ tại những khu vực được kỳ vọng sẽ hưởng lợi từ thông tin sáp nhập địa giới hành chính, cùng với việc các chủ đầu tư linh hoạt điều chỉnh phương thức thanh toán và chính sách bán hàng để kích cầu.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung và tiêu thụ sơ cấp tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2024.

Phân khúc nhà phố, biệt thự tại TP.HCM và vùng phụ cận trong Quý 2/2025 cũng ghi nhận nhiều điểm sáng nổi bật so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung và lượng tiêu thụ sơ cấp ghi nhận mức tăng lần lượt là 64% và gấp 5,9 lần Quý 2/2024. Đặc biệt, nguồn cung mới có sự phục hồi mạnh mẽ với mức tăng gấp 6,0 lần so với cùng kỳ năm trước, tập trung chủ yếu tại khu vực Long An (cũ) khi chiếm hơn 91% lượng sản phẩm mở bán mới trong quý.

Mặt bằng giá sơ cấp có sự tăng nhẹ khoảng 2%, trong khi mặt bằng giá thứ cấp tăng trung bình khoảng 6% so với Quý 1/2025. Sức cầu thị trường cho thấy tín hiệu phục hồi rõ nét khi lượng tiêu thụ tăng mạnh so với quý trước, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, và được triển khai bởi các chủ đầu tư uy tín.

Nguồn cung mới phân khúc này dự báo tiếp tục duy trì đà phục hồi tích cực của quý trước, dao động khoảng 2.000 đến 3.000 sản phẩm, phân bổ chủ yếu tại Long An (cũ) và Bình Dương (cũ). Mặt bằng giá sơ cấp dự kiến tiếp tục neo cao do tình trạng lệch pha cung cầu, trong khi mặt bằng giá thứ cấp dự đoán sẽ duy trì đà tăng trưởng. Thanh khoản thị trường chủ yếu nằm ở nhóm các dự án hoàn thiện về pháp lý, có liên kết vùng thuận lợi và đa dạng tiện ích.

Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn cần thời gian phục hồi

Trong khi phân khúc nhà ở ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng lại cho thấy một bức tranh tương phản. Dù có sự tăng nhẹ ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng, nhưng mức độ vẫn còn khá khiêm tốn, chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt trong ngắn hạn.

Cụ thể, ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp tăng 6% so với cùng kỳ, nhưng vẫn duy trì ở mức thấp. Khu vực miền Trung và miền Nam tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt khi chiếm 69% tổng nguồn cung cả nước. Trong khi đó, khu vực miền Bắc lại dẫn đầu về lượng tiêu thụ, đóng góp hơn 93% tổng lượng giao dịch toàn thị trường. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang. Các chủ đầu tư đang đẩy mạnh triển khai các chương trình ưu đãi, chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận, nhằm gia tăng thanh khoản, nhưng hiệu quả còn hạn chế.

Phân khúc nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận tăng 16% so với cùng kỳ, dù vậy có đến 99% nguồn cung sơ cấp đến từ lượng hàng tồn kho của các dự án trước đó. Lượng tiêu thụ tăng 14%, phần lớn tập trung ở các sản phẩm hoàn thiện pháp lý, tiến độ xây dựng đảm bảo, với giá bán dao động từ 5,0 đến 10,0 tỷ đồng mỗi căn. Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động và tiếp tục xu hướng đi ngang. Thị trường vẫn đang gặp nhiều khó khăn về thanh khoản lẫn khả năng tăng giá, khi niềm tin của nhà đầu tư, cũng như động thái phục hồi của phân khúc này, vẫn còn rất thấp.

Bất động sản nghỉ dưỡng cần nhiều thời gian để phục hồi.

Đối với phân khúc condotel, Quý 2/2025 ghi nhận nguồn cung sơ cấp giảm hơn 35% so với cùng kỳ. Phần lớn nguồn cung đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ, chiếm hơn 94%. Khu vực miền Trung tiếp tục dẫn dắt thị trường khi chiếm 62% tổng nguồn cung sơ cấp cả nước, trong khi miền Bắc đóng góp 50% tổng lượng tiêu thụ, dẫn đầu về lượng giao dịch toàn thị trường.

Giao dịch tập trung chủ yếu ở những dự án quy mô lớn với mức giá bán dưới 3,0 tỷ đồng mỗi căn. Mặt bằng giá bán sơ cấp ghi nhận tăng trung bình 5% so với quý trước và tăng bình quân 7% so với cùng kỳ năm trước. Các chính sách nghiêng về hỗ trợ dòng tiền vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhằm kích cầu thị trường.

Dự báo cho Quý 3/2025, nguồn cung condotel dự kiến dao động trong khoảng 200 đến 300 căn, tương đương Quý 2, tập trung chủ yếu tại Quảng Ninh và TP.HCM. Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng sẽ tăng nhẹ so với quý trước. Tuy nhiên, sức cầu chung của thị trường nghỉ dưỡng tiếp tục duy trì ở mức thấp, và đà giảm dự kiến sẽ kéo dài đến hết năm 2025. Mặt bằng giá sơ cấp được dự báo duy trì ổn định và khó có những biến động rõ nét trong thời gian ngắn.

Tổng kết lại, thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận đang trải qua một giai đoạn phục hồi đa chiều, với phân khúc nhà ở thể hiện những tín hiệu tích cực rõ nét nhờ vào sự hỗ trợ của chính sách và sự chủ động của các chủ đầu tư. Ngược lại, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức và cần thêm thời gian để lấy lại đà tăng trưởng, đòi hỏi sự kiên nhẫn và chiến lược phù hợp từ các nhà đầu tư.